经适房部分转商两个房本算名下几套房家庭还有购房资质

我名下有两套房其中一套是经适房我如何把经适房转为商品房经适房满五年了，符合交易条件了，可以过户到直系亲属名下，就转成商品房了。但要交综合地价款，及契税等费用。具体细则见当地政策，各地不一样。

最新经济适用房转商品房需要哪些手续？

一、经适房转商品房前提条件:需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。二、经适房转商品房所需材料：1、户口本;2、双方身份证及复印件(最少3张);3、结婚证(必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可);4、经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间);5、房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去);6、买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件;7、房本及复印件。三、经适房转商品房流程:1、门口咨询台领取网签号;2、到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。3、网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭少有生活用房证明)，都是缴纳契税用的。4、缴纳契税。5、拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。6、交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。7、登记过户排号等待办理过户。8、办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。

南宁经济适用房转商品房的问题。 我在广西南宁市有一套经济适用房，95年买的，房产证和土地证齐全，房

要看你叔什么时候得到的单位分房？具体法规如下，自己看吧购买人除经济适用住房外还有其他住房的 根据《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》（南府发〔2010〕66号，2011年11月22日起施行）第六、七、八条规定，按以下情形分别处理：（一）购买经济适用住房之后，又购买其他住房的。购房人在申请购买经济适用住房后，又购买其它住房，且合并计算家庭人均建筑面积超过规定的申购条件面积标准的，按照下列情形分别处理：1、2009年9月1日前购买其它住房的，其已购经济适用住房应当按照本通知第四条第（一）、（二）项规定的标准补缴相关价款。2、2009年9月1日后购买其它住房的，其已购经济适用住房应当由市住房保障部门予以作价收回，收回价格按照原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算；或按照政府公布的届时同地段、同类普通商品住房交易指导价格与原购买经济适用住房（包括购买面积超过保障面积部分）价款的差价全额补缴相关价款。3、所购买的其它住房属公有住房或参加单位集资建房的，其经济适用住房应当由市住房保障部门予以作价收回，收回价格按照原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算；或退出公有住房、单位集资建房。”（二）购买经济适用住房后，又取得其他住房的。以结婚、继承或直系亲属赠与等非购买方式合法取得其它自有产权住房，且合并计算家庭人均建筑面积超过规定的申购条件面积标准的，应当按照本通知第四条规定的标准向市住房保障部门补缴相关价款。”（三）购买经济适用住房之前，已拥有其他住房的。1、购房人在申请购买经济适用住房前，已拥有超过规定的申购条件面积标准的其他自有产权住房且在申购时未如实填写申报的，或提供虚假资料的，按照骗购经济适用住房处理，由市住房保障部门按照原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算作价收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。”2、对于2009年9月1日前（不含）（即《南宁市经济适用住房管理办法》（南府发[2009]70号）实施之前）的违规购买经济适用住房的对象，除作价收回经济适用住房处理方式外，增加按照存量房（住房）平均交易价格全额补缴相关价款方式处置违规购买的经济适用住房。经济适用住房转完全产权、上市交易的基本条件 根据《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》（南府发〔2010〕66号，2011年11月22日起施行）第四条规定，符合下列条件的，购房人按照规定缴纳相关价款取得完全产权后可以上市交易：（一）2004年12月2日前签订购房合同的经济适用住房，自取得房屋所有权证之日起可以上市交易，交易时按照届时同地段标定地价的10%缴纳相关价款。（二）2004年12月2日至2009年9月1日前签订购房合同的经济适用住房，自取得房屋所有权证之日起满3年后可以上市交易，交易时按照届时同地段标定地价的10%缴纳相关价款。（三）2009年9月1日至本通知施行之日前签订购房合同的经济适用住房，自取得房屋所有权证之日起满5年后可以上市交易，交易时按照届时上市交易价格与原购买经济适用住房（包括购买面积超过保障面积部分）价款的差价的60%缴纳相关价款。（四）本通知施行之日起签订购房合同的经济适用住房，自缴纳契税取得完税凭证满5年并已取得房屋所有权证后可以上市交易，交易时按照购房合同确定的比例向政府缴纳相关价款，该比例按照购房人的购房款与政府的出资额比例确定并明确注明在购房合同中。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

