北京商业限购 张大伟：投资者将面临巨大风险

链家下架与北京建委突击检查有什么关系？北京最大的二手房中介链家正在陆续下架商办物业产品。刚刚发布的商办限购政策将使得该市场遭受重创。除了预期中的价格下跌，商住物业市场还将面临无法变现难题。3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目（以下简称商办类项目）进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。公告要求，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。公告还强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。中原地产首席分析师张大伟分析认为：目前市场在售的商办类物业将只能销售给企业：而企业持有和购买、再转让将有非常高的税费成本；另外，已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手房，也全部被严格调控，这是历史第一次。虽然二手商住仍然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，这也就是说，北京过去的二手房公寓或者上半，购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。张大伟认为，“目前市场上，商办类物业大约有50-60%是直接销售给个人的类居住类物业，另外还有40%左右的办公类产品，虽然不居住也大部分作为居住用途，这种情况下，商办物业市场成交有可能出现50%以上的跌幅，而价格很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。”张大伟表示，这一政策的再次升级，非常明显的抑制了市场的公寓成交，抑制的影响超过了住宅限购升级影响， 北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级，处于全国最严格调控措施，其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。北京一家房企高管悲观地对21世纪经济报道记者表示，从最近一系列调控政策看，市场下行预期已经明确。

京十二条的解读影响

■解读1如何认定同一家庭 北京房地产业协会副秘书长陈志指出,“同一购房家庭”是指夫妻双方带一个未成年的孩子,从即日起只能在北京市新购买一套新房或者二手房。当然,如果这套房属于二套房、三套房,将比照其他条款,执行二套房房贷政策,三套房就不予贷款。如果子女已达到法定成年年龄,即便没有脱离父母的户头,也可以单独立户,在成家立业时,以自己为一个单北京精确打击炒房客新国十条在京落地 京版十二条发出强烈信号“国十条”的政策靴子在五一假期的前一天终于在北京落地。昨天,北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,推出“京十二条”。暂停第三套贷款、同一家庭限购一套新房,京版十二条中将国十条留给地方政府的选择性政策空间全部用足,甚至更加严格,打击矛头直指投机性炒房和外地游资炒房,誓将不合理的需求踢出北京楼市。二套房认房不认贷严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求。■解读2二套房认房不认贷北京房地产业协会副秘书长陈志表示,本市对于二套房的认定,也将实行“认房不认贷”的政策。也就是说,以户名下的存量房,作为判定是第几套的标准。即使你曾经购买过二套房产,但再买房时已经将之前的房产全部售出,那么,即使银行里有过贷款记录或有过房产记录,也不计入认定二套房或三套房。■影响新政不翻历史旧账我爱我家副总裁胡景晖认为,北京楼市细则强调从新政发布之日起开始,每户家庭只准许买一套房。这样二套房的认定更加明确。在新政发布之前,不管你持有一套房,还是多套房,都既往不咎。不再翻历史旧账的北京细则,在实施起来显然要更加简单有效。