多地出台楼市限购政策　揭露违法获取购房资质手段

导语：限购令争议 “急剧降温”PK“应景之策”对于各地出台的限购令，一些专家及业内人士对其效果存在争议。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受媒体采访时曾说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。他预言，未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至“急剧降温”。中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容昨日接受本报采访时指出，“信贷和税收政策才是关键，现在的信贷政策80%还没有落实好”，如果把现有的信贷政策落实好，已经足够，无需再出更多政策。对于限购令，他认为，这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策，是否有效还有待观察。中国营销学会副理事长洪仕斌在接受记者采访时说,严格的调控政策出台后,进一步刺激了老百姓购房的徘徊观望情绪,由于政府进一步调控房价的呼声一直不断,使房产市场“雪上加霜”;不少房地产开发商面临运营资金链断裂压力和成交量惨淡的现实,降低房价,刺激销售,以加快资金回笼已经被某些房企提上决策日程,在企业内部的高层会议上被沙盘推演过了,“金九银十”的到来为开发商规模降价促销提供了契机。限购令是否能降低房价自“限购令”出台之后，这个被誉为是最严厉的楼市调控政策。在长春实施10余天来，长春市开发商和购房者呈现的态度却五花八门。而据房地局相关网站数据显示，5月19日“限购令”前一天长春市网上签约商品房达1056套，此后的6个工作日网上累计签约量还不及19日一天。也有开发商对产品的销售很有信心。认为长春的房地产市场因受到季节影响，通常在5月份以后才进入销售旺季，而“限购令”政策又需要一段时间的消化期，所以市场成交量及购房者的表现都将有一段平淡期，但长春主要以刚需为主，所以“限购令”政策对抑制需求的效果将有限，房价不会出现较大涨幅，但也不会大下降，市场发展将趋于平稳。很多购房人抱有的态度就是期待“限购令”可以是居高不下的房价降下来，一旦房价有所松动，再考虑购买的心态。也有部分人认为长春购房者中几乎没有所谓的炒房人，几乎都是自己居住，“限购令”几乎不会对长春的房价产生什么大的变动。 财经评论员叶檀在媒体上撰文认为，各城市出台的限购令没有区分已经持有的物业套数。不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励。 北京买房“限购令”有望全国效仿，对此，中国之声特约观察员杨禹作如下点评：杨禹：北京在全国相对比较早的拿出了买房的“限购令”，最新的消息是上海也出台了这样的限购令，我相信各个城市根据自己的房地产的实际状况，应该会逐渐出现这样的限购令。在过去房几个月地产调控的进程当中，不同的地方政府在落实房地产调控政策方面的力度是不一样的，我们不能简单地把这些限购令放到桌面上比较谁更严格一些，因为各个城市的实际状况并不完全相同。我们要对比的是不同的地方在落实房地产调控政策当中的决心，根据其实际情况相比，到底有多大，有多坚决，再有一个有多稳定和持久。所以对于这样的地方政府出台的“限购令”，我们更多要去研究它背后与当地房地产市场现状相关联的那些东西。 珠海律师林叔权致信温总理求废止限购令称违反物权法前日，林叔权把斟酌再三的一封信发了出去，这封信的收信人是国务院总理温家宝。这位向来以“不务正业”著称的珠海律师，再次将精力投入到与他具体工作关联不大的事务中。信中，他引经据典，表明目下在全国多个地方正在实行的楼市“限购令”，违反了《物权法》，故吁请停止执行。限购令“政策效力注定不会持久”林叔权不否认“限购令”等多种房地产调控政策能够在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋势，但他认为，包括限购令在内房地产调控措施，仅仅是一种“政策”，不是“行政法规”，更不是“法律”。“就因为是政策，所以一些部门或一些人，更容易寻求相应的对策，来化解政策的影响力和限制力。”林举例说，不管各地出台的“限购令”如何规定，只要买房人是一次性付款，只要是不找银行贷款，或者干脆暂时不去办理产权手续，就可以不受限制。而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，因为“炒”出时只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费，如是，限购令的政策效力注定不会持久。北京“限购”政策出台，开发商与买家各有渠道，在限购政策被假离婚“破解”后，限房价的政策又被精装拆分“破解”。而且我们发现，楼市“破解”带有限制性政策的时间越来越短，“破解”的手法也越来越多。限购政策在2011年对降房价可以说起到了立竿见影的作用。2011年年初限购政策执行之后，伴随着成交量的迅速萎缩，以及政府有关部门有信心让房价回归合理的承诺下，房价也出现了明显下降。但到了2012年，在降低存款准备金率和降息的作用下，房价开始逐渐回升，尤其到了2012年年底房价出现了报复性反弹。限购政策对房价的限制作用土崩瓦解，人们在问：哪儿来那么多有购房资格的人？离婚潮的出现使很多人通过假离婚的方式重新获得了购房资格。可以说，限购这道千里之堤毁于假离婚之蚁穴。如果说楼市用了一年多时间才找到了限购政策的“破解”之道，那么楼市“破解”限价政策的时间也就不到一个月。 限购令“明显违反物权登记制度”林始终认为，既然是依法治国，政府在出台相关政策时，理应“依法”。但楼市“限购令”本身所存在的违法性问题，出台伊始就已经开始产生一些负面的问题。比如，有的城市由于购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理房地产买卖合同备案或房地产登记，以至于引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。事实也的确如此。为此，住房和城乡建设部在专门发出《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，试图化解“限购令”所带来的问题。然而，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。据此，林叔权确认，一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。与此同时，林专门提醒，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这条规定的意思是，不办房地产权证并不影响房屋买卖合同的效力。这也就意味着即便违反了“限购令”，但却遵从了“物权法”，一样可以绕过“限购令”，达到房产投机的目的。坚信自己的主张会被采纳其实，这封信林叔权已经酝酿已久，之所以才发出，乃是他认为“时机适当”。因为媒体和学界围绕楼市“限购令”的质疑声逐渐增多，已经形成了一个可以公开讨论的良性氛围。林叔权称，之所以想到给温总理写信，是从任志强上书国务院一事中受到启发。他坚信会得到总理的回复，并相信自己的主张会被采纳。