房企进入后千亿时代 开发商转型升级步入下半场

现阶段我国房地产存在哪些问题现阶段房地产业仍存在一些问题：1.高周转模式下建筑质量问题增多大量拿地、快速开工、快速销售，凭借着高周转模式，一些大型房企跨入千亿规模。而在调控重压之下，高周转模式也成为越来越多开发商的选择，而在这背后，质量隐忧也渐渐浮现。为了压缩成本、提高利润率，不少施工方偷工减料，再加上高周转模式下企业有效管控的缺位，各种楼盘“质量门”频频爆发。2.商业地产区域性、结构性过剩商业地产的供过于求早已经不是新鲜事。2009年初，几乎所有数据都认为一线城市的商业地产超过了需求量。但就在这些城市商业地产空置率基本得到解决的同时，问题逐渐指向二、三线城市，如成都、长春、佛山等地。再者，加上竞争激烈，项目招商遇困，商业地产区域性、结构性过剩已经成为不容忽视的问题。3.房价越调越涨、限购执法不严从国六条、国八条、国四条，到限购政策，直至2013年“国五条”，几年来调控政策可谓层出不穷，业界对此亦褒贬不一。但在购房者看来，房价越调越涨始终是不争的事实。同时，随着“房叔”、“房婶”等事件的曝光，限购执法不严的问题浮出水面。而楼市调控“骑虎难下”也成为当前房地产市场面临的核心问题之一。4.城镇化被误读为“房地产化”新一轮城镇化正在如火如荼地推进，然而在部分地区，城镇化却成为推涨地价、房价的契机，在地方政府的支持下，不少开发商借口提升城市水平大举圈地扩建，以建设工业园区为名，以获取土地出让收入及相关税费为目的，掀起了新一轮的“造城运动”。5.全行业浮躁、人才流动加剧前十年，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”，买房人则是“见房就买、除房不买”，调控虽有所抑制，但浮躁之风仍在。然而此风行业转型期，新领域拓展对人才的渴求，使人才流动变得更加剧烈，挖角薪水翻几倍，不少从业者膨胀不已。到底是该猎人还是自身培养，整个行业开始了一场新的探索。6.精装房导向与控房价之矛盾早在2008年，国家要求各地制订出台相关扶持政策，逐步达到取消毛坯房。而精装修房因可避免二次装修造成结构破坏和节约等优点，被更多人所接受。由于附件装修，其价格高。但为维稳楼市，国家的调控始终未有放松，而为追求低价快跑的策略，一些开发商又选择毛坯房之路，于是控房价的矛盾就此产生。7.限购加剧民间资金外流在限购与限贷政策持续、楼市调控持续发酵的背景下，大量资金从楼市撤出，投入其他领域。与此同时，在楼市“限购”时代，由于在国内暂无购房资格，因此有投资需求的购房者纷纷在国外置业，导致大量民间资金外流。此外，房企为了寻找新的利润增长点，亦将投资伸向了海外市场。8.养老住宅开发政策支持缺失随着我国逐渐步入老龄化社会，养老产业引起了业界的关注，不少开发商纷纷成立养老产业研究团队。但国内养老地产缺乏完善的商业模式，加上没有相关政策支持，现阶段养老产业的发展无法做到开发与专业的兼顾，更多仍停留在住宅开发阶段。

现在的房地产是什么趋势？

1.我国房市已进入调整期，但不会崩盘。理由如下： 一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史，我们认为，我国一线城市的房价收入比将在10-12间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。而目前，我国一线城市的房价收入比在15左右，除深圳偏离正常价格上限约40%外，北京、上海偏离的幅度并不大，这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素，上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房价在2009年将进入合理区间，深圳的偏离幅度也将回到20%以内，而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右，已进入动态的合理区域。二线城市中，部分城市房价过高，同样存在调整需求。根据我们测算，2007年四季度，杭州为16，与一线城市差不多；武汉为11，天津为11.5，处于较高的价位；重庆为7.8，处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大，难以用同一个标准来衡量，但总体上来看，房价偏离的幅度同样不大，考虑收入增长情况，房价将在09年进入合理区域。 三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上，明年也可能保持在较高的水平上，人均收入增长率也不会降低；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时，我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。 四是从我国历次的房市周期和其它国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整时间大概都在两年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年为调整期；1998-2003年的周期中，02-03年为调整期。此外，从国际上的历史经验来看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美国的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期，房地产市场出现的短暂调整，都是两年左右的周期。 因此，可以判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。 2.我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好. 虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，2005-2006年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。 从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括： 一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行，故预计到2030年间，我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。 二是收入因素。即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速发展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就可以确定为主导产业，而当占GDP总量的10%到12%时，之后增长便趋于平缓。基于上述判断，2004年，中国人均GDP已经达到1500美元，而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断，当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示，从现在起，人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长，这种状况会持续到2035年左右，中产阶层人口将达到14亿左右，直到2050年。这可能转化为持续的购买力，从而促进房地产业的持续发展。 三是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系，理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为：发达国家城市化过程包括两个拐点，当城市化水平达到30%时，第一个拐点出现，代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段；之后，当城市化水平超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计，2005年中国城市化率为42.99%，预计到2020年会达到60%，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑是最直接的受益者。而且，城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。 以上这三个因素综合分析，可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。 3、我国房市其它方面的趋势： 我国房地产市场其它方面在未来会发生以下变化： （1）价格会逐渐趋于合理。 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。 （2）供需结构会得到优化。 一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。 （3）市场秩序会逐渐改善。 在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。 （4）市场集中度会得以提高. 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。 （5）政府行为会得以规范. 随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。

