租赁税税率
个人出租房屋的涉税问题及案例分析 日期：2006-07-28 在当前房地产市场的大幅度变化中，租房活动趋向旺盛，成为炒房之后的新的热点。那么租房中的涉税问题严重影响到出租人的利益和市场健康发展。今天这篇文章详细剖析了这方面的问题，对出租人和税收工作、市场管理都有较大的参考意义。我国个人房屋租赁市场越来越兴旺，不过在兴旺的同时也存在着许多问题。由于租赁行为、租赁程序不规范，再加上个人房屋租赁行为范围广、变化快、隐蔽性强等特点，国家主管行政机关不容易对其实行有效的监督和管理。许多人的纳税意识淡薄，通过出租自有住房取得收入并没有向国家纳税，没有履行纳税义务。因此，笔者对个人房屋租赁行为的涉税问题作了以下分析。一、税法规定及案例分析个人将自有房屋出租取得租金收入涉及缴纳：营业税、城建税、和教育费附加、房产税、印花税和个人所得税。（一）营业税。1、计税依据。按营业税的有关规定，个人出租房屋取得租金收入属于财产租赁收入，营业额（计税依据）应当是全部租金收入，不得扣除任何费用。2、税率。对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3%的税率征收营业税，如果属于“非居民住房”，应按5%的税率征收营业税。3、时间：纳税人收到租金收入或取得索要租金凭证的当天，为纳税义务发生时间。4、纳税地点：房屋所在地的地税局。5、纳税申报：由纳税人自行申报交纳。6、期限：根据相关规定，营业税的纳税期限，由主管税务机关依纳税人应纳税额大小分别核定为5日、10日、15日和1个月，不能按期纳税的，可以按次纳税。以1个月为一期的纳税人，于期满后10日内申报纳税。7、营业税的起征点：按期纳税的起征点幅度为1000~5000元；按次纳税的起征点为每次（日）营业额100元。案例1：王先生于2005年8月15日将位于重庆市渝中区的一套住房租给一位朋友居住，租期1个月，取得租金2000元。营业税：因为王先生的这一套住房属于居民住房，所以适用3%的营业税税率；应当对纳税人取得的全部租金收入征收营业税。王先生应当缴纳的营业税＝2000元×3%＝60元。按规定，王先生可以于2005年9月1日至10日内自行申报并缴纳税款。（二）城建税和教育费附加。1、依据：按应交纳的营业税税额为计税依据计算交纳城建税和教育费附加。2、城建税税率：所在地为城市市区的税率为7%，为县城、建制镇的为5%，其他地方，为1%的税率。教育费附加的税率为3%。3、其他与申报与营业税的有关规定相同，与营业税一并申报交纳。继上述案例：如何计算缴纳城建税和教育费附加率？王先生的住房位于渝中区，所以适用7%的城建税税率，另外，还要按3%缴纳教育费附加税。按税法的有关规定，城建税和教育费附加，是以纳税人承担的营业税额、增值税额、消费税额三税之和为依据计算，这里不涉及增值税和消费税，所以王先生应缴纳的城建税和教育费附加6元。（三）房产税。1、依据是以个人取得的租金收入为计税依据计算房产税。2、税率：一般为12%。对个人居住用房出租仍用于居住的，暂按4%，否则，按12%。3、时间：自纳税人交付房屋的次月起，为纳税义务发生时间。4、期限：房产税按年征收，分期预交，一般按季或半年预交。5、地点：房屋所在地的地税局。6、申报：一般由纳税人自行向主管税务机关申报交纳。继上述案例：王先生的情况可以按4%的税率缴纳房产税。根据房产税规定，以纳税人的房屋租金收入为依据计算。王先生应当缴纳的房产税＝2000元×4%＝80元。（四）印花税。1、依据：按房屋租赁合同或协议上所载金额为计税依据计算纳税。2、税率：房屋租赁合同适用的税率为0.1%。3、印花税的缴纳方法：印花税的交纳方法是由纳税人根据税法规定，自行计算应纳税额，自行购买印花税票，自行完成纳税义务。4、纳税人可以到当地税务机关或指定的代售单位购买印花税票。5、财产租赁合同的应纳印花税额1元的，按1元贴花。继上述案例，按印花税的规定，王先生他们应当以订立的协议上所载租金总额为依据，按0.1%的税率计算应纳印花税额。应纳印花税2元。（五）个人所得税。1、计税依据：个人取得的房屋租金收入应当属于财产租赁收入，按个人所得税法实施条例的规定，是以纳税人每次取得的收入，定额或定率（20%）减除规定费用后的余额为计税依据计算纳税。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上，定率减除20%的费用。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。如果发生允许扣除的修缮费，应当先将修缮费从其收入中扣除，然后再以其余额为标准来确定是应该定额扣除还是定率扣除。个人在出租房屋过程中交纳的税金和教育费附加，可以持完税凭证，从其租金收入中扣除。