重拳整治房产中介市场

2017年做了房产中介，有些坚持不下去了，2018市场是怎样的，请说出您的理解😊 虽然近期的中介市场没有以前那么火爆，但是依然有中介可以熬过去，以后不管怎么说，中介也不会马上就消失不见了呀，所以如果真的坚持不下去了可以考虑换个行业吧。

房产中介生意不好，怎么办啊？

第一，改变单一的产品线。2012年的市场，经纪人盯着买卖业务，譬如租赁这种“小钱”几乎看不上，事实上做租赁业务和做二手房买卖业务投入的精力是差不多的，但是收入就大相径庭。二手房火爆到需要大家来抢的地步，而租赁业务却依旧不温不火。这直接导致了房产中介在业务结构中过于倚重买卖业务，产品线单一，一旦政策出重拳，业绩大幅滑坡也就不可避免，这不仅仅是赚钱少的问题，而是对员工乃至股东信心的打击，没有业绩，不仅是经纪人收入的减少，员工士气以及等待市场复苏期间内的心态都会滑落。除了租售业务之外，“一二手联动”业务也是生意机会，市场好的时候，开发商自己轻易就可以将楼盘售罄，而市场不好之时，房产中介的门店网络优势以及存量客源都可与开发商形成互补;第二，改变单一的营销渠道。如今的经纪人作业时，过分倚重网络端口广告、上门接访和粗放式的“社区活动”，这也难怪，具有“卖方市场”特征的牛市，“盘文化”是没有错的，控制住好房源，也就不必发愁赚不到钱。可是盘文化对于主动出击的要求远不及“买方市场”要求那么高，购房人的集中性没有业主的集中性高，搜寻的过程和技术手段比较苛刻，尤其是观望期，买房人似乎瞬间就“躲”起来了。这也使得“盘”文化历练出来的经纪人需要有一个适应的过程，寻找购房人的过程就需要“各显神通”了。“坐等”或是“发发广告等电话”的方式绝对是不明智的。能否作出充分的客户积累、通过老客户的数据库开展营销也是一个考验。

为什么北京房地产中介门店关闭背后行业整顿是主因？

此轮中介行业普遍关店的原因主要是政策因素，如“3·17”调控政策、学区房、商办房、治理开墙打洞等。按照惯常规律，房地产市场周期调整带来的往往是成交量下行，继而引起行业变化。对于“靠天吃饭”的房地产中介行业，在每轮周期内最常见的现象是市场下行时采取关店措施优化资源。与以往市场自发调整不同的是，伴随北京市“3·17”严厉调控政策，中介行业率先迎来一轮监管整顿。自3月18日实施楼市新政后，北京市住建委执法部门严查房地产中介市场，惩治问题房地产中介机构。3月22日，公开消息称，在新政实施的5天里，北京市住建委已对138个房地产中介机构门店进行了检查，11家违规中介被关停。行业整顿使得中介行业率先迎来第一轮关店潮。针对关店消息，某大型中介机构近期发表声明称，公司近期主动开展了全面合规整治工作，以优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范，截至目前，已累计关闭近87家门店，其中开墙打洞34家，学区9家，商办44家。另外，21世纪经济报道记者了解到，其他中介也因市场整顿原因关闭了一些门店，但关闭主因多因行业整顿所致。政策因素主导与往年调控不同，本轮调控的一大特点为，不论开发商还是中介行业，都在遭遇前所未有的行业整顿，而这是中介关店潮初现的主要原因。21世纪经济报道记者梳理了自3月17日以来，北京市住建委对中介行业的整顿方向。其中主要包括存异地经营、无照经营等违法违规行为；随后，北京市继续重点查处违规代理“天价学区房”和商住楼等行为，发布虚假房源及价格信息，参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。在这份公告中，北京市严格限制商业、办公属性的项目，销售对象应当为企业；对于已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的；2.申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。值得注意的是，这份《公告》要求，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。中介机构不得以任何方式宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。有媒体报道，北京市住建委、市工商局、市网信办联合约谈了链家网、我爱我家网、房天下网等15家发布房源信息的网站，对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，各网站必须在4月12日24时前撤下明显存在违规信息的房源。针对违规房源信息情况，北京市住建委提出自查整改要求，要求各网站要对发布的房源信息进行审查，于4月12日24时前撤下明显存在违规信息的房源，如包含“升值潜力无限”、“商住两用”、“学区房”、“买一层送一层”、“全款收房”等虚假宣传词汇的房源信息。同时，各网站严格按照《房地产经纪管理办法》第十四条规定，发布房源必须以房地产经纪公司名义发布，不得以“独立经纪人”个人名义发布，必须撤下所有违规发布的房屋销售、房屋租赁信息。21世纪经济报道记者翻阅这些房源发布网站发现，学区房、商住两用房均已不见踪影。以中弘北京像素为例，该小区主要房屋类型为商住两用房，目前在各大网站已悉数消失。另外，21世纪经济报道记者走访中弘北京像素小区发现，该小区周边五六家中介门店目前都已关闭，一家名做恒洋地产的中介已经改为便利店。中介会否洗牌？市场更关心的是，伴随史上最严厉调控，中介行业会否因成交量下行而带来调整？链家研究院的数据显示，“3·17调控”政策出台的7周时间里，链家成交量出现7连降，其中，4月第四周，链家成交量仅为调控前高峰水平的11%，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。目前，带看水平仅为调控前高峰的38%。据统计，仅四月份一个月，链家成交数量就下降了七成。另外，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第18周（5月1日-5月7日），北京全市二手住宅共网签1798套，环比第17周下降60.8%，七日的网签量分别为10套、262套、400套、463套、564套、58套、41套，日均网签量不足300套。21世纪经济报道记者在走访中也发现，不少中介人士表示，自3月17日调控以来，他们还尚未有成交，目前工作主要以处理违约纠纷为主。不少中介从市场繁荣期忙碌的状态恢复至清闲。21世纪经济报道记者在走访中朝阳北路一带还发现，一些大型中介在中介费方面也有所松动。一家大型中介人员表示，“中介费他和同事们目前都是2.7%个点，但如果可以诚心要买，我可以帮忙申请打折。”据了解，这家中介曾经在中介费折扣方面管理非常严格，几乎没有谈判空间。地产分析师张大伟认为，中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，主要原因是政府整治街铺，整顿过去的开墙打洞，另外对违规代理商住项目及学区房的门店也有关停。这也体现了这一轮调控政策的力度。因调整期刚刚度过1个月，大规模行业关店现象还未出现。但严格执行政策6-9个月后，不排除大规模关店的可能性。另一位不愿意透露姓名的中介人士也表示，目前房地产市场的确低迷，可能会导致经纪行业规模萎缩，但不会短期内骤然缩减。他认为，当前关店行为更多是行业整顿要求和优化，不过，从较长周期来看，经纪人行业会迎来洗牌。