目前国内有哪些开发商在马来西亚开发房地产

过去三年时间里，马来西亚人见证了中国投资者的“有钱又任性”。在当地报纸版面，中国房企的面孔正在被马来西亚人所熟悉，碧桂园、富力、雅居乐、新华联、绿地等前赴后继的到大马圈地盖楼。这个散落在太平洋上的岛国正在以开放的姿态欢迎中国的到来，据马来西亚投资发展局官方数据显示，中国对马来西亚的投资在过去七年内的增长率高达22%，仅2015年一年，中国对马来西亚非金融类直接投资同比增长237%，投资项目达17个，是马来西亚第四大外资来源地。近年来，中资企业参与马来西亚的项目可以说是信手拈来，像彭亨州关丹工业园、柔佛伊斯干达的城市森林、马六甲的皇京港等等。在“一带一路”建设的大环境下，越来越多的中国地产商掘金马来西亚，意欲将大马打造成为他们在东盟国家立足的桥头堡，中国企业去年在大马并购、联营及投资项目接近1千亿马币，中国房企的入驻也给马来西亚带来了新的发展契机。新山，俨然是房企在马来西亚的一个热门之选。它位于马来西亚最南端的伊斯干达经济特区，与新加坡隔海相望，两地用一座跨海新马大桥连接，它还处在中国“一带一路”战略的要冲位置。和当年的深圳一样，这个地方很年轻，截至2016年才成立10周年。自十年前伊斯干达启动经济特区计划之后，新山就步入了高速发展的轨道，近年来很多学者都拿新山和深圳进行对比，新加坡旁一词进入人们的视野，更有人将其比作“亚洲新好望角”。国内地产商自然是看到了新山出色的发展潜力，投入了巨大的资金在这里发展房地产。现今火热的森林城市项目，光是广告支出就超过10亿元，在未来20年里，2500亿元已被敲定将投放在这个项目上。房地产的销售业绩也进一步证明了，马来西亚确实是房企掘金的热土。这一步一步不间断的投资，无不显示国内房产商对于新山这片投资热土的巨大信心。作为马来西亚的首都，吉隆坡的重要性自然不言而喻，也是中国房企们另外一大投资热门。吉隆坡和新加坡在距离上的优势也是无可比拟的，在新加坡总理李显龙的理解里，隆新高铁建成之后，可以从新加坡到吉隆坡吃个午餐，再回去新加坡上班。相对于碧桂园在新山的“造城赢未来”，更看重吉隆坡现有的资源聚集效应。作为国际化大都市，吉隆坡无论投资收益还是配套设施都很诱人。2015年数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚租赁投资回报率达到6.21%，远高于中国内地的2.66%、中国香港的3.23%和新加坡的2.94%。不仅投资收益率极度诱人，大马的房价www.mlngroup.cn也在一路走高。数据显示，大马房价从2013年起基本上每年以至少8%的增幅递增。投资潜能大，投资回酬高，房子自然卖得好。未来的十年里，大马的房地产还会持续走高，如果这个时候走在了时代的前端，自然就有可能成为黄金十年创造出来的“新产业大亨”。

虎门立市之后,对虎门有什么影响?

虎门和长安还是属于东莞的，就像增城市属于广州市的一部分，所以那些YY“打电话去虎门算不算跨市长途”的可以死心了！其实东莞在早几年前就通过简政强镇向省中心镇下放了一批县级管理权限。也就是现在这次，只不过是换个名字，没大体的变化试点后虎门市、长安市可以直接领导派驻部门，将改变当前一定程度上存在的对派驻部门镇街“看得见管不着”，市直部门则“管得着看不见”的弊病改革赋予虎门、长安县级权限，将减少审批流程，同时，整合派驻机构实现“大部制”，能让群众办事少跑部门。此外，群众对于政府部门依法行政监督也将更加直接和便捷。镇改市后，级别提高，就拥有了更大的权限。对于高端人才将更有吸引力，同时也有更大权限因地制宜地优化营商环境，这对于当地的企业来说是个利好消息。

保利后千亿时代是什么意思？

保利后千亿时代是指保利地产继万科之后，成为第二家千亿房企，其千亿路径及后千亿时代耐人寻味，保利地产后续发展的前景和展望。调控之年，保利的业绩不减反增，大象起舞背后隐藏着怎样的逻辑，千亿保利再向何处发展？