如果能提供准确、有效的凭证，证明由纳税人负担的该出租房屋实际开支的修缮费用，允许扣除修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。2、税率：一般为20%。3、期限：在次月7日内。继上述案例，王先生出租的是居民住房，按10%征收个人所得税。王先生取得的租金收入是2000元，可以从中扣除800元后再来计算税额，因为王先生涉及缴纳了营业税、城建税和教育费附加、房产税、印花税，这些税额依据完税凭证也可以从2000元中扣除，以其余额为依据计算应纳税额〔2000元－800元（定额扣除额）－60元（营业税）－6元（城建税和教育费附加）－80元（房产税）－2元（印花税）〕×10%＝105.2元。小结：王先生出租房屋应交纳的税款总额是：60元（营业税）+6元（城建税和教育费附加）+80元（房产税）+105.4元（个人所得税）=251.2元。案例2：（公式、算法参照案例1）李先生2004年1月将自己位于市区的一套住房出租给四位大学生居住，并签订租赁协议：租期1年，月租金收入为2000元，全年租金收入24000元，按月收取租金。在出租的第3个月发生修缮费用2000元，由李先生承担并能提供有效凭证。2004年李先生出租房屋应交的税款有多少？3%的营业税为每月60元。7%的城建税和3%的教育费附加6元。4%房产税为960元。因为房产税是按年征收，分半年或一个季度预缴一次，假设李先生半年预缴一次房产税，6月份、12月份分别缴纳房产税480元。5人共需承担0.1%的印花税为120元。个人所得税方面，李先生可以在税前从每次取得的租金收入2000元中扣除的金额有：定额扣除的800元；1月份可扣除营业税、城建税和教育费附加、个人印花税共计90元，2~5月份、7~11月份（参照1月公式）66元，6月份、12月份，每月546元；因李先生3月份发生房屋修缮费2000元，按规定从3月份起可以每月税前扣除800元直至扣完。3~4月份，每月可以扣除的修缮费是800元，5月份，可以扣除的修缮费是400元。李先生出租的是居民住房，应当按10%的税率承担个人所得税。一月份应交纳的个人所得税是：111元。二月份和七至十一月份每月分别应交纳的个人所得税是：113.4元。三月份和四月份分别应交纳的个人所得税是：33.4元。五月份应交纳的个人所得税是：73.4元。六月份和十二月份分别应交纳的个人所得税是：65.4元。个税总计：1062.4元。李先生2004年应承担的总税额是：60元×12（营业税额）＋6元×12（城建税和教育费附加）＋960元（房产税）＋24元（印花税）＋1062.4元（个人所得税）＝2838.4元。小结：1、有关规定：“……自法律、行政法规的规定成为法定纳税人之日起30日内，向税务机关申报办理税务登记……”，李先生于2004年1月底以前可以到当地地税局办理税务登记。2、李先生每月应交的营业税，于次月10日内到当地地税局申报缴纳3、李先生和4位承租人可以到就近的税务机关或指定的代售单位，每人购买24元的印花税票贴在各方持有的租赁合同上，并画销完税。4、李先生每月应交的个人所得税，可以在次月1日~7日内到当地地税局申报纳税。5、李先生应交的房产税，可以分别与他6月份和12月份要交的营业税一并按期到当地地税局申报缴纳。（六）税务行政处罚的规定。有关纳税申报方面：1、税人、扣缴义务人未按规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处以2000元以下的罚款；情节严重的，可以处以2000元以上1万元以下的罚款。2、纳税人不进行纳税申报，不交或少交应纳税款的，由税务机关追缴其不交或少交的税款、滞纳金（从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金），并处不交或少交税款50%以上5倍以下的罚款。有关欠税方面：3、纳税人、扣缴义务人逾期未交纳税款的，由税务机关追缴欠交的税款、滞纳金、并处以欠交税款50%以上5倍以下的罚款，4、扣缴义务人应扣未扣、应收未收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下罚款。有关偷税方面：5、偷税是指纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出或少列、不列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报或进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款的行为。