今年房地产市场仍去库存

房产开发商不降价 何以谈去库存？2015年12月18-21日，中央经济工作会议表示，将努力化解过剩产能和房地产库存，推动地产商整合，鼓励其改变营销策略。同时，将鼓励房地产开发商降低房价以去库存，并表示过时的（房地产市场）限制措施应予以撤销。那么问题来了，为什么要开发商降价？ 所谓房地产库存压力大，就是房子多了卖不出去。算算账，咱们现房库存去化周期高达23个月。针对楼市去库存，2015年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售。但是，房地产形势并未见好，去库存的压力仍然相当之大。这说明什么？说明一方面房地产泡沫已经形成，另一方面当前房价仍然居高，想买房子的人还是有压力。 为什么要靠房地产开发商降房价？原因无外乎以下几点： 1. 这么多房子，靠政府刺激需求来消化行不行？恐怕很难。 楼市疲软不是周期性问题。如今，我国家庭户均拥有住房已接近1.1套，供求关系已经逆转。即便去年下半年以来政府陆续取消各种限制性政策，又出台降息、降低首付比例、减免税费等优惠政策，楼市回暖依然缓慢，而且城市分化持续加剧。这说明“一刀切”的“补药”已不适合当下楼市了。 2. 完全依靠市场慢慢消化可行吗？恐怕也不行。 楼市稳定不仅关系千家万户的资产价值，还直接影响宏观经济的平稳运行。受高库存影响，今年前三季度房地产投资对经济增长的直接贡献率降到只有0.04个百分点。这不仅意味着与房地产相关的钢铁、水泥、建材、家具等众多产业日子不好过，还带来了就业和财政压力，并加重银行等系统性风险，政府岂能坐视不管？ 因此，当我们承认楼市存在泡沫，试图在调整中化解风险时，就必须引导合理预期，避免市场恐慌造成楼市“断崖式”下跌，是各级政府应尽的责任。因此，2015年的中央经济工作会议才从供给侧提出了多项制度性改革，特别是落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，对形成市场需求、稳定市场预期有重要意义。 3. 开发商自身降价，才是去库存的根本解决方法 尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。一向走高冷路线的开发商必须正视，任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三、四线城市来说，走到拐点的房地产业，降价促销与转型升级是必然选择。毕竟买房这事儿，政府、专家、开发商说了都不算，还得看老百姓的脸色。这么大一笔资产投资，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

