城里换房首付是要先卖再买

换房攻略：换房先买后卖好还是先卖后买好？对于换房族来言，通常都存在着卖掉旧房换新房的问题，可是有些时候买房卖房是需要一个过程的，而这个过程中会存在“谁先谁后”的顺序。那么，究竟是先换房先买后卖好还是先卖后买好呢？换房先买后卖好还是先卖后买好？先卖后买、先买后卖各有利弊，换房者应根据自身情况来选择，各自的优缺点如下。一、先卖后买优点：1、先卖房后，资金充足，卖掉再去买房，可选择的范围比较大。2、若是只有一套房，卖出后，名下没房，再买新房算首套房，若是采用贷款方式买房，商业贷款首套房的首付比例较低。缺点：1、卖房后需要租房居住，增加租房成本。2、存在卖房后房价上涨风险。建议先卖房虽然可以掌握资金，不用担心钱的问题，但是必须抓紧时间定房，不要犹豫。最好是在卖房时就开始留意想买的房源，一旦卖房后立刻入手，避免房价上涨造成购买力降低的风险。二、先买后卖优点1、实现无缝连接居住，不用租房过渡。2、将好的房源先买下，避免房价上涨或竞争激烈被别人买走。缺点1、资金问题，先买房再卖房，需要在一定的时间内筹到钱付房款，若旧房迟迟卖不出，可能会导致资金断裂，造成违约。2、新房贷款需支付的首付和利息多，新买的房子若被认定为二套房，则贷款利率会增加，首付比例也会比较高。3、旧房交易成本增加，若在新房网签之后卖掉旧房，则旧房就不属于唯一住房，卖房时产生的交易税费增加，即买家需支付的买房成本增加，影响旧房对外出售。建议在想买的房子合同定下之后，立刻着手处置旧房，卖旧房时，心理预期不要太高，若是遇到能尽快付定金和首付的买家，不要犹豫，要果断出售，好用这些定金和首付去买房。换房需要考虑哪些因素？对换房者而言，一方面希望自己买的房子价格低，另一方面希望自己的房子能卖出高价格。但在换房时最重要的是要保证交易的安全，在交易前应考虑以下因素：1、资金情况资金充足且已有住房、已经还清贷款的换房者可选择先买后卖。而资金有限，名下还有贷款未还清的业主，则最好选择先卖后买，且在卖房时需要先将贷款还清。2、市场行情若是房价增长涨幅很大，为了避免心仪的房子上涨太快无法购买，购房者可以通过先买后卖的方式，先将想要购买的房子购买到手，然后再卖房。3、购房资格（以上回答发布于2017-09-18，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

换房是先买还是先卖换房顺序不同有何区别呢

换房时，先卖后买的风险是什么？

换房时，如果先卖后买，可能存在以下3点风险：1.市场上行的时候先卖后买，可能面临难以买到价格合适的房子；2.旧房出售，如果遇到买方违约，资金不能及时收回，很容易造成连环违约，3.政策风险导致失去购房资质或者影响购房能力。 一、哪些情况适合先卖后买？ 先卖后买，即先出售再购入。一般选择这种方式主要针对以下人群： 1.购房资质已经占满的人群，需要先出售旧房腾出换房资质。 目前北京限购政策如下： 北京住宅限购政策 2.手头资金不充足的人群 “930新政”之后，对于购房首套、二套以及贷款成数都做出了很多调整。单单就首付款而言，对于部分换房人群可能要多准备十几万的首付款。 以一套网签价为700万的房子为例： 新政之后首付款差别 所以，对于首付款不充足的换房者，先出售旧房收到房款，再购入新房。 3、想合理避税的换房者 如果出售旧房时名下有房，或者购入新房时名下有房，如果是普通住宅则不能享受满五唯一免个税、不能享受首套购房契税优惠。 关于契税和个税的征收办法如下： 税费政策 举个例子： 1.小王名下一套 满五唯一 的住房， 面积90平米 ，网签价为300万元，网签价＞核定价： 小王 首套购房 所交 契税 费为：300万×1%= 3万元 2.小王名下一套 满五不唯 一的住房， 面积90平米 ，网签价为300万元，且网签价 ＞ 核定价： 小王 二套购房 所交 契税 费为：300万×3%= 9万元 二、先卖后买有什么风险？ 先卖后买，总结起来有三点风险：政策风险影响购房能力、收款风险可能导致连环违约。 1.政策风险：新政策的出台容易影响购房能力 举个例子： 2015年8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。 也就是说，如果在这个时间之前卖掉房子想换通州房子的，就可能丧失了购房资质，造成换房不成甚至违约。 再比如：2016年的“930新政”，调整了首付款额度，二套非普通住宅由50%的首付，提升到70%。这也就意味着一套700万的二套非普通住宅，首付多了140万。 2.收款风险：资金一旦不到位，容易连环违约 举个例子： 刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。 纠纷产生： 签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。 法院判决： 1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》 2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》 3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十九万元 4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间损失四万元。 三、如何规避先卖后买的风险？ 换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换房者来说，各个交易环节串联在一起，只有保证每一个环节都能顺利进行，才会使整个交易安全畅通完成。 1.签约时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及房款来源，同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行，以便于掌控连环单的履行进程。 2.需格外关注连环单中款项支付方式以及支付时间，这两项内容关系着交易能否顺利进行。在约定这两项内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。 3.连环单中价款的约定十分重要，价款是否能够按照约定的支付时间以及支付风险的把控是换房的重要两点，必要时可以选择经纪机构有保障的金融产品保障连环单的快速顺利完成。 4.使用补充协议，将合同中不明确的合同条款进一步约定，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦。 对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到最小，将损失减到最小。 链家经纪人 对此文亦有贡献该内容只在北京适用

想换房，到底是买房先？还是卖房先

“卖一买一”诸多城市新政出台后，不少居民家庭都只能购买一套房产，因此只有卖掉旧房，才能购买新房，这样的家庭就比较适合选择“先卖再买”。想要先购买新房，那就需要大量的资金，首付、税费、装修等都是不小的支出，如果手中的资金不足，那建议这样的家庭还是先卖掉旧房，拿到资金后再购入新房吧。由于还没有买房，所以有的业主卖掉的房是唯一普通住房，证满5年，那么，业主可免增值税和个人所得税。也就是说，先卖房的话，所出售的物业因证满5年且唯一，税费支出较少，在现行业主实收的市况下，对买家的吸引力相对更高一些。“买一卖一”如果先买一套房，再卖掉手上这套房的话，首先要解决的是首付问题，也就是说你必须凑够首付。同时先买一套房，就算是二次置业，首付会高很多。换房除了考虑首付、利息等因素外，也需留意出售旧居与购置新居之间的时间差，尤其在房价波动较大的时期，选择“卖一买一”方式，则需留意“卖一买一”之间的时间差，最好能额外预留一笔备用资金以备不时之需。如若出售旧居后，才发现没有足够的资金换房时，这笔备用资金就可派上用场。当然，如果手上资金充足，在房价波动较明显的时期，则可以优先考虑“买一卖一”，先购置好新居，然后再出售旧居套现。yuqiancyh

换房要谨慎:先买房还是先卖房是难题

房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿：换房原因：1、 为了孩子能上个好；2、 现有房子太小，住不下；3、 周边环境和房子本身问题；4、 为了脸面；5、 有钱任性；6、 为了和父母近点儿。明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。新房：：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。二手房：：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。2、 卖家或爽约。这对换房族的风险大。虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。换房成本比较：房贷支出先卖房后买房：已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元其中利息总额为109万元。先买房后买房：已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元其中利息总额为131万元。（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看