6、对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。7、扣缴义务人采取上述手段，不缴或少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下的罚款。8、纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下的罚款。有关凭证方面：9、非法印制、转借、倒卖、变造或伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的处1万元以上5万元以下的罚款。案例3：（公式、算法参照案例1）张先生2005年2月1日将自己位于某县城的一个门面，租给一个体业主作为商店，租期2年，双方订立协议，年租金18000元，并收到2~6月份的租金共计7500元。2月份张先生因房屋陈旧进行了简单维修，发生维修费1200元，并能提供有效凭证。2005年2月的营业税：张先生出租的是非居民住房，营业税率为5%，收到租金7500元，应当交纳的营业税是：7500元×5%＝375元。城建税和教育费附加：张先生的门面位于县城，城建税的税率为5%，另承担3%的教育费附加，按张先生交纳的营业税额计算，应交纳的城建税和教育费附加是30元。张先生出租的是自己的门面给他人用做商店，适用12%的房产税税率，取得租金收入7500元，应交纳的房产税是900元。印花税：36元。个人所得税：在确定个人所得税的计税依据时，准予税前从每次（月）租金收入中扣除的项目金额和顺序是：修缮费、定额或定率扣除额、已经交纳的税费。张先生每次（月）租金收入为1500元，因张先生2月份发生房屋修缮费1200元，其中800元，可以先从1500元中扣除，然后再以其余额为标准来确定是定额扣除还是定率扣除。很显然700元小于4000元，应当定额扣除800元，最后的余额为负数（1500元－800元－800元＝－100元），张先生2月份不交个人所得税。没有扣除的税费可以依据完税凭证在3月份计算个人所得税时从月租金收入中扣除。2月份应当申报缴纳的税款是：375元（营业税）＋30元（城建税和教育费附加）＋900元（房产税）＋36元（印花税）＝1341元。3月份只需要交纳个人所得税。依据：同2月份一样，可以从1500元中扣除的项目金额有：400元（2月份未扣完的修缮费）、800元（定额扣除额）、1341元（已交的税费）。计税依据＝1500元－400元－800元－1341元＝－1041元（负数），3月份不交个人所得税，但要进行纳税申报。未扣完的税费依据完税凭证结转4月份扣除。4月份只需交纳个人所得税。依据：可以从4月份1500元租金收入中扣除的项目金额有，800元（定额扣除额）、1041元（3月份未扣完的已交税费），计税依据＝1500元－800元－1041元＝－341元（负数），4月份不交个人所得税，同样要进行纳税申报。未扣完的税费依据完税凭证结转5月份扣除。5月份只需交纳个人所得税。依据：可从5月份1500元租金收入中扣除的项目金额有，800元、341元（4月份未扣完的已交税费），即1500元－800元－341元＝359元。因出租的不是居民住房，适用20%的个人所得税税率，张先生5月份应交的个人所得税是：359元×20%＝71.8元。6月份只需交纳个人所得税。依据：可以从6月份1500元租金收入中扣除的项目金额为800元，依据＝1500元－800元＝700元。即6月份应交的个人所得税140元。个人所得税总计是：211.8元。2~6月份张先生共计缴纳的税款：375元（营业税）＋30元（城建税和教育费附加）＋900元（房产税）＋36元（印花税）＋211.8元（个人所得税）＝1552.8元。小结：1.按《税收征管法》中纳税申报的有关规定，张先生无论当期是否发生纳税义务，是否有应税所得，除经税务机关批准外，都要按规定的期限办理纳税申报。2.房产税是按年征收，分季度或半年预交，如果张先生所在地实行的是分期预交，2~6月份，他所承担税款总额与上述分析的结果有一些出入。3.参照《税收征管法》：“非从事生产、经营的纳税人，除临时取得应税收入或发生应税行为以及只交纳个人所得税、车船使用税的外，都应当自有关部门批准之日起30日内或自法律、行政法规的规定成为法定纳税人之日起30日内，向税务机关申报办理税务登记，税务机关审核后发给税务登记证件。”的规定，建议张先生在2月底以前向当地地税局申报办理税务登记。二、存在的问题。通过以上案例分析，笔者认为对个人房屋租赁的征纳税规定存在以下一些问题。1.纳税期限不一致，不利于税款的征收管理。印花税是按次纳税、营业税是按月交税、个人所得税是按次（月）交税、房产税是按年征收、分期预缴。