代表委员眼中的房地产市场

急需几篇住房贵 住房难的文章 在线等全国人民抱怨高房价 房价话题成为历次两会热点--------------------------------------------------------------------------------2007年3月16日 来源：中新网有这样一些话题，因关乎百姓冷暖疾苦而成为历次两会的热点；有这样一些话题，因代表委员各有立场而引起激辩；有这样一些话题，因关乎百姓切身利益而为党和政府所着力，通向社会公平正义之路。房价：何时才能爱苍生关于房价太高，大伙儿每年都要抱怨成一团——百姓在抱怨，人大代表在抱怨，政府官员也在抱怨。关于抑制房价，大伙儿每年也要忙成一团——百姓在呼吁，人大代表在建议，政府官员在表决心。几年来，人们见证了“国八条”重装上阵，期待过“土地大限”带来便宜住宅。人们盼望廉租房，等候房补改革，甚至不惜自己成立公司盖房子。结果，“不爱苍生爱财神”的房价，迟迟未落。反而是人们听见了商人无情的叫嚣：我盖房子，不是给穷人住的。花落花开又一年，房价过高的问题，还是雷打不动地成为两会热点议题。我们听见有代表说：垄断，是造成房价虚高不降的根源。希望在这一年，政府和市场这两只大手，能把注入房价里的水分，多挤一些出来。食品安全：副总理说应向百姓道歉地上跑的，海里游的，眼看着，似乎没什么敢吃的了。苏丹红鸭蛋、病猪肉、福寿螺、多宝鱼、病猪肉、人造蜂蜜……让国人担惊受怕的食品安全问题，每次两会都要被代表委员从饭桌上搬到会场上。“我没有做好工作，愧对百姓，应向大家道个歉。”两会会场，副总理吴仪表态。一声赢得满堂喝彩的歉意话语，却尚不足以改变严峻的现实：这个泱泱餐饮大国，食品安全千疮百孔。不光生产混乱，连监管也相当软弱。管理不力、体制薄弱、立法滞后，面对着随时可能进入人们口里的威胁越来越大，我们的管理机器似乎转动得有些缓慢。“民以食为天”，年年有人喊，而相关管理改革，却只闻楼梯响，不见人下来。终于听说，食品卫生法的立法提到日程上来了，这，也许比一声暖心窝子的道歉更让人兴奋。社会保障：让每一个国民有尊严地生存鳏寡孤独废疾者皆有所养。这个社会梦想，中国人做了好几千年。今年，国务院总理温家宝把这个梦做到了政府工作报告里来。他说的是，要使失去父母的儿童、没有生活来源的老人和残疾人，得到更多的关爱和帮助。怎样衡量一个社会是不是幸福？也许，不只是财富、时尚和消费。也许，我们希望看到，所有人而不是部分人都获得富足的生活。我们希望看到，流浪在街头的人和坐在高档轿车里的人，脸上都有同样的笑容。让饥饿的人得到面包，下岗的人重新工作，辍学的孩子回到课堂。让每一个国民有尊严地生存。这是一个为民生计量的政府，应该也必须负起这样的责任。两会特稿:追求人人有房住 而不是人人有住房--------------------------------------------------------------------------------2007年3月16日 来源：中国经济网从“人人都买房”到“人人有房住”温家宝总理在政府工作报告中论及房地产时指出：“从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑”；并首次提出“具有中国特点的住房建设和消费模式”。如何构建和形成“中国特点的住房建设和消费模式”？“中国特点”体现在哪？成为“两会”的代表委员热议的话题。一、保障——“居者有其屋”代表委员们在谈“中国特点的住房建设和消费模式”时提到最多的一个词就是“保障”，“保障也成为代表委员们解读今年政府工作报告关于房地产建设和构建“中国特点的住房建设和消费模式”的一大关键词。洪可柱代表说：“中国住房建设和消费模式最突出的特点就是，人人要有房住，政府要保障广大人民群众‘居者有其屋’，这样才能体现社会主义的公平原则”。王林祥代表认为，“耕者有其田”、“居者有其屋”是中国几千年来国家长治久安的基础，到了社会主义社会，这个体现人性基本需要的原则也同样适用。