楼市调控政策升级:年限“卡位” 购房区域设限

楼市调控收紧的情况下，买房还是不是最好近日召开的中央经济工作会议提出了 “房子是用来住的,不是用来炒的”,会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面也作出了部署,提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

为何说2017年是楼市调控政策最严厉的一年?

据报道，今年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年，数据显示，2017年以来，出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台，密织调控大网。报道称，2017年楼市调控再次升级，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到合肥、武汉、郑州、成都、西安等中西部城市，再到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈，“调控升级”、“政策加码”成为房地产市场的“主旋律”。业内人士表示，相比2016年“9·30”调控主要集中在一线城市和热点二线城市，2017年出台调控政策的城市，则从东部扩展到了中西部，从一二线热点城市扩散到三四线城市，这一轮的调控政策也呈现出新的变化，中心城市和周边城市政策同步调控，形成“合力效应”。数据显示目前一线城市房价经过调控以后，市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到有力遏制，在70个大中城市中，北上广深四个一线城市房价同比涨幅已连续11个月回落；二线城市房价同比涨幅连续9个月回落，三四线城市房价趋于稳定。

楼市调控政策不断升级，能有效地意志房价上涨吗

楼市调控的目的是让房价，温和上涨，不让楼市下跌，影响经济发展。

深圳楼市调控升级都做了哪些工作？

“深圳此前已是全国楼市调控最严城市，此番严上加严，将进一步遏制住房价非合理上涨。”徐枫判断，未来随着政策收紧，大趋势还是稳健。深圳房地产市场响起了一声惊雷。7月31日傍晚，深圳公布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称：《通知》），标志着深圳楼市新政终于落地。这也是自2016年发布“104”新政后，深圳房地产市场在时隔21个月后再次收紧调控，并且依旧颇为严厉。这份《通知》共4点，全文不足千字，然而条条精准有力，具体包括直接暂停企业在深圳购买商品住房、个人新购住房在3年内禁止转让、离婚2年内买房贷款的首付比例不低于七成等。从政策着力点来看，此番深圳通过强化各方面“限制”，直接向公司买房、离婚买房等投机炒房行为展开打击。多位受访专家指出，此番深圳升级楼市调控政策,在一线城市中第一个开始了全面升级限售，对于市场来说影响比较大，基本杜绝了短期炒作的可能性。新政实施后基本将能较好地堵住此前的政策漏洞，也体现了打击的精准性和调控的长效机制。按下公司买房“暂停键”《通知》重申要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范房地产市场秩序，进一步促进深圳房地产市场平稳健康发展。“加强法人单位购买住房管理”被《通知》置于首位，明确要暂停企事业单位、社会组织等法人单位在该市购买商品住房。同时，深圳还强调在《通知》发布之日起，就停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。这意味着又一城市对企业购房关上大门。近期，西安、长沙和上海等不少城市均已出台类似举措，不约而同着手限制企业买房。‘’这背后原因是，近年随着限购政策收紧，一些投机者开始利用公司买房进而炒房。同时，一些城市由于一二手房价倒挂，一手房交易成本相对较低，也吸引投资者利用公司参与一手楼摇号。这显然不利于房市稳定，也开始迫使越来越多的城市出手遏制。具体到深圳，深圳市房地产研究中心主任王锋也表示，近期，深圳一些热点项目以公司名义购房的数量占房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。“这项政策的出台及时且必要。”王锋表示，此番深圳限制企业购房，有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，同时也有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。深圳房地产中介协会研究总监徐枫分析，深圳限制公司买房，主要目标是对准所谓的“投资公司”，近期深圳一些“投资公司”购房较为活跃，它们对推高市场短期交易起到明显作用。“这将是此次深圳调控政策中较为精准有力的举措，也没有偏离此前业内的判断，并且干净利落，不留漏洞。”徐枫说。21世纪经济报道记者还注意到，与上海此前的政策对比，深圳对企业购房所采取的限制手段是“暂停”，而上海的方式则是开出非常严格的资格要求，比如成立满5年、累计在上海纳税100万元等。对此，业内分析认为，对公司买房卖房的限制，不排除深圳未来仍然将出台更多细则，进一步规范。易居研究院智库中心研究总监严跃进就持此观点，他认为，深圳后续对公司购房或有更多管控，这符合当前全国购房的基调，这样也利好短缺房源的更公平分配。限售限“离婚炒房”从《通知》来看，“限售”主要覆盖两方面。一是针对公寓，深圳明确，《通知》发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。有观点认为，“限售”是有力武器。这项旨在“加强商务公寓销售和运营管理”的政策，同时还要求各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。徐枫表示，深圳公寓价格从2015年飙升，逐渐成为炒房者的“投资圣地”，遏制公寓市场过热，将为整体楼市提供风向标。王锋也表示，近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右，近一年半个人和企业炒作商务公寓也比较明显。该政策的出台有利于进一步抑制市场投机行为，堵住社会资金炒作商务公寓的漏洞，并且有助于确保产业用地供给和增加租赁供应。徐枫也表示，此番深圳强化调控，将间接推动租赁市场发展，包括租赁房源的供应量增加，“都将在政策引导下流入租赁市场”。另一方面，“限售”也直接指向个人。《方案》强调，加强商品住房转让管理，明确居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。业内人士分析，限售将直接打击纯粹的投机购房者，这项政策的巨大威力在于：让持有周期拉长、持有成本提高。严跃进认为，对商品房和公寓分别规定3年和5年的限售期，利于确保房地产市场稳定发展，对炒房也将有较大的约束作用。王锋表示，深圳个人限售政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，则有利于住房合理流动。此番深圳对“离婚炒房”也采取了措施：对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。这亦是明显的“打补丁”、“补漏洞”的举措。业界也指出，随着新政实施，深圳房地产市场的投机炒作空间将被进一步有效压缩。“深圳此前已是全国楼市调控最严城市，此番严上加严，将进一步遏制住房价非合理上涨。”徐枫判断，深圳近年房地产市场价格已经逐渐出现横盘态势，未来随着政策收紧，大趋势还是稳健。