经济适用房转商品房流程

一、经适房转商品房前提条件1、需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。 注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。二、经适房转商品房所需材料 1、户口本2、双方身份证及复印件(最少3张)3、结婚证(必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可)4、经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间)5、房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去)6、买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件7、房本及复印件三、经适房转商品房流程 1、房产局咨询台领取网签号。2、到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。3、网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭唯一生活用房证明)，都是缴纳契税用的。4、缴纳契税。5、拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。6、交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。7、登记过户排号等待办理过户。8、办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。

满五年的经济适用房，转给配偶，经转商。收取20%个人所得税是不是非常不合理？因为没有个人获利。

夫妻过户“经转商”：卖房个人所得税解析 近日，接到一个关于“经转商”后转让住房的税务争议案件，案情如下：李先生与妻子于2002年在北京某区购得经济适用房，在2008年按照当地政府要求通过夫妻过户实现“经转商”，2010年后，二人转让住房，税务机关认为住房未满5年，要求缴纳20%的个人所得税。李先生则认为，家庭唯一住房超过5年的不用缴纳个人所得税。 本案中李先生所依据是《财政部　国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号），其中有明文规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”属于暂免征收个人所得税的项目。那么，此处的“五年以上”是否包括购买的经济适用房？所谓经济适用房，“是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”（《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号））根据258号文第三十条：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。因此，从以上规定可以看出，经济适用房进入上市交易的前提是要向政府交纳一定比例的“土地收益等相关价款”，并取得完全产权。 北京地区针对经济适用房上市交易事宜，2008年专门出台文件，《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）规定：自2008年4月8日之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。自2008年4月8日之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，须取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按照市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等税款。”因此，北京经济适用房只有按照以上规定补交规定的“土地收益等款项”才能实现“经转商”，实现上市交易。实际操作中，北京在2010年5月1日之前，各区县的经适房“转商”政策各有不同：朝阳区和丰台区可以同名“转商”，即经适房户主姓名不变，在补交了综合地价款后，直接将经适房产权证换成商品房产权证；也可以过户“转商”，即将经适房过户到别人的名下，除了要补交综合地价款外，还需缴纳契税和营业税。而昌平、海淀等区县，则规定不能同名“转商”，只能过户“转商”。海淀区更是需要提供房主户口所在地街道住保部门同意不回购的确认书。从2010年5月1日以后，按规定，北京地区“经转商”只能通过过户实现，最常见的做法是由夫妻一方更名过户到另一方名下。对于同名“经转商”，由于房屋的所有权人没有发生变化，如果房屋属于家庭唯一住房，自然属于财税字[1994]020号）规定的 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”的个税免税情形。本案中，李先生则属于夫妻过户“经转商”。2008年按照政府的要求，李先生在补交相关税费后进行夫妻更名“经转商”，导致房屋的产权发生“变化”，由此带来的结果是“房龄”从新计算，税务机关从而认定不符合“自用五年以上”的个税免税条件，需要按照房屋转让收益缴纳一笔20%的个人所得税。税务机关这一做法违反现有法律政策规定，且不合理：一、李先生的售房行为符合财税字[1994]020号的免税规定，属于“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”。根据案情，李先生2002购得经济适用房，2010年出售已达8年，已经满足5年自用的标准；同时在出售时亦属于家庭唯一住房。二、2008年按照当地要求进行更名“经转商”，并没有改变房屋的产权属性，房屋始终属于家庭财产，至于从夫妻一方更名到另一方名下，亦非双方市场自愿行为，实乃政府要求下的权益之际。这种产权变更与市场上的通过协商签订合同的转让行为完全不一样。三、从实际来看，对同名“经转商”后符合条件的售房行为免税，却对更名“经转商”征税，不符合税收征管的公平原则。“更名”与“同名”本质上并无差异，都是依照政府的要求进行的非市场行为，且都补交了相应的税费，应该同等对待。 2013年出台的新国五条有关转让住房征收20%的个税在社会上引起轩然大波，其实，对转让住房征收个税并不是新政策，按照个人所得税的规定，转让住房属于“转让财产”的行为，理当应该缴纳个人所得税，只是由于各地房屋登记、交易管理水平、征管能力参差不齐，长期以来没有很好的贯彻这一政策。但是对于在执行经济适用房政策中，由于政府行为导致的“交易”行为，税务机关应该慎重对待，以确保税收征管的合法性和合理性。 （魏志标，税务律师，中国人民大学律师学院兼职教授）