北京最严商住房限购政策靴子落地 成交量价大跌几成定局

导语：中国30馀个城市在3月底公布地方版“国五条”细则，其中半数以上二叁线城市仅公布“房价调控目标”，被舆论称为“温柔的毛毛细雨”。之前异常火爆的二手房交易市场因“20%个人所得税”等调控重拳未被提及而温度骤降。十几个省市相继在3月最后的两天，拿出了落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施细则。让市场躁动、揣测了近一个月的靴子终于落地，2013年的房地产调控至此进入具体操作阶段。房地产调控没有最严，只有更严。从限购、限贷，到税收、房价控制目标，这一轮的调控显然超出以往历次调控。从各地的细则来看，北京又一次成为调控最严格的城市 。按照国务院的要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。房价调控目标则是整个调控的方向。 2013年3月31日，广州、深圳市最终出台各自的实施细则。对2013年房价调控目标，两个城市如出一辙：即是新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。房价涨幅低于人均可支配收入实际增幅基本成为各地房价调控的目标。 青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都等城市的房价调控目标都是如此。如果说这些城市的房价调控目标还可以具体量化的话，上海和北京的房价调控目标则是雾里看花。从上海的实施细则来看，房价调控目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。北京市的目标是全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。 2013年3月25日，广东省“国五条”落地细则率先发布。由于对二手房交易个税、二套房贷款和首付比例以及房产税试点等问题，均没有涉及，因此广东省“国五条”落地细则被业内形容为“温柔出台”。不过，随着广东省“国五条”细则的出台，包括江苏在内的其他各省市的细则出台时间正进一步临近。广东省“国五条”细则的核心内容要求，广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。对于“国五条”细则中最为关注的二手房20%个税问题，广东省的“国五条”细则并未明确，仍然只是表示对于房价过快上涨的地区，“要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。广州非户籍居民限购一套房2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。主要内容 切实落实政府稳定房价的责任 广州、深圳市要根据2013年以前的房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房和城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。 坚决抑制投资投机购房需求 房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。 增加中小套型普通商品住房供应 各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。 加快保障性安居工程建设 2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。 加强房地产市场监管 要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。 为落实北京“国五条”调控细则，北京住房公积金管理中心7日发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，明确从2013年4月8日起根据职工住房和收入情况对贷款实行差别化政策，以更好地解决中低收入职工基本住房需求。就职工住房情况，《通知》要求，购买首套90平方米以下自住住房的，根据个人信用等级，贷款最高额度上浮不超过30%；购买90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，贷款最高额度不再上浮，且不超过80万元；购买经济适用房的低收入职工，贷款额度不受月收入限制。就贷款首付款比例和利率，《通知》指出，借款申请人购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1．1倍；对于“无房有贷”者，且符合第二套住房贷款条件的，仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1．1倍的政策。为避免高收入家庭长期占用贷款资金，使更多中低收入者获得贷款支持，《通知》就职工收入情况明确，人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的50%；月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，应不低于住房公积金的月缴存额，使住房公积金全部用于住房消费。此外，北京住房公积金管理中心还调整了借款申请人的住房公积金缴存的相关要求，避免出现“缴存1、2个月的住房公积金后即申请贷款”“通过补缴方式达到缴存要求”等情况。北京对本市户籍单身人士购房做出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题，北京第一个出台细则，对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。 2013年3月1日，国务院下发国五条细则，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。由于统一征收20%个税将大幅增加二手房的交易成本，地方政府在落实政策中，如果实行一刀切无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京（楼盘）这样的一线城市，中心城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，地方如何落实细则也成为各方关注焦点。 厦门市响应《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确从2月3日起，非本市户籍公民家庭不能通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。这也为以往限购政策堵上了漏洞，将对倚重外地人购房的厦门房地产市场带来重大影响。自3日起，厦门市对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。厦门市还对出售自有住房按照规定征收个人所得税，对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征;不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征;对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。厦门市表示，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。严格执行商品房预售资金监管制度，建立健全预售资金银行监管制度，确保预售款优先用于工程建设。去年以来，厦门楼市量价齐涨，其中外地人大量购房对楼市的推涨效应明显。据厦门市国土房管局统计，2012年厦门市一手居住用房成交量43754套，481万平方米，同比增长70%左右。2011年厦门市一手居住用房52.8%被外地人购买，共23443套。此次厦门“国五条”细则特别强调，此间房地产分析人士表示，以往厦门市也有针对外地人的限购政策，但通过补交个税、社保等手段规避限购成功在厦购房者大有人在。此次细则特别强调不得通过补交个税、社保等购房，这一措施如能严格执行，将给厦门楼市带来重大影响。