新一轮楼市调控又使出了什么杀手锏？

巨震！新一轮楼市调控"杀手锏"来袭，二三线城市纷纷使出这招！“限售”、“限价”正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”。刚刚步入6月，新一轮楼市调控来袭，调控力度和范围不断扩大，地区主要集中在二三线城市。小编梳理发现，“限售”、“限价”正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”。南京调控新政后首挂11幅地块 土地摇号取消6月2日，南京市国土资源局发布了2017年第二批次国有建设用地使用权网上交易公开出让公告，共推出11幅地块，总用地面积36.15公顷，实际出让面积30.47公顷，出让起始价28.94亿元。据介绍，自本批次土地开始，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积，面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。同时相应提高了竞买门槛，要求竞买住宅用地、商住用地的竞买人须具备三级及以上房地产开发资质；提高住宅、商住用地竞买保证金比例至出让起始价的50%，部分区域提高至60%。小编注意到，公告规定，当住宅、商业地块溢价超出45%时，超出部分不计入房价成本，竞价达到最高限价的80%，申领销许需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次保建面积200平方米，认建面积最多者为竞得人。长沙楼市限购新政执行细则出台 限购时限明确6月1日，长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》。《规定》明确，2017年5月20日前，已进行购房资格申请的，按3·18政策执行;之后申请的，按5·20政策执行。同时，《规定》也明确，2017年3月18日-5月20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议，并将购房款(含首付款、定金等)交至监管资金账户内的，按3·18政策执行;6月30日前，开发商提交相关资料向长沙市房屋交易管理中心申报。此外，《规定》还明确，家庭成员中有长沙市户籍的,属于本市户籍家庭;家庭成员中无长沙市户籍的,属于本市外户籍家庭。“对于拥有住房套数的认定，细则也做出了明确的规定。”长沙市房屋交易管理中心相关负责人解释，住房套数是指本人及家庭成员在限购区域内，已办理房屋所有权证、不动产证和网签的住房套数，已注销的住房和非住宅不计入住房套数。长沙市房屋交易管理中心提醒市民，购房人如在2017年5月20日前已网签合同，但因限贷或其他特殊原因，确实需要调整买卖合同相应条款的，可根据网签时间适用限购政策。同时，开发商要在原房源上与原购房人重新网签。业内人士指出，此次调控属于意料之中，避免了一大批尴尬的退房潮，是对新政执行细节的详细解释。不过，对于户籍认定以家庭为单位，夫妻离婚后买房资格的界定，以及外地户籍买房需社保及个税的缴纳有无时间限制等问题尚未明确回答。温州楼市新政 在售项目未经许可不得调价或取消优惠6月1日，温州市住房和城乡建设委员会和市国土资源局联合发布《关于加强住房和用地供应管理有关工作的通知》，明确要求已开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度；未开盘销售的商品住房项目要合理定价，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，暂不核发商品房预售许可(现售备案)证书。《通知》从主动公布相关市场信息、科学把握住宅用地投放、完善土地出让调控措施、加快住房建设上市步伐、形成部门联动监管合力和落实房地产主体责任等六方面着手，促进房地产市场平稳健康发展。同时，《通知》要求形成部门联动监管合力，严肃查处房地产开发企业、房地产中介机构发布虚假房源消息、捂盘惜售、哄抬房价、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。严格执行明码标价、一房一价制度，已经开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度；未开盘销售的商品住房项目要合理定价，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，暂不核发商品房预售许可(现售备案)证书。