温总理在政府工作报告中重音强调，“地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题”。国家政策激动人心，政府承诺铿锵有力。今年2月底，国务院专门召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。会议强调：要增加供给、引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。从供需矛盾入手，着力解决居民的安居需求。郭松海委员说“解决住房保障问题，政府要下大力气，这不光是一个经济问题，也是社会问题、政府问题。”刘文甲委员认为，解决中低收入困难家庭的住房问题，要靠政府去办，而不能靠市场。九三学社中央在一份政协提案中建议，要改变地方政府把房地产单纯作为拉动经济手段的观念，抑制“卖地建房”的投资冲动。要改革地方政府政绩评价体系，将“住房保障责任”作为地方政府政绩的重要评价指标。二、结构——廉租房比例要增加代表委员们认为，根据中国人多地少的国情和现阶段经济水平，要保障人人有房住，构建科学合理的住房“建设结构”和“消费结构”显得至关重要。当前，我国城镇住宅建设和消费中存在着的突出问题是：住宅生产方式还处于粗放型发展阶段；住宅使用过程中资源消耗大；居民住宅消费心态还不成熟。今年“两会”，廉租房成代表委员们为解决百姓住房难不约而同地开出的一个药方。厉以宁委员反复强调，在房产结构调整中，政府应盖大量的廉价出租房供应低收入者。洪可柱代表认为，我国住房体制改革中，特别是在住房建设结构中出现了体制性的偏差，以至于原先认定的“5%-10%的廉租房、10%的高档商品房、80%的经济适用房的住房市场供求关系比例没有执行”，相反倒是高档住宅和大户型大行其道。乌日图代表认为，住房保障体系的亏欠，使大量本该在保障体系内解决居住问题的居民，进入商品房市场解决居住问题，从而导致了刚性需求始终不能得到分流。陈祥福委员提出租房和买房要有科学的比例，可以很好地缓解住房问题。他认为现在政府提出的廉租房制度是一个很好的政策，可以有效改善无房居民的住房问题。吴敬琏委员也认为:廉租房在实际操作中要好于经济适用房，建议政府多盖廉租房，增加廉租房在整个住房结构中的比例。“政府要引导住房建设科学合理布局，随着小户型比例在未来大量增加供给，为体现竞争优势，开发商将重点推进小户型创新，”马平一代表说，“而政府也要引导百姓在住房消费结构中做出理性的选择。”贺铿代表认为，由于我国人多地少，要想人人都住大房子是不可能的，但是可以学习和借鉴日本的模式：住小户型房子，但节能、舒适、结构布局科学合理，这样的居住和消费模式是适合中国的。三、市场——人人有房住而不是人人有住房“中国实行的是市场经济，市场经济就要遵循市场规律，当住房作为商品的时候，就会有选择，有人住大房子、好房子，有人住中档的房子，有人住廉价房也有人租房住，当然也会有人没有房子住”，洪可柱代表说，“而中国特点的住房模式，就是有政府，也有市场，政府要保障没有房住的人有房住，市场则要选择什么人住什么样的房子了。”吴敬琏委员的观点简洁明了：“政府应保证人人有房住，而非人人有住房。”今年的政府工作报告中，首次提出住房的“适度消费”原则，一些代表委员认为，提出适度消费，核心意义在于明确政府实施房地产宏观调控，并不意味着就是用行政手段全面控制或打压房价，要兼顾公平与效益，政府应该更了解自身扮演的角色。李宪生代表说：“该管的要管住，该放的要放活，市场有效的交给市场，市场失灵的政府抓住，特殊群体这个问题上政府应该花更多的精力。”王林祥代表认为，在宏观调控上最忌讳“一刀切”，在市场经济条件下，资源的配置要以市场为主，因此应该满足先富的人追求好的居住环境和居住条件的愿望，这就是说在住房结构上应该是多元化的。张光瑞委员认为，我国应建立“四层次”住房体制，即：高收入者购买商品房，中等收入者购买经济适用房，政府为低收入者提供廉租房，对最困难的一部分人由财政出钱减免房租，以此实现人人有房住。（中国经济网记者 佟胜良）更多实时文献请到www.jnhouse.comhttp://news.jnhouse.com/2

