北京限购升级后3宗商办用地均低溢价率成交

北京土地市场溢价率创历史新低了吗?报道称，某房地产机构研究院数据统计显示，11月份，北京宅地成交的楼面价为25161元/平方米，环比10月份下降9.2%，溢价率则仅有8.24%，较10月份大幅减少23.06%，创下了今年各月溢价率的最低值。报道称，数据显示，11月份，北京共成交10宗土地，其中包含居住类用地7宗，商服金融类用地3宗。7宗居住类用地的建设用地共84.95万平方米，规划建筑面积共158.8万平方米，总成交金额为399.55亿元。7宗宅地成交虽然低于10月的9宗，但在前11个月里依旧是交易量较多的月份。在这10宗宅地供应中，有4宗为共有产权房用地，且这4宗地都是全部用于共有产权住房建设，其中北京市房山区良乡镇中心区等地块，限价26000元/平方米；北京市房山区阎村镇等地块，限价26000元/平方米；北京市延庆区延庆新城03街区会展中心东侧一期等地块，限价18000元/平方米。专家表示，为合理调控楼市，北京今年主动从源头发力，大力控制土地拍卖价格，限制项目销售价格，这将在一定程度上改变面粉贵过面包的情况，拉低新房价格，进而影响项目周边二手房价格，平抑整个北京的房价。

前2月全国土地出让收入增36% 热点城市蔓延至20个是怎么回事？

3月15日，财政部披露了1-2月财政收支情况。在政府性基金收入情况中，地方政府性基金本级收入6727亿元，同比增长32.3%，其中国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，一二线市场的限购、土地价格一路走高，导致去年三四线城市成为房企争抢的地盘。东部一些三四线城市，与土地出让热度有一定关联。同策咨询研究部数据显示，2016年全国住宅用地成交楼面地价为2088元/平方米，较2015年大幅上扬47%。楼板价上涨很明显：一线城市为16578元/平方米，上扬44%；二线城市为4192元/平方米，上扬85%；三四线城市为976元/平方米，上扬21%。到了今年2月，全国住宅用地成交楼面地价为2609元/平方米，环比、同比分别上扬7%、71%。张宏伟认为，土地收入增长要与去年同期对比，去年的基数低的话也有可能是正常增长。前年下半年到去年年初，有十个城市楼市非常好；去年下半年，行情开始蔓延至20个左右城市，结构性变化因素有可能是地价收入上涨的主要原因。36.1%背后：土地市场结构性变化2016年土地市场的回暖大概从5月份才开始，一线城市房价稳步上扬、人口导入充足、土地资源稀缺以及城市规划利好等，导致众多房企涌入一线城市争抢拿地，甚至“面粉贵过面包”，房企也在所不辞。与此同时，二线城市则出现分化。部分热门城市土地成交额直逼一线城市，而三四线城市价格普遍表现低迷，虽然基本面有所好转带动地方政府积极推地，但成交价格却持续低位徘徊，普遍以底价或者是低溢价成交。一名房企投资人士透露，2016年初，公司拿地目标锁定在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。到了2016年下半年，拿地范围又新增了无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都、青岛、南昌、石家庄等地。“热点城市不断出现，每个城市的周期有错开，但都处于上升周期”。一年时间内，热点城市仿佛接力点燃行情，从去年的10个左右，到去年下半年的16个，如今已经涌现了20个左右。一名闽系房企相关人士则认为，今年年初出现的土地价格上涨，只是短期“噪点”，目前业内不少公司已经将全国市场扁平化看待，从某程度上来说，也就是“不划重点，广撒网”，未来各城市房价会按照城市量级与市场规模逐渐走向均衡。2017年2月，第三方机构监测的36个二线城市共成交宅地214幅、979万平米，成交面积环比下滑33%，同比则上扬28%；成交楼面地价为5193元/平方米，环比上扬36个百分点。近期不少房企明确在各地寻求土地合作的机会，也是基于热点城市蔓延的逻辑。热点城市的蔓延，尤其是三四线城市的地价崛起，成为了年初地价收入飙涨的主要推动力。从楼面地价看，2016年三四线城市平均楼面地价为753元／平方米，较上一年上扬15%，为2010年以来的最高值。从溢价水平看，自2012年起，三四线城市商办类地块的溢价率就维持在10%以下，2015年为6%，与2014年持平，而2016 年高达13%，为2011年以来的最高值。再比如，徐州市成交63幅地块，建设用地面积315.54万平方米，在地块数量和建设用地面积上均领先其它城市。除徐州外，威海在2月份成交宅地建设用地面积157.19万平方米，是另一个成交面积超百万平方米的三四线城市。上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，虽然1~2月份受到传统春节推地较少因素的影响，各类城市土地成交均出现了一定程度的下滑，但是可以看出三四线城市受到波动更小，二线城市土地市场降温的幅度更大。热点城市蔓延从历年走势来看，一线城市宅地楼面地价从2012年起呈现较大幅度的攀升态势，2012年、2013年、2014 年的攀升幅度分别为15%、61%、55%，2015年在出现了2个百分点的小幅下滑后，2016年由于一线城市高价地不断，地价上扬幅度高达40%。二线城市的涨幅更为明显。邵明浩指出，不论二线城市还是三四线城市，土地市场整体表现依然大幅优于去年同期。从成交价格来看，二线城市价格惊人，不论是楼板价还是环比涨幅均创出历史新高，可见一线土地市场降温对二线城市的拉动作用显著。而三四线城市受到较为宽松的货币政策和地方政府托市政策的影响，土地市场整体出现企稳的态势。2016年，房价涨幅并不明显的重庆，成交339幅宅地、合计成交面积达1937万平方米，在地块幅数和地块面积上都领先于其他二线城市。但从楼面地价看，厦门以28761元/平方米的平均楼面地价居首，一名当地有项目在售的房企负责人指出，地价上涨或间接推助了厦门当下房价的上涨。从各个城市溢价情况看，35 个有宅地成交的城市中，有 33 个城市宅地出现溢价，平均溢价率达58%，其中合肥的溢价率高达 227%，另外，武汉、成都、杭州、福州、济南、南宁、天津、南京这八个城市溢价率均超过 50%。据同策咨询研究部数据统计，2016年潍坊市以362幅、1414万平方米的宅地成交量居三四线城市之首，也成为唯一一个成交面积上千万的三四线城市。合肥土地市场在过去一年高价地频现，2016年前三季度，其九区四县一市共成交土地134宗，同比上扬 35.4%，土地成交总面积11055亩，同比上扬 26%，累计揽金1148亿元，创历史新高，同比上扬 130%。3月以来，不少城市已启动限购升级，包括杭州、嘉善、青岛等，但仍有一些城市的楼市呈现明显过热。上述业内人士认为，在热点城市蔓延的现状之下，调控“补丁”措施密集出台、新一轮调控升级也会是大概率事件。