由于纳税期限的不一致，造成税款的计算和申报的复杂，不利于国家税款征收及时到位，不利于纳税人自觉申报。2.各税种计税依据不一致，不利于税款的征收管理。营业税和房产税按取得的租金收入征税、印花税是按合同上所载金额总额征税、个人所得税是按每次（月）取得的收入减去准予扣除的金额，对其余额征税，而且准予扣除的金额也不同，比如，每次租金收入2000元，准予扣除800元，每次租金收入5000元，准予扣除的金额是5000×20%（1000元），另外根据不同情况还有其他扣除项目金额，前面已有案例说明。过于复杂，势必会造成税款征收的透明度差，纳税人不容易弄清应交的税款是怎么产生的，也不利于国家征税和纳税人纳税。3.各税种的税率不一致，不利于税款的征收管理。营业税规定按市场价出租的居民住房，税率是3%，如果出租非居民住房（比如：门面、厂房），税率是5%。城建税是根据房屋所在地的不同规定有7%、5%、1%三种不同的税率；房产税和个人所得税也根据不同情况分别规定有12%、4%和20%、10%两种不同的税率（前面已有具体说明）。过多、过细的规定对于纳税人是“个人”来说，了解起来非常困难，这样既不利于税款的征收，也不利于培养纳税人自觉纳税的意识。4.申报方式不合理。不利于税款的征收管理个人出租房屋取得收入涉及交纳5种税之多，其中除个人所得税明确规定代扣代缴之外，其他几种税都要求纳税人自行申报。目前我国《税收征管法》没有要求个人普遍实行税务登记，在没有登记的情况下（这种情况非常普遍），作为税务机关不能得到相关纳税人的信息资料，再加上个人房屋租赁行为具有隐蔽性、短期性、变化快等特点，如果纳税人不自觉申报纳税，税务机关也无从知晓，这样势必会造成国家税款的流失。5.房产税中的问题。房产税的纳税期限是按年征收，分期预缴（分季或半年预交），笔者认为这种规定对于企业、单位或其他经济组织合适，对于个人就不太合适。个人出租房屋具有短暂性的特点，有时的租期只有一个月，如果是按年征收，分期预交，就会出现应税收入已经取得，可以暂时不缴税的情况。纳税申报不及时，也会造成国家税款的流失。所以笔者认为根据个人交纳房产税的具体特点，有必要将按次纳税作为房产税纳税期限的一种形式。6.印花税中的问题。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证征收的一种税。也就是说，租赁双方订立了租房合同才交印花税，如果没有订立合同，就有可能逃避纳税。目前个人房屋租赁市场并不规范，租赁双方私下交易、现金交易占大多数，而且承租人往往又是个人，即使双方签有协议都有可能逃税，如果不签协议，就更有可能不交税。其实，个人房屋租赁涉及缴纳印花税的税额并不高（0.1%的税率），对国家来说也不是主要的税收来源，笔者认为与其纳税人钻法律的空子逃避纳税，不如视情况规定免征个人出租房屋交纳的印花税，从正面对纳税人进行引导，培养纳税人自觉纳税的意识。7个人所得税中的问题。个人所得税法中有这样的规定：在确定计税依据时“如果能提供准确、有效的凭证，证明由纳税人负担的该出租房屋实际开支的修缮费用，允许扣除修缮费用……”，但对“修缮费”没有再作进一步的说明，这就造成在哪些项目上发生的费用、什么时候发生的费用可以作为“修缮费”扣除不明确，这样纳税人就有可能虚增“修缮费”达到不缴或少缴税款的目的。针对上述问题，笔者提出两点建议。一是合并税种和税制要素。笔者认为可以采取将五个税种进行综合平衡，本着简化征收、便利于民、轻税重罚的原则，确定一个统一的计税依据和税率。二是大力发展委托基层组织代征税款的形式。街道办事处、居委会、村委会他们是最接近租赁户的一些单位和部门，对租赁户的情况和信息比较容易了解和掌握，委托他们代征税款，使纳税地点深入到基层，更加贴近纳税人、方便纳税人，在一定范围内形成一种税收征收管理、税收咨询服务就在身边的社会氛围。
关于国家征收房产税
个人觉得两个可能性！第一、完全不起作用。和以前的调控一样，老百姓就当多交一点物业费了。第二、作用过份，导致房价下挫，而且是一发不可收拾。这点本人是很担心的，但是，担心的不是个人问题（本人同样为工薪阶层），而是中国经济的问题（当然个人也是这个经济体当中的一部分）。之前的调控基本无用，我怕就怕在继续调控的力道把握不好，导致用力过猛，不但摧毁房地产业，更会摧毁中国经济。为什么我会那么想呢？听我慢慢说。本人在百度知道里这方面的问题观察了很长时间，发现有一些回答者，和那些被郎咸平教授称之为“宠物经济学家”的人一样，说房产税好啊，能够打击炒房者和多套房的持有者，更有像“黄天聿”之流，把房产税称之为“杀富济贫”的好税种，这真是滑稽之极，天真无邪啊。首先我想先说说，为什么中国的房地产会那么热，房价为什么那么高，其实我想细心的网友都发现了，高的何止的房价啊，从人一出生，破腹产贵不贵？