现在的房地产是什么趋势？

1.我国房市已进入调整期，但不会崩盘。理由如下： 一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史，我们认为，我国一线城市的房价收入比将在10-12间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。而目前，我国一线城市的房价收入比在15左右，除深圳偏离正常价格上限约40%外，北京、上海偏离的幅度并不大，这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素，上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房价在2009年将进入合理区间，深圳的偏离幅度也将回到20%以内，而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右，已进入动态的合理区域。二线城市中，部分城市房价过高，同样存在调整需求。根据我们测算，2007年四季度，杭州为16，与一线城市差不多；武汉为11，天津为11.5，处于较高的价位；重庆为7.8，处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大，难以用同一个标准来衡量，但总体上来看，房价偏离的幅度同样不大，考虑收入增长情况，房价将在09年进入合理区域。 三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上，明年也可能保持在较高的水平上，人均收入增长率也不会降低；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时，我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。 四是从我国历次的房市周期和其它国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整时间大概都在两年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年为调整期；1998-2003年的周期中，02-03年为调整期。此外，从国际上的历史经验来看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美国的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期，房地产市场出现的短暂调整，都是两年左右的周期。 因此，可以判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。 2.我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好. 虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，2005-2006年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。 从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括： 一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行，故预计到2030年间，我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。 二是收入因素。即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速发展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就可以确定为主导产业，而当占GDP总量的10%到12%时，之后增长便趋于平缓。基于上述判断，2004年，中国人均GDP已经达到1500美元，而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断，当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示，从现在起，人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长，这种状况会持续到2035年左右，中产阶层人口将达到14亿左右，直到2050年。这可能转化为持续的购买力，从而促进房地产业的持续发展。 三是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系，理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为：发达国家城市化过程包括两个拐点，当城市化水平达到30%时，第一个拐点出现，代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段；之后，当城市化水平超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计，2005年中国城市化率为42.99%，预计到2020年会达到60%，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑是最直接的受益者。而且，城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。 以上这三个因素综合分析，可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。 3、我国房市其它方面的趋势： 我国房地产市场其它方面在未来会发生以下变化： （1）价格会逐渐趋于合理。 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。 （2）供需结构会得到优化。 一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。 （3）市场秩序会逐渐改善。 在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。 （4）市场集中度会得以提高. 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。 （5）政府行为会得以规范. 随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。

马克思眼中的房地产价格

马经的价值规律是针对商品来说的。土地使用权不是商品，故不适用该定律。只能这样解释了。

房地产法的法律地位

属于经济法领域。《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 ，自1995年1月1日起施行。经济法是对社会主义商品经济关系进行整体、系统、全面、综合调整的一个法律部门。在现阶段，它主要调整社会生产和再生产过程中，以各类组织为基本主体所参加的经济管理关系和一定范围的经营协调关系。要从以下三点把握这个概念：（一）经济法是经济法律规范的总称 （二）经济法是调整经济关系的法律规范的总称（三）经济法调整的是一定范围的经济关系。

房地产基础知识有哪些？

第一章 房地产开发基础知识第一节、 房地产与房地产业一、 房地产1、 房地产的概念和分类房地产是房产和地产的总称。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；2、 房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：A、 实物形态上看，房产与地产密不可分；B、 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；C、 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。差异包括几个方面：A、 二者属性不同；B、 二者增值规律不同；C、 权属性质不同；D、 二者价格构成不同。3、房地产的类型按用途划分：A、居住用房地产B、生产用房地产（工厂等）C、经营用房地产（商场、游乐园等）D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）4、房地产的特性A、 位置的固定性B、 地域的差别性C、 资源的有限性D、 高值的耐久性E、 保值增值性二、 房地产业1、 概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。2、 主要内容A、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。3、 房地产业与建筑业的关系建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。三、 房地产土地的使用年限是如何确定？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。第二节、 专业名词解释1、 常用名词◆五证：A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“；C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。◆两书：A、《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》。◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；A、 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；B、 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；C、 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指没有装修的房。◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。2、 房子的种类◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。◆空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。第二章 建筑与规划基本知识第一节 建筑与建筑构造建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果—建筑物。建筑物通常称为建筑。指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类居住功能和实用功能的人工建筑物。相反即建筑物。建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。一、 建筑分类1、 按建筑的使用性质工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑2、 按建筑结构使用的材料砖混结构建筑：由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间。剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。剪力墙结构。钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小，在结构允许的范围之内，比如：风从一面来，那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上剪力越大，因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对它的一个推动。框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。钢结构：以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、高层和超高层建筑等。钢结构又分轻钢和重钢。3、 按施工方法装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制4、 按建筑层数低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅写不完了，太多了，字数不够用