楼市仍存在两极分化现象 买不买房你说了算

国家统计局发布的今年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况最新数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点；房地产开发企业房屋施工面积669360万平方米，同比增长2.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点；房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份扩大0.1个百分点。与此同时，有关数据快报则显示，35城库存54个月以来首次同比下跌，存销比创近19个月新低。楼市仍存在两极分化现象一边是开发力度减弱、拿地面积减少，一边是库存数量下降、存销比降低，似乎都在印证房地产市场正在朝着良性发展的轨道前行，印证房地产市场风险正在得到有效释放。然而，仔细分析则不难发现，无论是开发动力减弱还是库存减少，都没有改变目前房地产市场的基本格局。因为，房地产市场面临的风险，并不是全局性风险，而是结构性风险，其中，三、四线城市的库存积压严重，是导致房地产市场风险的最大隐患。事实上，对一、二线城市，特别是一线城市来说，已经面临着拿地难度加大、房价上涨的问题，面临着与三、四线城市截然不同的结果。以北上广深为例，这些城市目前都面临着房价上涨的压力，开发商在这些城市的拿地动力已经明显上升。在其他城市都放开限购限价限贷政策，且部分城市已出台鼓励房地产市场发展政策的情况下，一线城市仍然需要收紧政策不放。可见，两极分化现象有多么严重。也正因为如此，目前房地产市场的最大难题，仍然是三、四线城市的去库存，仍然是如何改变目前房地产市场贫富不均的问题。只要三、四线城市的去库存问题得不到较好解决，只要鬼城、死城、空城等仍大量存在，房地产市场的风险就不可能真正化解，相关的政策措施仍然需要对如何去库存发挥作用。令人担忧的是，尽管三、四线城市面临巨大的去库存压力，但是，由于前些年过度依赖“土地财政”，过于依赖房地产开发，相当一部分城市目前都在承受着十分沉重的财政压力。因此，仍在想方设法变卖土地，试图继续依靠土地获得政府收入，以至于这些城市仍有增加库存的压力。在这样的情况下，去库存与增库存就形成了非常对立的矛盾。如果不能有效遏制地方政府的“土地财政”冲动，对房地产市场步入稳定轨道是相当不利的。搞不好，有的地方真的有可能爆发房地产市场风险，并传导到金融领域。虽然也有分析认为，按照最新公布的房地产市场数据，总体库存的最大压力已经过去，市场调整也基本到位，已有企稳的趋势。但是，对房地产市场来说，总体库存已经很难准确反映房地产市场的基本情况，反映房地产市场的风险。房地产市场的真正风险，还是来自于结构性矛盾，来自于三、四线城市的去库存压力太大、政府增库存冲动太强。要想从根本上解决房地产市场的矛盾和问题，化解房地产市场风险，还是要把去库存当作首要任务，平衡房地产市场的供求关系。考虑到目前市场并不缺需求，尤其是刚性需求，加上各地已经在政策上完全放开，并在部分地区出台了鼓励消费的政策。那么，核心就在于如何遏制地方政府增库存的冲动了。也就是说，如果能把地方政府依赖“土地财政”的冲动压下去，让地方政府不再围着土地打转、不再一心想着从土地上挣钱，那么，去库存的基础就会牢得多，去库存的效果也会好得多。最终，三、四线城市的房地产市场风险就能逐步化解掉。即便极个别地区存在风险，也不会对整个市场带来影响。买不买房你说了算，买房四大陷阱要回避！“以价换量”或将成为下半年楼市发展的主旋律，降价空间有限。有需求的购房者不妨在出手时仔细考虑清楚，一定不能盲目，千万要警惕以下陷阱。1、期房陷阱对于不少资金存在问题的购房者来说,购买期房其实是无奈的选择,但一旦疏忽又很有可能面临巨大风险,让辛苦攒下的钱打了水漂。避免期房陷阱,最关键的是要对开发商的基本情况有所了解,比如,开发商的资质情况,开发商批的项目性质,预售许可证等等,在房管部门都有备案能查到。2、特价房陷阱特价房向来是吸引广大购房者前去看房的有效方式,而且每每都倍有成效。但是部分特价房房源略带缺陷,比如面积比上做得不到位、开发商不具备开发资质、户型存在问题、个别商业产权的项目以特价房为噱头销售等等。因此,购房者在购买时应该了解全面,考虑清楚,并和非特价房做比较,不可盲目冲动下单。3、赠送面积陷阱“赠送面积”是开发商利用购房者心理,吸引他们出手的宣传手段,但“赠送面积”却存在着一定的风险。购房者在签订购房合同时应充分了解“赠送面积”的来源、开发商对此是否有赠送的权利等,并且要求开发商把赠送部分在合同中加以明确。一旦权利受到侵害时,才能有充分的依据得到法律的支持保护。4、延期交房陷阱如何避免“被延期”也是不少购房者的心头大事,首先在买房时出了考察开发商实力外,还要斟酌楼盘配套设施、水电设施、施工单位等因素,否则一旦“掉链子”,很可能影响正常交房。所在在签订合同时一定要明确违约责任,在逾期违约责任问题上不仅要明确规定责任的承担主体,还要设置有威慑力的违约赔款额度和具体的赔款时间,这样才能起到约束效果。（以上回答发布于2015-09-16，当前相关购房政策请以实际为准）点击查看更多房产信息

目前三四线城市的房地产还有发展前景吗

去年以来，全国多个城市都了有关房地产平稳价格的调控政策。从内容看，各地持续发布政策，政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面，政策力度逐渐收紧。对策，有业内人士表示，我国房地产市场依然面临较大分化：一二线热点城市房价居高不下，三四线城市库存依然较多。“这也意味着，我国房地产市场仍面临结构性高房价高库存挑战。”方向已经明确，2017年的房地产市场要“稳中求进”，以稳为前提，去库存为目标。一是对一二线城市抑制投资需求，继续执行有些的供给侧结构性改革，严格控制房价异常攀升，核心打击各种“炒房”现象，保证一二线热点城市房价维持在合理的水平区间。二是对三四线城市有些需求，继续加强房地产分类调控，因城施策将会继续执行，而且而且真的房价上涨明显的城市可能会加大筹码，要针对房价平稳的城市去库存。今年有望执行的去库存措施：一是针对房价上涨压力较大的城市，要合理增加住宅用地。因此，后续是否会针对这些城市适当的提供住宅用地的可能？至少这个一个积极。二是加大棚户区改造。今年的目标是600万套，以保障房地产市场平稳的发展。三是要加大租赁市场的发展。目前全国房地产租赁市场尚在起步阶段，要加快租赁市场的立，同时多渠道增加租赁住房有效供应，较后大力发展公租房推动公租房货币化，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