北京限购新政后密集供地是怎么回事？

3月27日，北京市国土资源局官网挂出2幅含住宅用地的出让公告，总计土地面积7.3万平方米，规划建筑面积12.8万平方米。在北京10天内出台九次楼市调控政策的情况下，北京市国土资源局继续推出位于密云区和朝阳区的两幅地块，且均限定商品住房销售价格及土地合理上限价格。具体情况：据媒体统计，自3月17日北京楼市限购升级后，十天内，北京市国土资源局一共挂牌出让8块含住宅的用地，共计建设用地面积36.88万平方米。公告显示，此次推出的北京市密云区密云新城0102街区MY00-0102-6002地块起始价2.15亿元，位于密云区檀营乡。按照地块的出让公告，上述宗地中除无偿还建的居住用途建筑规模13991.5平方米外，剩余居住建筑规模的商品住房销售均价不超过21144元/平方米，且最高销售单价不得超过22201元/平方米。另一幅挂牌的地块为北京市朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，该地块的起始价为34.9亿元。出让公告显示，该地块中商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米。值得一提的是，上述两幅地块均采用“限房价、竞地价”的出让方式。所谓“限房价、竞地价”是指，两幅地块均限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，上述宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。在加大住房用地供应的同时，北京市正在不断收紧楼市调控政策。自3月17日实行认房又认贷以及将非普通二套首付提至八成后，北京市在短短十天内出台了九项措施抑制房价过快上涨，包括贷款利率上调至九折、离婚一年内贷款按二套房政策、非京籍购房纳税改为"连续60个月"、过道学区房不作为入学资格等。

