石家庄新四区在售房紧俏 政策区位助力二手房涨势

近期全国房地产一、二手房涨幅最大是那个城市 2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％； 2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%； 自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％； 厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元； 与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。 ……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。 江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？ 37大城市，哪里房价泡沫最大 谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？ 据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下—— 37大城市平均房价及人均收入排行榜 平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名 1 温州 9278 17727 2 2 上海 8627 16683 4 3 杭州 7210 14565 7 4 北京 6232 15638 6 5 深圳 6037 27596 1 6 宁波 5900 15882 5 7 广州 5660 16884 3 8 厦门 5156 14443 9 9 南京 4960 11602 11 10 天津 4760 11467 12 11 青岛 4639 11089 14 12 苏州 4460 14451 8 13 大连 4241 10378 17 14 福州 3368 11436 13 15 济南 3172 12005 10 16 昆明 3150 9045 24 17 贵阳 3100 8989 25 18 太原 3050 9353 22 19 西安 3007 8544 33 20 沈阳 2926 一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为： 外地人购房比例排行榜（2004年） 排名 城市 外地人购房比例 1 太原 80％ 2 北京 60％ 3 大连 60％ 4 郑州 55％ 5 成都 51％ 6 广州 50％ 7 杭州 50％ 8 福州 42％ 9 厦门 39％ 10 海口 36％ 11 重庆 26% 12 上海 20％ 太原——“煤老板”的冒险家乐园 2004年，我国能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80％以上均为省内市外人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”（当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣）。 据调查，太原房市投资性购房的比例超过25％，超过20％的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2005年1月份，其商品住宅价格突然下降，降幅达到25．63％。因而，准备在太原买房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。 大连——东北炒房“热岛” 众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。 截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。 杭州——昂贵的天堂 有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。 尽管当地政府出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。 据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40％，杭州市区的投资性购房比例为32％左右，高居房价泡沫排行榜第3名。 厦门——东南炒房“热岛” 2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。 2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61％，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70％一路下降到现在的39％。 相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大（2004年，福州商品房均价上涨6％，厦门为19％），比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。 估计2005年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7％－9％。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19％的涨幅也未为可知。 目前厦门投资性购房比例依然在25％以上。 谁是新一波炒房城市先锋 与上海、杭州、厦门等城市提前“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。 武汉——中部房市“领涨羊” 武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10％以上的增长，发展前景非常看好。 但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90％购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10％。在所有购房者中，投资性购房比例为8％。 在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。 精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。 长沙——众志成城 推高房价 在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。 和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。 在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。 事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。 2004年长沙商品房均价上涨11％，今年上涨幅度预计在9％－12％之间。 广州、深圳——房市常青树 在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中，珠三角房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。 作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。 2004年，深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。 重庆、成都——西部涨价“双城记” 重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。 重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3％。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26％，仅仅为近邻成都（51％）的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。 事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。 成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。 目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17％，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市涨价“双城记”。 沈阳——东北潜力冠军 作为东北大开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。 目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%－20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼中，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。 呼和浩特、银川——西北“领跑者” 西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2005年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。 在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20％以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3（仅高于西宁和银川）。 当前，呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2005年房价上升空间在10％以上。 2004年，银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12％－15％。 谁是明星小盘城市股 “城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠三角和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。 2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。 由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20％以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地买房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市涨价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早买房是明智的选择。 2005年，中国三线、四线城市房地产将发力，房价上调10％－15％，这也是2005年中国房地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。 长三角15城房价泡沫榜 通过下表，我们可以看到长江三角洲15城各城市的三口之家购买一套简约两居室需要年限情况。 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17 2 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26 3 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50 4 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21 5 南通 10937 32811 18702 3963 277410 14.83 6 绍兴 15676 47028 26806 4895 342650 12.78 7 扬州 9851 29553 16845 3064 214480 12.73 8 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63 9 无锡 13588 40764 23235 3902 273140 11.76 10 常州 12868 38604 22004 3640 254800 11.58 11 湖州 13664 40992 23365 3777 264390 11.32 12 镇江 10858 32574 18567 2960 207200 11.16 13 泰州 9695 29085 16578 2620 183400 11.06 14 舟山 13747 41241 23507 3208 224560 9.55 15 嘉兴 14392 43176 24610 3113 217910 8.85 15城市平均 13231 4420 13.49 长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。 