房地产去库存政策的负面作用正在显现具体是什么情况？

据悉，2015年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。房地产市场波动规律：没有均衡点房地产市场不同于一般消费品市场的价格波动规律。对于一般消费品而言，其市场波动存在一般均衡，市场存在一个均衡点，当价格趋近该均衡点，市场的供给和需求可以匹配。当市场供过于求时，可以通过市场自发的途径（即价格下跌，供给减少）来使市场恢复均衡，也可以通过刺激需求来使得市场恢复均衡。因此，在一般消费品市场去库存政策手段是有效的。对于房地产市场而言，它既有一般消费品的特点，还有投资品的特点。投资品市场的特点是不存在一般均衡，市场没有均衡点，当然也不存均衡价格。当价格上涨，会刺激需求，需求增加；价格下跌，需求下跌，供给也下跌。因此，投资品的价格和需求之间是正相关关系。这就是投资品市场的趋势波动规律，当资产价格上涨或下跌的趋势一旦形成，就会自我强化，直到有外力干预形成新的趋势。因此，当房地产市场形成了价格下跌趋势，适度刺激一下需求可以有效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜长期坚持，一旦形成新的价格上涨趋势，则供给会增加，不仅无助于去库存，而且还会产生其他副作用。

买不买房都要看！近期关于楼市的几个问题

当前房地产市场自身矛盾并没有解决，泡沫还在积累，热点城市周边，部分城市潜在风险也在增加。此外，银行间流动性趋紧将对房地产市场资金面带来较大影响。开年各地楼市遇冷在预料之中数据显示，2017年春节期间，房地产市场表现低迷。春节是合家团聚的日子，成交量较之春节前下降也比较正常。财经评论员马光远认为，各地楼市遇冷是预料之中的，是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨之后的自然调整。房地产泡沫仍然在积累未来房地产市场何去何从？中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。应该看到，当前我国房地产市场自身矛盾并没有解决，泡沫还在积累，热点城市周边，特别是珠三角、长三角、环北京地区，部分城市潜在风险也在增加。还有一些城市随着市场回暖，销售加快，供求关系快速变化，相关政策没有及时调整，房价上涨明显，投资投机性购房炒高了房价，积累了风险，违背了住房的居住属性，也影响了自住购房需求。应该警惕的是，房地产和实体经济失衡，资金过度流入会导致房地产风险进一步积累。中国的房地产市场正在进入一个新的阶段，方方面面的条件也在发生变化。国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微认为，房地产市场条件正在发生变化，比如金融条件，过去房地产金融相关制度的形成，跟培育房地产市场、促进房地产市场的发展相关联。比如，房地产预售制，实际上是给房地产开发企业创造了很宽松的融资环境。现在中国金融市场已经比较发达，在融资环境越来越宽松的条件下，这样的住房金融制度跟未来的发展是不是相适应，都是目前面临的新课题。房地产信贷利率或走高房地产市场的走势历来与货币政策密切相关。最近央行全线上调逆回购中标利率10个基点，同日开展的SLF(常备借贷便利)利率也全线上调，货币政策的变化是否会对房地产市场产生影响？中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，近期货币政策的一系列变化，将会从两个方面对房地产市场带来影响。首先，房地产信贷利率可能走高。央行货币市场操作利率的上调会影响银行资金成本，但是否会进一步向存贷款基准利率传导需要观察，也并非一定体现在房地产信贷利率之上。但自去年10月份以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确有可能通过价格手段来防控风险。房地产利率的提高有助于挤掉投资性、投机性的购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响。商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，实行差别化住房信贷政策，满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。其次，房地产市场的资金面将趋紧。在“稳健中性”的基调下，虽然央行尚未调整基准利率，但货币政策收紧的信号已较为明确。央行通过价格手段，提前释放收紧信号，引导市场预期。目前来看，虽然持续、大幅度地全面加息尚缺乏经济基本面的支持，但货币政策的阶段性、渐进式收紧，已是大概率事件。我国房地产行业是高杠杆行业，资金是行业的血脉，银行信贷又是资金的主要来源。银行间流动性趋紧将对房地产市场资金面带来较大影响。去库存仍然是今年的主题2017年，坚定不移推进三四线城市和县城房地产去库存，仍将是房地产市场上的主题。我国将继续通过鼓励农民工和农民等群体在城镇购房，推进棚改货币化安置等多途径化解库存，鼓励地方出台去库存的有效政策措施。（以上回答发布于2017-02-10，当前相关购房政策请以实际为准）点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息