北京节后首次土地出让为什么流拍？

昨日（2月28日），春节后北京土地市场首次出让两宗地块。其中，来自密云的限价房地块因开拍前没有房企报名最终流拍。另一宗，门头沟区永定镇综合性商业金融服务业地块仅经一次报价，便由金融街+京西置地联合体以底价拿下，溢价率为0。实际上，这只是近期北京土拍市场明显降温的一个缩影。来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，2018年北京平均土地成交溢价率仅12%，较2017年的24.33%明显下调，土地流拍现象也并非第一次发生。亚豪机构市场总监郭毅分析指出，从市场端来看，土地流拍是行业市场变化的综合表现，暗示开发商面临商品房去化速度困难和现金流紧张问题。土地市场明显降温北京土地流拍在去年底就时有发生，2017年土拍市场更是以流拍收官。“现在很多土地（出让），政府把一些条件约定得非常清楚，大家都会算自己的一笔账。”世茂集团副总裁兼华北区域总裁刘辉坦言。梳理发现，此次流拍的密云地块为限价地块，土地面积5690.628平方米，规定地上建筑面积13658平方米，其中无偿还建回迁房5684.19平方米。这意味着商品房住宅仅有约7974平方米，住房销售均价不超过21215元/平方米，最高销售单价不得超过22276元/平方米。中原地产首席分析师张大伟分析认为，该地块流拍的主要原因是地块较小，而且其中配套还建面积大，对房企来说是“性价比”非常低的地块。值得注意的是，来自中原地产研究中心的统计数据显示，2018年（截至2月28日）以来，北京土拍市场已有4宗住宅地块流拍。比如，今年1月30日北京出让的3幅限价房地块中，丰台区一宗起价高达63亿元的涉宅地块就曾因无房企报名而最终流拍。此次公开出让的门头沟的一宗商业用地也限定了50%的自持比例，最终由金融街+京西置地联合体以底价拿下，溢价率为0。中原地产研究中心统计数据显示，从溢价率来看，北京土地市场2017年平均溢价率为24.33%。2018年平均土地成交溢价率明显下调，只有12%。种种迹象表明，北京土地市场热度明显降温。张大伟表示，2018年开始，北京土拍市场宅地溢价率全面回到个位数，流拍住宅地块出现了4宗。而在北京住宅土拍历史上，2018年之前一共只出现过31宗住宅地块流拍。目前土地属性复杂，如所有土地全面限价、商品房限价、共有产权房等。房企不再盲目拿地“去年开始供地增加，房企的决策逻辑也完全不同了。”郭毅分析称，前两年品牌房企在北京拿地的逻辑是有地必争，当时对地价的接受能力非常高，那时候每拿一块地就决定着品牌房企在首都还能不能有可持续发展的机会和空间。据统计，2017年北京土地市场全年成交104宗用地，成交金额约2796亿元，同比涨幅高达225%。其中，住宅用地71宗，土地供应大幅度增加。郭毅指出，一些土地储备不足的开发商因此获得了很多土地储备，在土地储备充足的现状下，拿地动力逐渐减弱，开发商开始思考如何回笼现金。再加上近几年来房企平均利润率呈现持续下滑状况，资金压力不断增加。从融资渠道角度看，2018年最明显的是信托资金进入房地产收紧。张大伟分析指出，在信托资金进入房地产遭遇严管的影响下，房企资金压力逐渐出现，从“930新政”开始，全国一二线城市严格调控。这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。对于房企来说，融资贷款成本的增加、去化周期拉长、营销成本增加等，都要求其在拿地时对地块的市场价值作出精准判断，一旦市场前景不乐观，拿地和开发周期中各方面成本对于房企的资金链将产生很大压力。“因为现在北京开发利润率本来就很低，再加上流拍土地的条件可能稍微差一些，如果大家算不过来这笔账来，这个地做的话肯定（有难度）。”在刘辉看来，市场上每出一块地必须通过一系列测算来判断是否值得关注

北京三宗地卖了134.6亿是真的吗？

11月15日，北京土地交易市场成交了3宗经营性用地，土地面积约26公顷，建筑规模约54万平方米，土地成交总金额134.6亿元。在这三宗地块中，有1宗为住宅地块。该地块位于石景山区五里坨地区，地处西六环内，临近永定河，周边还有阜石路、轨道交通S1线等，交通较为便利。该宗地土地面积约20公顷，总建筑规模约35万平方米，采用“限房价、竞地价”的交易方式，即土地出让时就预先设定未来商品住房的售价。根据出让文件，该地块将来商品住房的销售均价不超过52024元/平方米，最高销售单价不得超过54625元/平方米，同时，该宗地全部居住用途建筑规模均建设为普通商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。此外，竞得人需向原集体经济组织提供约13万平方米地上商业用房。最终北京万湖企业管理有限公司（万科全资子公司）、北京盛新置业有限公司（旭辉全资子公司）和廊坊市卓越锦华房地产开发有限公司联合体以78亿元竞得，溢价率为12%，成交楼面价为22511元/平方米。昨日还成交了2宗商业金融用地。一宗是石景山区鲁谷路1614-631地块（银河商务区L地块）B4综合性商业金融服务业用地，土地面积约2公顷，建筑规模约8.8万平方米，竞得人须对该宗地整体持有并长期经营20年。最终该宗地由天安人寿保险股份有限公司和北京保险产业园投资控股有限责任公司联合体以21.1亿元竞得，成交楼面价为23998元/平方米。另一宗是丰台区丽泽金融商务区南区D-02地块B4综合性商业金融服务业用地，土地面积约4公顷，建筑规模约10.5万平方米，竞得人须对该项目整体持有，持有年限与土地出让年限一致。最终该宗地由华夏人寿保险股份有限公司北京分公司以35.5亿元竞得，溢价率为41%，成交楼面价为33810元/平方米。