房地产中介的风险防范

房地产交易中，买卖或租赁双方要注意防范各自的风险，同样，作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金?以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方?买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收;如果卖方违约，也不能放给买方，因为卖方已经向买方开具了定金收据，中介公司又向卖方开具了定金托管收据，因此托管的定金已经属于卖方所有，即若是卖方要双倍返还定金给买方，也应由买方向卖方直接主张，中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。同时，摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。为此，为减少中介公司的风险，中介公司在无证据证明任何一方违约的情形下，最好的做法就是——谁都不放，既不放给卖方，也不放给买方，当然也不去抵扣佣金，直到双方纠纷经法院或仲裁机构最后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。二、中介服务费支付和计算的佣金风险。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介服务费支付和计算纠纷等。买卖(租赁)双方通过中介公司提供的服务后，发生跳单、违约情形不付佣金时，前章已详细阐述，在此不再重复。本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时，应注意如下事项：1、合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额，防止一方违约(不排除卖方违约)时，中介公司在无法收取佣金时，向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据。2、对于佣金支付时间和条件，最好不要随意添加不可预测或不可控制的附加条款。比如有业务员在合同中约定，如卖方在6月1日前无法收到全部楼款，则不必支付中介佣金，结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延，致使卖方在6月3日才收到全部楼款，买方因此拒付佣金。中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金最终也未获法院支持。三、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险。这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;房屋被列入拆迁范围，卖方房产证尚未办出等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。

房屋中介如何经营运作，市场如何呢

对于目前来的说开家二手房代理有限公司不是很难,正常的注册资金只要30-50万即可注册(花3000-5000元)可以成了,其实开个公司看你个人规模啦,如就是一家店面那就简单了,在聘请几个业务元基本底新(福州600元/月)看你请几个了,成本就是电话费啦 ,店租啦,最好要有电脑能上网(很多地方都没有)对于业务状态好了可以成立后期总部啦,专业做后期服务,业务在一线做业务,像你的自己没有经验可以去聘请个有工作经验的最好的两年以上对二手操作流程比较熟悉的,福州之前很多都这样,不过自己最也要会懂,才不会被人当猴耍,呵呵..加盟是我个人比较提倡的做法,这样运营比较轻松,可以借鉴别人的品牌起步不会那么吃力,加盟费看人家怎么收啦!!有的也蛮高的,有也不用什么加盟费啊!只要你每个月有做单收的服务费就好了!