顺产也不便宜！；喝奶粉，贵不贵？图便宜就是三聚氰胺！；上幼儿园，贵不贵？还要彻夜排长队！；然后读小学中学，什么培训班啊，补习班啊，择校费啊……其他诸如穿衣，吃大米，汽油，又有哪个是便宜的？我们可以发现，很多人都把愤怒的眼光投入到房地产，但是我们发现，关乎我们的衣、食、住、行、医疗、教育等生活必须的所有东西，都是贵的！而且越来越贵，为什么会这样！我觉得这来源于中国经济的极其不景气，中国民营企业生存环境过于狭窄，而导致企业的利润过低，而过低的利润只会导致三个结果，一是企业产品的品质和技术含量低下；二是从业人员的工资低下！三是大量企业把投资目光投入人们必须消费的产业里来，比如医药，比如教育，比如房地产。那么为什么房地产会在那么多昂贵的行业里脱颖而出呢，成为大家所抨击的重点呢？那要从98年说起！中国在98年后，下岗危机到达最高峰，失业率高，就业率低，当时政府想到的办法，就是停止保障性住房的建设，增加商品房的建设，然后让原本应该买保障性住房的老百姓自己掏钱去买商品房，而在建设房子的过程中，自然会产生众多就业岗位，就业问题得到缓解，就业率得到报障后，周边行业（比如钢筋水泥）就得到发展，就业人数多了，零售业生意就好做了，中国经济就得到了喘息的时间。然而这样，必然会产生住房问题。说的通俗点，就是牺牲住房，满足就业；解决“衣、食”，放弃“住”“行”；把房子，转化为了一日三餐，拆东墙补西墙！一般国家，商品房和保障性住房的比例，通常在 2：8左右，而我们的比例是反过来的，理由刚才已经说过了，是房子换面包政策，所以，我们国家几乎就是全民商品房，保障房很少，，而10年来，国家并没有利用这宝贵的机会改善经济，反而利用土地来维持财政，地方政府更是非常依赖土地财政，已经到了欲罢不能的地步，刚好中国在80年代实现了土地国有化，70年后土地还可以在收回继续卖钱。这才在最近08年的萧条经济中东窗事发，大量的实体经济撑不下去了，转而涌入房地产，致使房价走高，成为万众瞩目的焦点。那我为什么说房地产不是治理目前高房价的合理手段呢？首先我们得了解一下，什么是房产税，为什么要收房产税！所谓税，就是老百姓在劳动后产生了财富，由于财富来源不止是个人劳动的成果，也有社会给于的劳动机会与环境，所以，将部分财富拿出来与社会共享，这是公平的体现。而房产税，则是在房产在增值后，拿出部分增值后的财富与社会共享；而征收房产税的目的，大部分国家，都是收取商品房的房产税，用于建造保障性住房的，给于中下阶级人群居住，保证人人有房住。包括美国，新加坡，香港等地都是如此。而我们国家，房产税根本无从说起。理由一、政策只堵不疏。我刚才说了，导致高房价的原因，在于经济的恶化，企业的生存空间狭窄照成。而治理房价，不管是最近宣扬的“中国式的房产税”还是之前的限购令，都是属于大禹治水的“堵”的过程，而事实证明，去年把房地产的“热钱”通过调控政策赶出房地产后，由于缺乏可靠的投资项目，热钱经过一番周折后，又回到了房地产，可见是有堵无疏！所以，在现在的环境下，房产税的出台，根本无法起到调控房价的作用，因为这是属于治标不治本，况且房产税还有击垮中国经济的风险！理由二、开征房产税，无房一族未必得到实惠，开征未必有实效。这个理由应该是很充分的，事实上有房一族，在买房的时候就已经纳税了，而且纳的税还很高，也是房产税，再征收等于是重复交税，而发改委明文规定，土地出让金有10%是必须用于保障房建设，如果按照这个比例计算，再加上房屋转让过程中的个人所得税，是可以达到人人有房住的目标的，但是从去年看来，全国所有省市自治区造廉租房的目标没有一个地方是达标的，可见地方政府对政策的抵制程度。那么就很容易分析了，如果是没钱造保障房，你收税，为了平衡财富分配，那还算个理由，问题是有钱不造，不去督促地方政府，反而跑来增加赋税，这合理吗？老百姓已经面对了极大的生活压力，生活成本不断提高，通货膨胀日益严重，而且中国本来就是赋税最重的国家，几乎没有之一，我想请问，再加税，老百姓吃得消吗？你增税，有没有考虑过在别的地方减税呢？？理由三、加速社会矛盾。有房一族和无方一族会因为房产税的问题产生对立。理由4：房产税容易导致中国经济滞涨。这个后果是非常严重的第一、银行系统很有可能奔溃。第二、中产阶级直接被打回成低收入阶级，一个国家的支柱，往往不是那些富翁，而是中间的中产阶级，一个国家是否强盛，同样也是看中产阶级人数的占比，如果房产硬着陆，就等于摧毁了中产阶级，第三、中产阶级被摧毁，会连带各行各业。那些针对中产阶级为消费群体的商家，将不可避免的收到牵连，然后继续蔓延到其他的各行各业。从此，金融危机开始！以上，就是我觉得现在的中国不存在开征房产税的条件的理由，我觉得胡乱的治理房价只会乱上加乱。
投资损失在所得税前能扣除吗?