暂停三套房贷款要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房。外地人房贷要看税单对于非京籍人士购房,陈志表示,将严格限定在有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的范围。如果没有证明,外地人购房一律不能获得贷款。这将充分限制外地人来京炒房,而在北京长期工作、为北京纳税的外地人,则可享受到京籍居民相同的待遇。■影响限制投机炒房“伟嘉安捷”告诉记者,有监测数据显示,当前市场上有40%的购房者为投资、投机客,而其中更是有90%投资客选择了贷款方式。停止贷款第三套房,将对占市场10%左右的贷款多套房投资、投机客有明显的抑制作用,也制止了很多以温州、山西等地为代表的在京投资、投机客继续投资、投机的可能。■解读4清算涨幅过快项目这是新政中首次提及查实开发商涨价过快的项目税收清算和稽查,对当前以通州为代表调涨商品房项目指向性明显。中国房地产估价师与房地产经纪人学会柴强博士指出,这条就告诉开发商,对于不合理涨价后的不当利益,政府要通过土地增值税等的办法拿走,定价高不一定代表利润大,适当定价也不意味着赔钱。■影响阴阳合同无处可逃可查原购房价款的规定,让阴阳合同无处可逃。根据规定,对于二手房销售方,按该房屋(销售款-原购房款)×20%,计算应缴的个人所得税款。但当二手房销售方不能提供原购房价款相关凭证,或因年代久远忘记房屋原值等情况,可对二手房销售方,按销售全款征收1%至3%的个人所得税。此前,不少售房者通过此种办法,签订阴阳合同,降低应缴纳的税费。住建委提供原购房信息,很难避免偷税,可能会影响当前很多指导价格过低的二手房交易。假离婚如何防范对于京十二条中关于家庭限购一套新房的规定,北京中原地产市场研究部张大伟表示,虽然收紧了政策开口,但是依然有一些难以收紧的地方,比如北京的家庭可以利用离婚等手段人为造成2个家庭。“国十条”出台后,北京市已经出现了假离婚的案例,但因为银行征信系统尚未与民政部门进行联网,只能凭着买房人提供的材料来进行审核。也就是说如果一对男女已经结婚,或者离婚后再婚,但户口本上婚姻情况一栏未进行修改,银行还将视为其单身。另外,针对第三套房限制贷款的规定可能因为各地房屋产权短期难以联网而无法核实。楼市有史以来最严厉的政策SOHO中国董事长潘石屹北京作为首都,外地人购房的比例一直比较高,个别项目甚至超过一半。外地人也分两类,一类是在北京工作的外地人,另一类是不在北京工作的外地人。后一类购房比例很大,京十二条对第二类外地人在北京购买住房加大限制,不给贷款支持。“同一购房家庭只能在本市新购一套住房”是另一条严厉的政策。过去,在一个住房项目中多套购买的现象比较普遍,在全市范围内购买多套的家庭就更多了。这条政策会使市场上对住房的需求迅速减少。“京十二条”出台后,住房价格上涨会很快得到遏制。影响住房价格的最主要因素是供应量和需求量,京十二条从这两方面都采取了严格措施。从抑制住房需求方面:严格执行国务院规定的信贷政策;限制外地人购房;限制多套购买。从加大供应方面:反复强调增加住房土地供应,这是最重要的。土地少,房子就少,供应不足就涨价;严厉打击囤地,与以往不同的是,这次规定要把收回的土地用于住宅的建设;加快审批,缩短房子供应周期;打击捂盘行为,取得预售证三天之内要公开房源对外销售,每套住房都要明码标价,价格经政府审批后不能随便涨价。 赵莹莹 J201经适房“5·1”后仍可办过户手续部分区县房屋权属登记大厅出现集中办理经济适用住房交易过户现象,经记者向市住房城乡建设委核实,当前北京市经济适用住房上市交易仍然按本市现行政策执行,没有发生变化,业主不必集中在“5·1”放假之前集中申请办理相关手续、“5·1”之后,仍可按现行政策办理。在经济适用住房集中、交易过户工作量大的区县,相关部门将通过增加工作人员、加班加点、发放预约号等积极措施作好服务。另外,市、区县住房城乡建设委(房管局)将加大对房地产中介机构违法违规行为打击力度,一经发现其散布不实信息、违规代理行为的,将坚决予以打击。

