口头变更房屋购买人 将面临哪些风险

房子过户要注意哪些风险1、违法乱建房子如果被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。2、房产有抵押房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候，买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。3、政策变动失去购房的资格如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。4、共有产权人不知情房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。5、房子被查封如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。买房人购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订购房合同时，买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况，买房人可以无责解约，卖房人要返还首付款。扩展资料：降低风险方法：1、查明房屋的权属状况。当事人应该到房管部门查询房屋权属登记状况，注意卖房人与档案中信息记载是否一致，如存在其他共有人，应和所有共有人签订合同；查看房屋是否存在抵押、查封等情形；房屋的产权性质，确保房屋可上市交易。2、去实地查看房屋，除了了解位置、户型、结构等信息外，还需要进一步了解煤气、水、电、供暖、物业服务项目及收费标准等信息，并了解房屋是否存在出租的情形。3、在签订房屋买卖合同时，应该明确约定交房时间、相关费用的负担，并约定违约条款和争议解决方式。4、在付款上，应注意交易安全，尽量选择银行资金监管模式。参考资料来源：新华网：二手房买卖如何防范法律风险人民网：买二手房警惕五种情况过户难

买卖二手房，延迟过户会面临哪些风险？

延迟过户可能会面临违约、房屋被查封、一房多卖、房子被抵押、产权人意外身亡五大风险。 一、为什么会存在延迟过户？ 之所以会存在延迟过户这一现象，是因为购房款中有一部分是税费，而满两年或者满五年的住房是可以享受税费优惠的。下面以二手住宅为例，作简要的分析。 二手住宅税费缴纳明细 举个例子： 以首套买房，50平米，网签价200万（高与核定价），原值150万，原契税1.5万的普通住宅为例，来看看满两年和满五年的房子比不满两年和不满五年的房子少多少税费。 满五唯一最多能省14.1万元 由上图可知，满2年的房屋比未满两年的少8.4万元，满五年不唯一的比未满两年的房屋少8.4万元，满五年唯一的房屋比未满两年的房屋少14.1万元。 二、延迟过户会面临哪些风险？ 先签订合同，等房屋满两年或者满五年再过户，这样的行为不可取，可能会面临五大风险。 1、违约风险 根据《合同法》的相关规定，产权变更以不动产登记为准，也就是说，在没有过户之前，即使签订了合同，房屋产权还是卖方的，如果受到房价上涨较多，卖方宁可赔违约金也不办理过户。当房价下降较多时，买方也可能放弃购房定金或者部分房款也不愿意继续履约。 2、房屋被查封 没有过户之前，房屋的产权还是属于卖方的，如果卖方在这段时间因为一些经济纠纷导致房子被法院查封、拍卖，对于买家来说则是得不偿失的。 3、一房多卖 根据《担保法》的相关规定，产权变更以不动产登记为准，如果在过户前的这段时间，卖家将房子又卖给了另外一个人，第二个买家随后过了户。对于买家来说，则只能是拿到一些违约金。 4、房子被抵押 在合同存续期间，卖家若有急事急需用钱，不排除会将房子做抵押的可能。如果到了约定过户的时间，贷款依然没有还清，房屋仍在抵押当中，就无法办理过户。 5、房屋产权人意外身亡 交易双方签订合同后，若卖家过世，想要办理过户，那么该房屋还需先办理房屋继承手续，才能办理房屋的产权转移。在此过程中，不排除继承人坐地起价的可能，到时购房者不仅要多支付手续费，走公证程序，还会有一些违约情况发生。 买二手房，延迟过户有五大风险，交易双方不可取。 资料来源：北京市地税局 链家经纪人 对此文亦有贡献该内容只在北京适用

合同更名房屋的变更流程

1.和新的买主签订一个买卖合同,，写明价格和过户的方式。2.打个退房报告给开发商， 说明是自愿退房。3.新的买主与开发商签订买卖合同,，签订的价格与你从开发商手里买的价格是一样的.。4.新买主与开发商签订合同之后马上付款，这个款项是你卖房的价格。合同更名会涉及到一个合同更名费，签订的合同上面一定要写清楚这个费用由谁来承担。扩展资料一般情况下，房产证名字的变更主要分为直接添加、赠与、买卖。一、直接添加1、直接添加2、在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。3、非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。二、赠予1、赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友，即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。参考资料来源：百度百科-房产过户