财政部、国税总局日前下发通知，明确了企业资产损失在计算企业所得税应纳税所得额时的扣除政策。根据通知，企业的股权投资符合5类情形之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的股权投资，可以作为股权投资损失在计算应纳税所得额时扣除。通知自2008年1月1日起执行。上述5类情形包括：一是被投资方依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的；二是被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上，且无重新恢复经营改组计划的；三是对被投资方不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年，且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的；四是被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的；五是国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。财政部、国税总局明确，通知所称资产损失，是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失，包括现金损失，存款损失，坏账损失，贷款损失，股权投资损失，固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。通知同时明确，企业除贷款类债权外的应收、预付账款符合下列6个条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：一是债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的；二是债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的；三是债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的；四是与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的；五是因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的；六是国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。通知规定，企业将货币性资金存入法定具有吸收存款职能的机构，因该机构依法破产、清算，或者政府责令停业、关闭等原因，确实不能收回的部分，作为存款损失在计算应纳税所得额时扣除。贷款方面，企业经采取所有可能的措施和实施必要的程序之后，符合12个条件之一的贷款类债权，可以作为贷款损失在计算应纳税所得额时扣除。固定资产和存货方面，根据通知，对企业盘亏的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货盘亏损失在计算应纳税所得额时扣除。对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。同时，企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除。通知还明确，企业在计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，其收回部分应当作为收入计入收回当期的应纳税所得额。企业境内、境外营业机构发生的资产损失应分开核算，对境外营业机构由于发生资产损失而产生的亏损，不得在计算境内应纳税所得额时扣除。
关于买新房签约不登记有什么利弊？省物业费吗，还是省炒房过户税费。不解，求答。有什么弊端。。。难道没
我国住房采取的是住房产权登记制度。你没有缴纳税费办理你的名字房产证，那么住房产权和你是没有关系的。你没有取得住房产权，你就不能抵押，过户，买卖和转让这房子。
对房产税改革的一些怀疑观点应该怎么看
2010年,各种报刊发表了对房产税改革持有怀疑的多种观点,其中包括认为房产税“法理不通论”、“重复征税论”、“税负转嫁论”和“调控无效和有害论”等。笔者认为,这些论述多存在缺乏根据、论点失误等问题,有悖于现实要求,期望通过共同研讨,清理怀疑观点和悬念,顺利推进房地产持有环节税改革,使其在经济社会全面协调发展、收入分配改革完善、保障民生方面,充分发挥应有的作用。质疑“法理不通论”认为开征房地产持有环节税“法理不通论”者提出,房产税的真正课税对象是土地增值,而土地是国有的,地上建筑物逐年折旧、不值钱,怎能向居民征税?如征税岂非国家自己对自己征税?笔者认为,这种观点不能成立,理由如下。国家不能对自己征税的理论基础,源于苏联的“非税论”,是错误的。苏联的一个税收基本理论是:在国家与全民所有制企业和单位之间,不存在税收关系。这种混淆国有企业所有与国家所有,税利不分的“非税论”,在20世纪80年代前,曾严重伤害了我国税制建设,导致在一个较长时期内,财税部门需要与企业或其上级业务主管部门,谈判确定企业上缴国家的税利金额,给财政经济造成了严重恶果。因此,源于错误的“非税论”的所谓“国家自己不能对自己征税”的理论是错误的。国有企业是独立法人经济实体,必然要缴税。在社会主义市场经济条件下,国有企业是国家管理下的独立法人经济实体,自主经营,自负盈亏,有企业独立的经济利益。