草签协议买房 那些你想不到的风险

买房协议签一年后被通知要全款购买 环京部分项目卖房不网签草签协议买房 那些你想不到的风险房子买到手一年多，突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年;五证不全只能草签协议，开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故事，在环京楼市里频繁上演。而随着环京大部分热点购房区域加入限购的行列，部分楼盘销售价格高于备案价格，无证销售、草签协议暂缓网签、阴阳合同等在北京楼市几乎已经绝迹的销售手段，成了环京部分项目开发商惯用的伎俩。在这样的销售手段下，购房者以为买到手的房，也许是个时刻会炸的“雷”。签了合同交了首付 一年后被通知只能全款买陈小姐2015年下半年在香河某项目购买了一套房子，当时的价格在7000元/平方米左右。购房时，该项目还没有预售许可证，但在销售的反复劝说下，陈小姐还是做出了买房的决定。当时销售表示，由于没有预售许可证，无法进行网签备案，可以先交齐首付款，草签一份合同，等到项目预售许可证下来后，再签署正式合同、办理银行贷款，时间估计用不了太久。项目的交房时间定在2018年。草签了购房协议后，陈小姐向项目开发商交齐了首付款，开始等待开发商通知签正式合同、网签、贷款。网签时间一拖就是一年多，直到2017年，陈小姐购买的楼座依然没有拿到预售许可证。漫长的等待过程中，虽然期间听闻其他业主说项目建设进度很慢，也没有人及时通知预售证的办理进度，但陈小姐还是欣慰于当初自己草签协议买房的决定。在陈小姐以为自己的买房路就差网签一步时，她和其他同期购买的业主突然接到开发商的通知，通知的内容并不是可以网签了的喜讯，而是“噩耗”。负责通知这些业主的人在电话中表示，预售证一直还没有拿到，现在针对陈小姐这样的前期业主，开发商决定采取两种方法处理，一是补齐全款，2019年现房交付后进行网签。二是退房，退还业主交付的首付并补偿原房款的10%。接到这一消息，陈小姐傻眼了，已经确定的买房行为怎么会发生这么大的变化?补齐全款对于陈小姐这样的刚需购房者几乎是不可能完成的任务，陈小姐表示，就是因为资金实力不够，才会选择在香河购房，突然让补齐全款，根本没办法凑齐。而退房，她更无法接受。无法接受这种处理方式的业主们集体找到了开发商，经过两天两夜的谈判和协商，开发商最终给出的处理结果是再签一份补充协议，承诺不会对这批业主涨价，2018年进行网签，2019年正式交房。环京楼市五证不全依然有人买账陈小姐遇上的事情并不是个案，在搜索引擎上搜索，在香河买房遭遇五证不全的案例发生在多个楼盘，为赶上京津冀楼市利好的列车，不少购房者不顾风险，在五证不全、不网签、阴阳合同的情况下，出手买房。所谓五证，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，环京某些本地开发商开发的项目，在五证未办理齐全的情况下，就开始进行销售。虽然五证不全，但开发商借助环京楼市大趋势说服购房人尽快出手，草签协议。而购房人担心自己错过机会，错过的就是几十、甚至上百万元的获利，依然选择交钱购房。在京北怀来某项目，已签署认购协议的购房者被通知需要先交齐首付、草签合同、办理贷款，正式合同随后再补。开发商与银行达成协议，虽然未进行网签备案，但购房人依然可以进行贷款、还贷。销售说服购房人的理由是，如果不尽早草签协议，可能就会失去银行利率九折的折扣。在燕郊某些项目，因为备案价格与销售价格不同，购房人购房只能签订阴阳合同，不仅贷款无法按照房款真实总额进行，部分购房人交付的差价，只能收到一纸收据。而随着环京大部分区域加入限购的行列，一些投资客被限购挡在门外。环京大部分区域的限购政策都是非本地户籍限购一套，首付最低30%。一些一次性购进多套的投资客，购房无法进行正式的网签，只能先与开发商签订认购协议，随后再想其他办法腾挪资格。虽然很多购房人对于这种做法并不认同，但明知有风险，依然选择出手购房。不网签权益难保障 违规购房风险大一般选择违规操作的楼盘，销售价格相比区域其他正规楼盘，在价格上都有一定优势，而这个价格优势，就是吸引购房人的最大理由，但较低的价格背后，是巨大的风险。中原地产首席分析师张大伟表示，草签协议面临很多市场风险和政策风险，只是草签协议，不进行网签，一旦期间发生因政策带来的税费首付变化，购房人的利益都无法得到保障。而部分项目无证销售，面临的风险就更大了。亚豪机构市场总监郭毅提醒，首先，草签的协议与政府的制式合同相比，是相对粗糙简单的版本，对购房者的利益没有办法进行全面的保障。第二，如果只是草签，不进行网签，说明购房者的购房资格并没有得到政府的审核通过，那是否具备购买这套房产的资格就没有得到确认，还有可能是本身不具备购房资格，线下签约，那这个购房协议也很难得到法律的保护，本身合同在法律上就是站不住脚的。第三，通过网签之后，房屋的面积、户型及价格才真正确定，有了这样的约定，在交房时这些条件才会被执行，否则就会面临很多问题，包括价格的变化、产品的变化，还有一房两卖的情况。最后，只草签不网签的话，购房人基本不能从银行获取贷款，购房的付款方式就需要和开发商进行明确，这其中就蕴含了很大风险。当购房人已经草签购房，后续出现问题了要怎么解决呢?郭毅表示，当法律文件不能保护自己利益时，问题就很难解决，所以购房人不要为了着急买房而失去理智。张大伟则提醒，草签的协议理论上应该也是有效的，但如果签约方非开发主体，比如是代理公司，那这个协议很有可能就变成了一纸空文，就算是开发主体，也可能存在倒闭的可能，这时候草签协议就很难得到保障。(门庭婷)　　●链接●部分环京热点区域限购政策廊坊出台时间：2016年4月2016年4月1日晚，廊坊市出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，即“廊九条”，实行住房限购和差别化住房信贷政策;政策规定，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%等。三河市燕郊县出台时间：2016年4月、7月2016年4月11日，三河市出台政策，称全面落实住房限购和差别化信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。同时，严格商品房预售管理，加强价格管控，销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。2016年7月，三河市再发通知，称自7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于30%。天津市武清区出台时间：2016年9月2016年9月30日，天津出台限购限贷新政，对城六区及武清区进行限购。政策规定，在天津拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房;对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。张家口怀来县出台时间：2016年11月2016年11月，张家口怀来县发布通知，称2016年11月30日起，非本县户籍居民尚未拥有本县住房，可在本县购买一套住房(含新建商品住房和二手住房)，且购房首付款比例不得低于30%;非本县户籍居民已在当地拥有一套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。保定涿州市出台时间：2017年3月3月1日下午，保定涿州市委宣传部官方微博发布消息称，涿州市政府出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，即日起实施。（以上回答发布于2017-03-17，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