房屋租赁存在哪些法律风险

一、房屋维修责任的相关法律问题房屋维修责任应该是租赁合同中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务 ，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。一般来说维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中 ，因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。1、房屋修缮责任房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的 ，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任 。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮 ，以保证房屋居住和使用的安全的义务，但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意 ，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 (当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多，为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。3、承租人恶意添附的补偿责任实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;二是合同没有约定而又协商不成的 ，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不 成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿 。所以在签定租赁合同时，应对添附物或改善物的处理做好约定。二、房屋转租的有关法律问题1、承租人转租房屋必须经出租人同意《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”; 《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定 ，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。2、出租人、承租人均可从转租中获益《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按 《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“ 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律允许承租人从转租中获益。鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入 ，确保公平，避免出现纠纷。3、房屋转租后次承租人享有优先购买权在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。三、承租人优先购买权问题根据《中华人民共和国合同法》第230 条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。四、租赁房屋不可作为工程款优先权执行标的《合同法》第286条和最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予建筑企业对工程价款享有法定优先权，即“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。此类案件中承包人请求优先权必须具备一个前提条件，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产，如果是第三人的，则法定优先权不成立，因此，出租人的房屋不应成为建筑工程合同中债权执行对象。五、租赁合同解除及租金支付问题1、租赁合同解除的相关规定《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;(三)当事人协商一致的 。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿”。2、出租人可以收回房屋的情况依据《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三 )将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;(六 )租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的。3、租金支付问题在租金支付问题上要注意，《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。六、租赁合同中其他值得注意的问题1、口头租赁合同的有效性《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁 ，合同依然有效。2、不得出租的房屋依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)房屋权属有异议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)房屋已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