国家与国有企业之间,在根本利益一致的基础上,存在国家大公与国有企业小公的差别和矛盾,全局整体利益与局部个体利益的差别和矛盾,长远利益与当前利益的差别和矛盾,国家与国有企业不能画等号。对国有企业征税,就是把独立法人经济实体的一部分收入转变为国家所有,以利于正确处理国家与国有企业在收入分配方面的关系,从而促进国有企业认真按照国家的宏观决策和部署,积极开展经济活动,真正肩负起国民经济主导力量的重任。因而,国家对国有企业征税有其客观的必然性,与纳税人是否全民所有制无关。土地使用权是法定的独立物权,完全可以成为征税的标的物。《中华人民共和国物权法》规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地,享有占有、使用和收益的权利”。“有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押”。《物权法》还把土地使用权和附着于该土地上的建筑物捆绑在一起,不予分割,规定对建筑物等进行转让、互换或者赠与等,要随建设用地使用权一并处分;建筑物等占用范围内的土地使用权,随建筑物等一并处分。因而住房买主依法享有所购房产的所有权和承载该房产的一定期限的土地使用权,可依法对该住房附着的土地,实施占有、使用和收益权。该一定期限的土地住房使用权,是住房拥有者享有的一种独立的用益物权,当然可以随同房屋的所有权一起,作为课税对象,由房主负责缴税。很明显,这是对居民个人或各种不同性质的所有制企业的土地使用权征税,根本不涉及对国家所有土地的所有权征税和国家自己对自己征税的问题。国际上有对各级政府所有的土地征税的案例。美国土地是私有制,但联邦、州和地方政府都自有一部分土地,各级政府对该土地拥有所有权、使用权、受益权。这些美国政府自有的土地,也需依法纳税。新加坡也有国有土地,在其土地使用权出售的一定期限内,该土地使用权的拥有者,连同附着于该土地上的建筑物,需依法缴纳不动产税。对某些国家机关支配的房地产,基于调控的特殊需要,也可考虑征收房产税。《中华人民共和国民法通则》规定,国家机关是独立的机关法人。根据《物权法》规定,“国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利”。这其中就包括了对其直接支配的土地及其附着的建筑物等享有规定的各项权利在内。现在有些国家机关和单位,利用手中的权力,无偿广占土地,盖豪华办公大楼和其他高档建筑设施。为严格遏制此种奢侈浪费的不良风气,保护国家宝贵资源,压缩行政经费支出,对某些国家机关直接支配的不动产,也是可以考虑征收房地产持有环节税的。质疑“重复征税论”“重复征税论”的观点有两种不同的提法,一种提法是,住房评估价格内,已包括了土地转让金,以此评估价格为依据征税,是“重复征税”,或是“将使购房者负担多次土地出让金”。如果征税,就不能征土地出让金。另一种提法是,外国没有物业公司收物业费,只征房产税或物业税。我国的物业费就相当于外国的财产税,民间物业公司收物业费后,政府再征房产税,似不合理。笔者认为,以上观点缺乏依据,不能成立,理由如下。土地转让金是国家转让一定期限土地使用权的收益或代价,不是税收。土地转让金是国家凭借其对国有土地的所有权,在土地所有权和土地使用权两种物权分离的情况下,行使所有权并取得收益的一种经济形式,具有租金性质。它既标志国家转让一定期限土地使用权的价格,也是形成住房成本价格的有机组成部分。土地转让金不是税,完全可以作为评估房价和计税的依据。对住房征税的一个主要原因,是要调节房地产持有者的存量财富分配,调节土地不断增值收益,因此不应当扣除作为地价的土地转让金部分计算征税,不存在重复征税或多次负担土地转让金问题。物业费是企业服务收入,根本不是税。按照《中华人民共和国物权法》和有关规定,住房业主可以自行管理建筑物及其服务设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。物业服务公司是为业主提供各种服务的专业服务企业。业主依据合同和有关规定,按期向物业公司支付物业费。因而物业费是独立的企业组织因向房主提供服务而取得的一种劳务收入。物业公司与业主是提供服务、取得收入与享受服务、支付费用的关系,不是国家与企业、居民间的强制性、无偿性的税收关系,因而物业公司收取物业费后,国家再征收房产税,根本不存在任何重复征税问题。在国外,房主一般自行管理建筑物及其服务设施,因而不需向物业公司交物业费,只向国家缴财产税。但绝对不能因此就把我国的物业费与房产税等同起来。在许多情况下,某种程度的重复征税是必要的。为公平税负,便利商品交换,利于发展经济,应当避免重复征税。但对这个问题,应当辩证地看待。在许多情况下,例如条件尚不具备,或为便于在多环节、多层次、多点面,进行有效的综合调节,某种程度的重复征税,也是可以的,甚或是必要的、不可避免的。质疑“税负转嫁论”当前颇为流行的一种观点是,房产税是会转嫁的,以此调控房地产市场是“思维误区”,不但不起作用,且会进一步推高物价,使问题更难解决。并且此税一年一征,投机炒房者赚一把钱就跑了,也征不到税。税负转嫁问题,涉及政治经济学中的一些基本理论和诸多实际情况,是一个复杂的经济问题和政治问题,学术界颇多争议,需要长期、深入研究。这里笔者只就本题有关居民住房的问题,谈点看法。自有自住房的房产税不能转嫁。一般地说,税负转嫁是指纳税人利用市场供需关系,通过提高价格等手段,把本身缴纳的税款负担,转嫁给他人。自有自住房的业主,是自身住房消费者,并不再进行住房买卖,谈不上什么提高销售价格,其所缴纳的房产税,只能由自身直接负担,根本谈不上转嫁税负问题。