现在唐山市房价抄的太高了,有法买房吗

北京首个共有产权房业主签约情形如何？

“北上广不相信眼泪”，如今一线城市高不可攀的房价确实让不少人绝望，尤其对于刚刚踏入社会的年轻人来说，拥有一套住房更是奢望。不过，就在去年12月，由于共有产权房上市，北京产生了第一批拥有共有产权房的幸运儿。不只是北京，近期，南京、福州、烟台等一二三线城市共有产权房项目纷纷落地。售价低，区位好，共有产权房不仅实现了市民的安居梦，也成为调控房价的大杀器。一下省了200万据报道，“北漂”12年，杨延丽终于在北京安家。2017年12月，她签下朝阳区锦都家园的一套两居室，成为北京市首个共有产权房项目的首位签约者。杨延丽是一位“新北京人”。她2006年来北京读大学，研究生毕业后，找到一份不错的工作，但是公司没有“留京指标”。按照北京的限购政策，她要工作并完整纳税5年后才能有购买商品住宅的资格，获得保障性住房就更是奢望。北京首个共有产权房业主签约 一套两居室省200万她一直关注着北京楼市，但是价格高企，让她有心无力。2017年6月，同事告诉她，共有产权项目锦都家园有30%的房源提供给“新北京人”，她没想到政策变化这么大，于是就在北京市住建委网站上提交了申购资料。锦都家园共有121182户申购家庭，427套房源。杨延丽没想到摇到258号，她“中”了一套80余平方米的两居室。这套房因与政府5：5分，让她省了约200余万元。据北京市朝阳区房管局公布的数据，锦都家园项目，销售均价为2.2万元/平方米，而据网易房产报道，评估机构评估出来周边同地段、同品质普通商品住房的价格高达5.6万元/平方米。价格优势明显价格优势明显销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，这正是共有产权房受到欢迎的一个重要原因。近日探访了朝阳区豆各庄乡马家湾村1306-606地块R2二类居住用地，这是北京在去年12月拍卖的一块共有产权房用地。从附近的链家、21世纪多家中介店了解到，该项目周边的二手房和新房价格多在5万以上，而朝阳区豆各庄共有产权房项目销售限价3.6万元/平米，价格优势明显。南京市民王强申购了岱山片区85平方米住房，毛坯房销售单价为9925元/平方米，按80%的产权份额申购，房款共计67万多元，首付30%，只要20多万元。而周围的商品住宅均价为2.7万元每平方米，按同样面积计算，首付30%至少要70万元左右。不过，有人担心这样的房价，是不是周围的配套会比较差呢？多地采访发现，北京、南京、福州等城市共有产权房供应地块区位优越，其中北京去年供应用地三分之二在城区和近郊新城区，这意味着医疗、教育、商业等配套相对成熟。福州首块共有产权房用地位于三环以内，毗邻浦新小区，商业配套成熟，交通便利，公交车半个小时抵达市中心。南京共有产权房四大片区共规划建设39条道路、16所中小学、17所幼儿园，以及医院、农贸市场、养老院等，各类公建配套面积达243万平方米。以上述朝阳区豆各庄共有产权房项目为例，周边配套成熟生活非常便捷，公交系统、银行、医院、学校、购物中心等一应俱全。有利于房价的稳定根据中原地产研究中心统计，截止日前，全国已经有北京、上海、南京、烟台、福州等至少6个城市开始供应共有产权房。当中共有产权房供应量最大的是北京。北京市规划国土委相关负责人介绍，2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗，用地面积约207公顷，超额完成年度供地计划，规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目，共计提供共有产权房近4万套。而按照北京市的计划，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地。这对于新房供应量日渐稀缺的北京楼市而言，是一个巨大的数字。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从此类共有产权住房的用地来看，供应规模相对大，是北京房地产市场供应端积极创新的导向。而从完成率来看，供应方面也是很顺利的，也说明房企也愿意拿地。共有产权住房将成为北京住房市场三元一体的重要组成部分，即商品住房、共有产权住房以及租赁住房的重要组成内容。这也有助于对北京不同的住房需求群体提供不同的住房保障。南方都市报报道，中原地产首席分析师张大伟分析表示，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用，落实了“房住不炒”的原则。他以北京举例，过去4年北京商品房住宅成交均价（不含自住房）为3.32万每平米，而如果包含了20万套自住房均价将是2.67万每平米，也就是数据上直接将拉低市场均价25%。张大伟认为，在共有产权房继续增加供应的趋势推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，价格的稳定已经可以预期。