最严调控后北京商办地块开拍 开发商谨慎拿地

开发商如何拿地　　开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。 房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地最主要的通道。 一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。 1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。 房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。 乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。 在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。 一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。 拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。 土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。 早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理层所不容许。再加上土地价格的日涨夜大，中小房地产企业拿地的能力越来越削弱了。大体量的土地只有大型国企和上市企业有能力操作。很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。2009年一线城市房价涨了50%以上，这与土地一级市场不断冒出的新地王有很大关系。 地王与金融危机有关系，适度宽松的货币政策受益方很多都是国企，而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现，一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛，吓到了一大批房企和购房者。地王的出现，断了楼市一条修正自己的活路，楼市不断蹿火冒烟，危及房地产业的根本和可持续发展。 土地的招拍挂制度比以前那种采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且效果也很不错。土地招拍挂的方式可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度地防止权力寻租等一系列人为干扰市场的行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护公共利益。而且，从近些年的城市化进程不断加速的势头来看，土地招拍挂方式确实为地方政府增加了收入，地方政府更有积极性去加速城市化进程。 土地招拍挂制度最初源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前的经营性土地招拍挂的形式，正是参照香港的土地拍卖规则而制定的。这个制度从理论上说可以从源头上防治土地批租领域腐败，同时也是提高城市土地运营水平、改善投资环境的根本措施，让土地可以以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，从而让市场机制发挥作用。 但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。因此，必须改革土地拍卖制度，将其与民生问题挂钩，避免土地拍卖对民生问题的伤害。

北京土地流标的真相是什么原因?

其实很简单，就3个原因！1：资金紧张，信托融资难度越来越大，大额度的信托难，监管严格。地块起价63.27亿过高。从货值角度看，还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。而商品房住宅部分货值只有67.54亿。地块频繁流标，调控是不是过严了？北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，而事实上，房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下，全行业亏损已经出现。土地流标开始频繁出现，标志着调控效果已经出现，但随着土地流标的开始出现，代表了房企的资金压力越来越大，而从未来供应角度及金融安全角度看，虽然房地产调控应该持续。但部分过于严厉的政策，比如针对改善需求的卖一买一改善，商办限购等政策应该有所缓解了。2：地块属性相对较差，虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业，同时剩余的公建一般要持有20年。3：注意了，本地块有大规模的人防配套工程，40311平米的人防，特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9-11%。进一步影响了地下的潜在货值。

请问开发商是先拿地还是先规划？

是的政府土地挂牌招标，招标文件里必然注明土地用途和相关指标就是说土地规划好后挂牌招标，然后开发商投标对于每一块拟出让的建设用地，规划局都要制定相应的规划要点的，主要内容包括用地性质、地块四至、地块面积、容积率、绿地率、限高、建筑密度等。规划要点起到一个指导规划方案的作用，而这个要点具体要到土地挂牌拍卖前才公布的，而目前我国土地出让的标准动作是净地出让，所以没有动迁的土地有可能还没有制定好规划要点。

为什么限购后北京商住市场错位？

21世纪经济报道(广州)消息，有分析人士指出，这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差，即短期严重看空，但长期似乎并不悲观。在超一线城市，只有沉淀下核心资产，方能取得长期、稳定的收益率。3月30日下午，经过23轮竞拍后，位于北京大兴生物医药基地的一宗地块被东亚新华摘得，代价为10.6亿，溢价率27.7%。这是北京当天成交的3宗商办地块中的最后一宗。此次交易也是商住限购新政后，北京首批商业用地交易。3月26日，北京出台对商业、办公类用房的调控政策，其中包括新建商业、办公用房禁止卖给个人，无房者限购一套，停止商业银行贷款等。力度空前。政策出台后，商办市场迅速冷却。亚豪机构的数据显示，新政出台之后的4天内(3月27-30日)北京仅成交商业、办公类住房16套，比新政前的跌幅达到98%。但正如文首提及，北京商办类地块的交易并不冷淡。当日成交的三宗商办用地均经过多轮举牌，溢价率也超过20%。分析人士指出，这种局面反映了调控新政之后商住市场预期的一种反差，即短期看空，长期并不悲观。错位的市场表现30日下午，北京迎来三宗土地挂牌交易，其中两宗位于朝阳区金盏乡，另一宗位于大兴区生物医药基地。这三宗土地的性质均为F3其他类多功能用地，其中商业部分的产权年限为40年，办公部分50年。据悉，这3宗地块均设有“50%以上面积自持20年”的限定，且按现有政策，单套分割面积不低于500平方米，只能以公司名义购买。这是北京“3·26商住限购新政”后的首批商业用地交易。由于地段相对优越，多家房企前来竞买。三块土地的拍卖过程虽不如住宅用地火热，但也绝非冷淡。其中，朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍，被华润招商联合体以22.5亿代价摘得，溢价率为27.8%;朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得，溢价率40.7%;大兴生物医药基地地块经过23轮报价被东亚新华以10.6亿代价摘得，溢价率为27.7%。与过去几年比，溢价率有一定下滑。单价方面，大兴区生物医药基地地块为14529元/平方米，朝阳区两宗地块的单价分别为24369元/平方米和26772元/平方米。就其所处的区位而言，价格并不算低。相比之下，交易方面十分低迷。根据亚豪机构统计，新政后的3月27-30日，北京仅成交16套商业办公房屋。其中12套商住房，4套商办房。与新政前单日成交超过280套的规模相比，调控使商办市场的下滑幅度超过98%。21世纪经济报道还了解到，新政后，北京部分商住项目收到大量退房申请。这些项目多在去年办理网签，但银行贷款尚未审批。长期预期并不悲观同样是商办，为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出，这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差，即短期严重看空，但长期似乎并不悲观。亚豪机构市场总监郭毅认为，我国房地产市场化改革20余年时间里，开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润，但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比，则逊色不少。她表示，在北京这样的超一线城市，只有沉淀下核心资产，方能取得长期、稳定的收益率。但短期来看，利空因素更多。中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前市场上的商业库存大约为6万套，其中2.3万套为商住类物业。这些物业的90%此前卖给个人，如今需全部卖给企业。此外，算上未开发、已开发未取证等潜在供应，预计将有超过15万套商办类物业受到该政策影响。这也将极大增加该类物业的供应规模，并可能影响其收益率。张大伟认为，从实际操作层面看，“最小分割单元不得低于500平方米”，“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等规定，将给现有的项目带来极大销售压力。他表示，按照当前的政策力度，短期内，商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅，价格跌幅将可能在30%以上。

开发商问政府拿地多少年不开发政府可以收回？

满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。中华人民共和国土地管理法第三十七条:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。