可见,房产税这类税种,可调节自有自住房户的一部分收入或财富,也促使购房户在购房时,考虑购房以后需长期缴纳为数不菲的税款,从而尽可能选购普通住房、小型住房,放弃选购非普通住房、大面积住房,或是改买房为租房等,达到引导住房合理消费、减少住房需求,并促使多套住房户腾出多余住房,有利于优化住房供需结构,促使房价合理和稳定的目的。开发商缴纳的房产税难以转嫁。在开发商超过法定期限囤地、捂盘时,要缴纳房产税。此种征税,带有一定的惩罚性,使这部分开发商比一般正常经营的开发商负担更高的房屋持有成本。而受总的供需关系支配,他们很难单独提价转嫁税负。可见此税有加速房地产开发、销售,提高住房供应率,稳定房价的功效。此外,西方税负转嫁理论中有个观点,叫“税收还原”,或称“税收资本化”。按照这种观点,在购买不动产时,买主会要求卖方将此项财产缴纳的税款,从资本价值中扣除,因而相关税款名义上虽由买主按年缴纳,但实际上转由原卖主负担。这是在资本主义社会土地私有、供需较为平衡情况下,会出现的现象。我国情况不同,较难适用。但也有一点相通之处,即购房者也会要求开发商降低住房售价,同时为适应本身的经济实力,会选购普通住房、小面积房,甚或是租房。这样,就减少了住房需求。可见,征收房产税,可促进房价降低,而不是推高房价。投资投机炒房者缴纳的房产税在一般情况下更难转嫁。投资投机炒房者购房,是为了转手买卖,获取高利。但与开发商对比起来,他们在获取利润的竞争中,往往处于劣势地位。第一,投资投机炒房者在持有房地产阶段,是当然的业主和所有者,需依法缴纳房产税,持有时间越长,其累计缴纳的税款越多。被限定在短期内转让过户时,炒房者必须负责缴清当年的税款,而开发商在一般情况下是不缴纳待售房的房产税的。第二,投资投机炒卖的住房,是经过一次买卖后的二手房,已负担了在开发、流转过程中的各项税款。而购房者一般愿意购买新开盘的一手商品房,而忌惮存在诸多麻烦的二手房。同等质量的住房,二手房的价格总是低于新开盘的商品房价格,且投资投机炒房者在信息宣传上,远不如开发商,一般都要通过中介成交,缴纳高额的中介费。第三,投资投机炒房者在购房取得产权时,要缴纳契税等税费,炒卖住房时,还要缴纳营业税、个人所得税、土地增值税。这些税都是在开发商已缴纳各税,形成销售价格基础上再一次征收的,并且还有其他多项养房费用和销售费用。基上所述,在供需关系较为正常的市场竞争中,投资投机者对比开发商处于劣势,受供求关系和国家宏观调控的严格限制,要想在开发商所定价格之上,再提高价格转售住房,转嫁税负,非常困难。当然,在投机炒房占主导地位的市场中,房价飞涨,炒房者大获暴利,不仅将房产税,连企业所得税、个人所得税,甚至是土地增值税都转嫁给下手负担了。但这只是特殊情况,炒房者和开发商是以获取高利为目标,能把销售价格提多高就尽量提多高,与房产税的有无和征税多少,没有直接关系。房产税只是在分取炒房者和开发商的部分暴利,对涨价起到一种制约和冲抵作用,而绝不是推动房价上涨。我们现在把住房定为消费品,而不是投资,在国家多种杠杆和政策措施的综合治理下,以投资投机为主导的房地产市场,相信将来不会再出现。提高出租房租金转嫁税负,受到很大限制。出租房屋需要较多的维修费用,还要担负出租中的一些风险,房主作为投资回报率的租金收入,与高房价对比起来,并不算高。特别是国家现在大量兴建保障性的公租房。租赁房供应充足,且租金远低于市场租金。投资投机炒房者和其他房主要想在此种情况下,通过提高租金转嫁房产税,获取高于市场投资平均利润率的回报,是有较大困难的。质疑“调控无效和有害论”这种观点认为,房产税对调控住房需求和房价都无效果,所持理由主要是:住房有各种需求,均非税收所能抑制。属于居住性的刚性需求,税价再高,也不能压缩;属于改善居住性的需求,在不超过承担能力的情况下,就会形成购买力;属于投资投机性的需求,只要是房价处于上涨期或存在上涨预期,就不是税所能抑制的。楼市的根本问题是供给不足,不增加住房供应,而是增加住房持有环节税,房价只会更高。购房后每年都要缴税,肯定会压缩购房者的支付能力,从而抑制需求,有利于遏制房价上涨。对于投资投机炒房者来说,由于采取区别征税的政策,税负加重,获利空间缩小,甚至还有亏损危险,肯定会减少相关需求。对于有居住性刚性需求者来说,此种需求刚性实际上也有较大的弹性,在持有阶段每年都要缴税的预期下,加上还贷月供,他们也会减少这方面需求的。据2010年8月北京市的数据,首套房贷者的平均年龄只有27岁,远低于日本、德国的42岁,也低于我国台湾省的36岁。这些年轻人刚参加工作,本身缺乏支付能力,而是依赖父辈、祖辈超前购房,是一种不够合理的住房需求,不能认为这就是购房的刚性需求。对这种需求,有必要加以压缩。要通过财税政策的支持,大量扩充公租房的供应,来解决这些年轻人的住房问题。对于我国住房的供给问题,要辩证地看待。由于我国人多地少,土地资源稀缺,住房供给是受到较大限制的,可是我国多年来都投入巨额建房资金,每年新建建筑面积就达20亿平方米,占世界总量的50%,相当于消耗全世界40%的水泥和钢材,与世界各国对比起来,在我国现实条件下,住房的供应并不算少。实际上影响供应的,除建筑质量较低,延续寿命较短等因素以外,其重要原因,一是开发商的囤地、捂房,投资投机者的购房,住房空置率高;二是住房供应结构不合理,大面积房、高端住宅房相对较多,小型住房特别是保障性住房很少,不适应实际需要。征收房产税,使开发商和投资投机者加大持有成本和保养成本,对高端住宅和小型住宅性住房区别征税,特别是大量兴建公租房,正是有利于改善供应情况,从而在一定程度上抑制房价上涨的有力举措。