佛山又出楼市新政 二手房限购继3月24日佛山限购政策升级后,5月31日深夜,佛山市住建局再次发布限购新政,6月1日起,佛山二手房也限购,非佛山户籍在限购区域内购房,须提供2年内连续1年以上社保或个税证明,且限购一套。新政内容包括,继续把禅城区全区,南海区桂城、大沥、里水,顺德区大良、陈村、北滘、乐从等11个镇街作为限购区域,在限购区域执行新建商品住房和二手商品住房限购政策。佛山市户籍居民在限购区域内限购2套;非佛山市户籍居民在限购区域内购房,须提供2年内连续1年以上社保或个税证明,且限购一套。佛山市住房和城乡建设管理局对此政策出台进行解读称,自2016年10月以来,佛山连续三次发布促进房地产市场平稳健康发展的调控措施。近期,东部限购区域二手房市场升温较快,佛山市及时研判房地产发展形势,有针对性地迅速调整了房地产调控政策,把二手商品住房纳入限购,体现了政府对市民安居乐业的承诺和担当。廊坊楼市调控升级：要把房价稳定在去年10月水平6月3日，小编从廊坊市政府获悉，该市出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），《意见》指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。意见提出，要严格落实地方政府主体责任。建立房地产调控联席会议制度，努力把房价稳定在2016年10月的水平，确保环比不增长。《意见》中称，从严调整住房限购措施，实行限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民能够提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的，限购1套住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的，非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的纳税证明和社保证明不得作为购房的有效凭证。当地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。《意见》提到，要严格落实差别化住房信贷政策。对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，再次购房，首付款比例不低于50%。提高住房公积金贷款首付比例，缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套普通住房的，最低首付比例调整至30%；使用公积金购买二套住房的，最低首付调整至60%。暂停办理住房公积金异地贷款业务，停止办理“住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款”业务。徐州楼市新政：登记未满2年限售 备案3个月不得涨价6月2日下午，江苏徐州市政府通过官方微博发布楼市调控新政，文件共分为七大项16条意见：包括权属登记2年内限售、备案三个月不得涨价、增加宅地供应等调控措施。此份官方文件称，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”工作定位，现就合理调节房地产市场供需关系，促进市区房地产市场平稳健康发展，提出共七大项16条意见。小编注意到，其中明确要求加强商品住房价格管理。实施商品住房价格备案制度。加强商品住房价格管控，对开发企业申报拟销售商品住房价格进行核算后进行备案。房地产开发企业应向物价部门申报销售的商品住房价格，申报价不得高于周边地块同类产品住房的价格，经物价部门核算后进行价格备案。备案后3个月内不得调价，调整房价需经物价部门重新备案。经物价部门备案的价格，全部纳入商品房预(销)售系统。房地产开发企业未提供物价部门出具的商品住房价格备案证明和“一套一标”备案明细的，房管部门不予办理商品房预售许可和现售备案。此外，要求加强商品房交易管理。实施限转政策。明确已购商品住房转让年限，即在市区范围内户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。限转政策不影响市区户籍居民家庭改善型住房消费。严格商品住房合同备案管理。即已完成合同备案的新建商品房买卖合同，经双方协商一致注销合同备案的，该房源自注销合同之日起90天内不得上市交易，防止以退房方式进行炒房。