在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。 在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。8880 29 21 成都 2868 10394 16 22 武汉 2858 9564 20 23 长沙 2825 11021 15 24 南宁 2817 8060 34 25 南昌 2777 8690 30 26 重庆 2732 9221 23 27 郑州 2650 9364 21 28 哈尔滨 2574 8940 27 29 石家庄 2470 8622 31 30 兰州 2438 7684 36 31 海口 2330 8981 26 32 乌鲁木齐 2280 9729 19 33 合肥 2220 8610 32 34 长春 2191 8900 28 35 呼和浩特 1960 10166 18 36 银川 1930 7984 35 37 西宁 1821 7626 37 37城市平均 3802 11357 —— 37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？ 以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。 21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。 依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是： 37大城市房价泡沫榜 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 温州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43 2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17 3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26 4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50 5 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13 6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99 7 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73 8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31 9 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21 10 厦门 14443 43329 24698 5156 360920 14.61 11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41 12 南宁 8060 24180 13783 2817 197190 14.31 13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26 14 贵阳 8989 26967 15371 3100 217000 14.12 15 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72 16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35 17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08 18 沈阳 8880 26640 15185 2926 204820 13.49 19 兰州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99 20 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63 21 武汉 9564 28692 16354 2858 200060 12.23 22 重庆 9221 27663 15768 2732 191240 12.13 23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06 24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 180180 11.79 25 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73 26 郑州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58 27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30 28 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82 29 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.62 30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55 31 长沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.49 32 长春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08 33 银川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90 34 西宁 7626 22878 13040 1821 127470 9.77 35 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 159600 9.59 36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96 37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89 37城市平均 11357.11 3802 13.38 温州——泡沫破灭的第一个针眼 眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。 按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！ 抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。 精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？ 据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。 南京——20％炒房族离场 关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。 2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。 2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。 对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌 青岛——房产泡沫直追沪杭 高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。 青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。 因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。 青岛的房价租金比为340倍左右。 异地置业“害”了谁 一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出 击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。 珠三角9城房价泡沫榜 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72 2 肇庆 9261 27783 15836 2519 176330 11.13 3 江门 11694 35082 19997 3054 213780 10.69 4 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96 5 佛山 16045 48135 27437 3153 220710 8.04 6 珠海 18347 55041 31373 3435 240450 7.66 7 中山 15836 47508 27080 2911 203770 7.52 8 惠州 13823 41469 23637 2425 169750 7.18 9 东莞 20526 61578 35099 3266 228620 6.51 9城市平均 16668 3607 9.05 珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。 对这种现象，有如下解读。 有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。 尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。 因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。 环渤海13城房价泡沫榜 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13 2 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99 3 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73 4 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31 5 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73 6 秦皇岛 8356 25068 14289 2381 166670 11.66 7 保定 7803 23409 13343 2117 148190 11.11 8 唐山 8902 26706 15222 2377 166390 10.93 9 烟台 10527 31581 18001 2806 196420 10.91 10 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82 11 淄博 9960 29880 17032 2180 152600 8.96 12 威海 11112 33336 19002 2360 165200 8.69 13 东营 12935 38805 22119 2351 164570 7.44 13城市平均 10676 3237 12.26 2005年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。 2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。