口头合同劳动纠纷

《司法解释（四）》出台前，关于口头协商变更劳动合同是否有效一直存在争议，各地法院与仲裁委的裁判标准也不统一。 持否定观点的人认为，劳动合同不是普通的民事合同，如果认定口头变更劳动合同有效，则用人单位很可能利用自身的强势地位单方调岗调薪，不利于保障劳动者的合法权益。持肯定观点的人认为，劳动合同也是合同的一种，只要双方当事人对变更劳动合同的意思表示真实，无论口头还是书面变更都应认定有效，否则违背了合同订立的基本原则。 《司法解释（四）》第11条明确规定：“变更劳动合同未采用书面形式，但已经实际履行了口头变更的劳动合同超过一个月，且变更后的劳动合同内容不违反法律、行政法规、国家政策以及公序良俗，当事人以未采用书面形式为由主张劳动合同变更无效的，人民法院不予支持。” 一、如何适用《司法解释（四）》第11条 （一）条文中的“实际履行”应如何理解 根据该条规定，口头变更劳动合同并实际履行一个月后才可能被认定为有效，因此，如何认定“实际履行”将非常关键。 实践当中，是以用人单位作出调岗调薪行为为实际履行的标准，还是仅以劳动者到岗工作后为实际履行标准，抑或以劳动者到岗工作且用人单位已经发放新岗位一个月的工资为实际履行标准，存在争议。笔者认为，应以调岗后劳动者实际到岗工作认定为“实际履行”。当然，从举证责任的角度分析，如果劳动者已经实际到岗且用人单位已发放了新入职岗位一个月工资待遇的，发生争议时将可能降低用人单位的法律风险。 （二）如何界定“一个月”的含义与性质 1、“一个月”的含义应如何理解？ 笔者认为，条文中的“一个月”是指用人单位实际调岗调薪之日起至劳动者提出异议时的期间。如果该期间超过“一个月”的，劳动者主张口头变更劳动合同无效的则不能得到法院支持。因此，发生劳动争议后，当事人证明双方何时达成口头变更协议非常重要。作为用人单位来说，调岗调薪后应及时将变更后的内容送达给劳动者，否则仍然面临举证不能的法律风险。对劳动者来说，如不同意用人单位调岗调薪的，应及时提出异议并且保存好相应的证据材料，以便维权有据。 2、“一个月”是指仲裁时效还是除斥期间？ 司法解释规定了劳动者可在“一个月”内提出异议，但是“一个月”是属于仲裁时效还是除斥期间并没有明确。笔者认为，这里的“一个月”属于除斥期间而非仲裁时效，不能适用时效中止、中断的相关规定，原因有二：一是《劳动争议调解仲裁法》第27条明确规定了劳动争议的仲裁时效为一年，如果本条“一个月”是指仲裁时效则有违上述规定，显然不符合司法解释的本意；二是根据条文理解，本条“一个月”是排除劳动者胜诉权而并非限制劳动者的诉权，这符合除斥期间的本质含义。 3、用人单位变更劳动合同后劳动者是否每月都必须提出异议？ 条文的字面意思只规定劳动者必须在用人单位变更劳动合同后一个月内提出异议才可能得到支持。实践当中，如果劳动者在第一个月内已提出异议，但是用人单位并没有改正，劳动者是否应每个月都循环提出异议？如劳动者没有每月都提出，是否导致其诉求不能得到支持？笔者认为，从司法解释本意分析，应指劳动者第一次提出即可。也就是说，劳动者在一个月内提出异议的，用人单位调岗调薪的行为就归于无效，而无需再次提出异议，除非用人单位改变了原来的决定，再次变更了合同，否则劳动者提出一次异议即可。 （三）劳动者以没有协商一致为由提出口头变更无效是否能够得到支持 该条文强调当事人以“未采用书面形式为由”主张劳动合同变更无效的，如果当事人是以“未协商一致为由”主张无效，是否还能适用？ 笔者认为，根据《劳动合同法》第35条规定，劳动合同的变更应先双方协商，达成一致意见后才采取书面形式变更。也就是说，协商一致是劳动合同变更的前提，采取书面方式变更只是形式。本条口头变更实际上是赋予了用人单位的单方调岗调薪权，即未与劳动者协商一致是本条规定的应有之意。如果劳动者存在异议也应在一个月内提出，否则应视为劳动者同意用人单位的调整。 （四）用人单位通过书面形式单方变更应如何处理没有明确 司法实践中，应分两种情形具体分析。第一，如果用人单位通过书面形式单方变更，劳动者没有提出异议且已经实际履行超过一个月的，笔者认为，既然本条明确规定了口头变更形式有效，那么应参照适用本条，认定用人单位书面形式单方变更有效；第二，如果用人单位通过书面形式单方变更，不论是否已经实际履行，只要劳动者在一个月内提出异议的，则应认定用人单位单方变更行为无效，劳动者要求恢复原岗位和薪酬待遇的应得到支持。 需要说明的是，本条规定同样适用劳动者单方变更劳动合同而实际履行的情形，只不过这种事情的发生概率不高。 二、对《司法解释（四）》第11条的反思 通过以上分析笔者认为，《司法解释（四）》第11条的规定过于宽松，一定程度上突破了《劳动合同法》的规定，赋予了用人单位更大的用工自主权。一方面，该条实际上为用人单位在管理中单方调岗调薪提供了更大的权限和便利；另一方面，司法解释给予劳动者救济的期限过短，不利于保障劳动者的权益。 （一）司法解释出台前广东司法实践对口头变更劳动合同的探索 根据《广东省高级人民法院、广东省劳动人事争议仲裁委员会关于审理劳动人事争议案件若干问题的座谈会纪要（2012）》（以下简称《会议纪要》）第22条的规定，用人单位调整劳动者工作岗位出于生产经营需要、调整工作岗位后的工资水平与原岗位基本相当、调整岗位不具有侮辱性和惩罚性等条件时，视为用人单位合法行使用工自主权，劳动者要求解除劳动合同并支付经济补偿的不予支持。该条第二款还规定，用人单位调整劳动者的工作岗位且不具有上款规定的情形，劳动者超过一年未明确提出异议，后又以《劳动合同法》第38条第一款第（一）项规定要求解除劳动合同并请求用人单位支付经济补偿的，不予支持。 （二）《司法解释（四）》第11条应尽快修改完善 通过《会议纪要》与《司法解释（四）》两者的对比，笔者认为，广东省的《会议纪要》规定得更为合理，《司法解释（四）》第11条应尽快修改完善。 首先,《会议纪要》明确规定了调岗应满足相应的条件（即生产经营需要、调岗前后的工资水平基本相当、调岗不具有侮辱性和惩罚性），否则面临违法的法律风险；而《司法解释（四）》所列条件过于简单和粗糙，只需用人单位口头变更并实际履行超过一个月即可。实际上，由于我国劳动者自身法律知识有限，而司法解释又赋予强势一方的用人单位单方调岗调薪权，劳动者的合法权益将难以得到保障。 第二，《会议纪要》赋予劳动者救济期限较长，规定了调岗后一年内劳动者可以提出异议。而《司法解释（四）》只规定一个月的异议期限明显过短，这样规定的弊端在于，面对用人单位的单方调整权，劳动者必须迅速作出反应，在一个月内提出异议，否则将导致诉求不被支持。 第三，由于《司法解释（四）》规定的期限过短，加上劳动者法律知识的缺乏，如劳动者错过一个月的异议期而导致救济不能的，其不满情绪更容易被激发，产生新的社会矛盾。而即便劳动者的诉求被支持，恢复了原岗原薪，但由于双方已经对簿公堂，劳动关系也不再像先前稳定，用人单位为管理需要不得不进一步通过其他手段乃至重新作出调整达到调岗调薪甚至解除劳动合同的目的，这等于变相鼓励了用人单位违法调整，不利于构建和谐稳定的劳资关系。 此外，按照《司法解释（四）》的规定，即便用人单位的行为被认定为无效也不存在任何法律后果，只需恢复劳动者的原工作岗位和薪酬待遇即可。而劳动者维权却要花费巨大的人力物力乃至丧失工作岗位的成本维权，将对劳动者的合法权益产生重大影响。 综上笔者认为，《司法解释（四）》明确了口头变更劳动合同的效力认定原则，在一定程度上赋予了企业更大的用工管理自主性和用工灵活性，有利于企业快速适应市场变化。但是，由于司法解释赋予劳动者的救济期限过短，增加了劳动者的维权成本和难度，并不利于构建和谐稳定的劳资关系，应尽快予以修改完善。