请对中国近期房地产界发展趋势进行分析？

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测今年初，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何？政策成效是否进一步体现？未来走势又会怎样？对此，我们在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。第一部分，调控政策的基调与梳理（一）总体基调虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。（二）政策梳理二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓根据国家统计局的统计数据显示，2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑，其中，限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著，降幅高达38.5%；成交均价方面，一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。通过二季度供需情况分析发现，需求方面来看，企业拿地速度有所放缓，十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积3971万平方米，同比下降23%。供应方面来看，进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。（二）二级市场：上半年三类城市成交量环比出现不同程度下滑，二季度仅一线城市成交量环比回涨。从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看：上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑，达到23.0%至33.8%，同比则基本持平，涨跌幅均在10%以内。一线城市二季度成交量有明显的回涨，同比增长23.7%，环比增长16.4%；二线城市无论限购是否严厉，二季度均出现成交量持续下跌的态势，下跌幅度相当，同环比均在10%至20%之间。从供需及政策力度方面分析成交原因发现：政策适应能力强，供应放量，需求充足促使一线城市成交回暖；供应观望，需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖；政策适应力弱，需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。（三）三级市场：上半年重点城市二手成交量大幅下降，二季度价格开始滞涨走跌根据国家统计局统计数据显示，上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升，各城市成交量环比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下半年均有上涨。二季度各主要监控城市成交量环比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之间。成交均价各城市同比去年二季度、环比今年一季度均有上涨。其中，北京、天津同比涨幅超过15%，高于其他监控城市。从当前供、需形势分析成交原因发现：从需求方面看，随着调控的持续，二季度楼市的需求方心态改变，对价格下行预期增强，因此购房决策更为慎重，成交达成更为困难；同时，由于一手住宅项目的集中放量，且一手住宅价格更低、交易税费更低、房贷成本更低，部分需求被分流。从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在一季度已经集中完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，并且，限购影响下，受限需求涌入租赁市场使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。（四）租赁市场：上半年整体租赁市场成交量季节性上涨幅度增大，租金稳步上涨。二季度整体租赁市场成交量环比、同比均显著上涨，分别达到41%至30%，租金环比微涨2%，同比上涨10%。上半年成交量季节性上涨幅度增大，租金走势相对平稳。各重点城市成交量上涨幅度以及租金走势有所不同，可分为“量涨价稳”和“量涨价落”两类：“量涨价稳”型主要以天津、杭州两市住宅租赁市场为代表；“量涨价落”型则主要以上海、南京两市住宅租赁市场为代表。多因素促使住宅租赁市场需求膨胀，进而推高季节性成交量上涨幅度：新增需求伴随着城市发展稳步增加；置换需求在宏观经济影响下被动增加。第三部分，政策及市场预测总体而言，政策与各级市场发展趋势与基于上半年及二季度的市场情况，对未来一段时期发展趋势判断如下：（一）政策走势：旧有调控政策不会松绑，新的更严厉政策无需出台目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的情况下，放松调控政策依旧面临着楼市报复性反弹的风险，因此短期内全面放松当前调控政策的可能性极小。而如果房价能够延续6月份的下跌势头，那么在房价平稳回落的基础上，成交量也有望逐步回暖，带动市场整体向好发展，故而再次出台更加严厉的楼市宏观调控政策似乎也无需出台。（二）一级市场：政府供地压力尚存，下半年土地供应放量在即对于地方政府土地储备部门来讲，迫于供地计划要求及地方财政压力，今年下半年土地供应放量在即。随着政府逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，下半年也有土地储备的动力。因此，我们认为，在供需两方的共同作用下，下半年各线城市住宅用地成交将更加旺盛。其中，政策宽松的二线城市土地市场或将更加活跃。（三）二级市场：成交量将出现回涨，因各城市需求特征不同，回涨速度与幅度会存在差异一线城市供应持续放量，需求继续跟进，成交回涨，成交价格企稳——由于一线城市需求充足，即便在严厉的调控政策下，仍然有足够的需求能够基本支撑放量项目的成交，从而推动成交回涨；由于需求在当前市场下倾向于性价比较高的项目，因此总体成交价格将有所调整并逐步企稳。二线城市将逐步进入供应实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交回涨后企稳，成交价格或出现小幅调整——随着限购政策的持续，供需双方结束观望，将引来供应的实质性放量与需求的阶段式跟进，从而使成交量回涨并企稳。由于二线城市需求规模不及一线城市，有效需求将更在意项目性价比，成交价格或出现小幅调整。（四）三级市场：紧随一手市场步伐，二手住宅市场将因价跌带动量涨2011年下半年，大批中低价新盘及保障房项目的逐步入市，将会对其周边二手房业主定价产生影响，加上部分改善型购房者由于需要卖掉旧房后才能有资格或有充足的资金再购买新房，因此二手房业主与购房者的议价空间变大，二手房成交均价或将有所下调。随着房源的增多，部分区域的房价逐步回归理性，将会有更多的首次置业者和改善型购房者出手购房，成交量也将稳步回升。（五）租赁市场：成交量延续季节性上涨的势头，租金伴随性上涨在所难免由于需求膨胀的两方面因素的客观存在，一方面社会资源集中的城市对外来人员的吸引力只会与日俱增，另一方面通胀压力得到缓解之前，住宅租赁市场供需双方价格预期的差异难于改善，置换需求将会更加活跃。可见，住宅租赁市场成交量走势在延续季节性上涨的同时，受到租赁需求客观性膨胀影响，上涨幅度或将进一步升高。另外，受各类因素的作用，一段时期内CPI还将持续攀高，全年通胀预期依然强烈，租金伴随性上涨或将在所难免。

现在石家庄的二手房交易流程是什么样，买不起新楼，想在石家庄买二手房呢？

二手房买卖流程:一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。三、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。四、签协议 验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。五、居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。六、过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

石家庄房产契税

一：石家庄对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。二：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。三：石家庄二套房契税契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。四：征税范围：1、国有土地使用权出让;2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;3、房屋买卖;4、房屋赠与;5、房屋交换。

2011年房地产新政策有哪些

2011年国务院出台新国八条房地产调控政策2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50％改为不低于60％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。4月17日电（记者王宇王培伟）中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。分析人士认为，此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。据估算，上调0．5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。5月1日，根据国家发改委的有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。