一线城市新房供应下降存量市场租客占比增长

一线城市新房再度全面停涨了吗?据报道，经历了个别一线城市10月份新房价格小幅反弹之后，上个月北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房价格重新回到“全面停涨”的区间。报道称，12月18日国家统计局发布的最新一期70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现，上个月在70个大中城市中有15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。数据显示，从环比看，上个月有7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间，其中四个一线城市新房价格全面停涨，其中北京、上海与10月份价格持平，广州、深圳新房价格分别比10月份下降了0.1%和0.2%。分析人士表示，国内一线城市新房价格曾在8、9两个月经历过全面停涨，但在10月份上海房价出现小幅反弹，环比上涨。不过从11月份看，四个一线城市全面停涨的局面重现。希望房价可以保持稳定！

2017年50城住宅成交两同比下降近两成吗?

据报道，2017年，在各线城市房地产调控政策持续作用下，全年住宅市场成交量持续走低，数据显示，12月50城市新房成交面积同比减少13%，已连续10个月同比下跌。累计全年，50城市的成交面积同比增幅为-18%。2017年12月，50个典型城市新建商品住宅成交面积为2737万平方米，环比增加17%，同比减少13%，成交数据在年终出现一定的反弹，主要是因为房企年底冲量，推盘量增加，并且部分城市放松了网签，也有助于成交，这并不代表市场全面回暖”。北京、上海、广州、深圳等四大一线城市2017年12月新建商品住宅成交面积为245万平方米，环比增加23%，同比减少25%。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为24%、26%、18%和28%，同比增幅分别为-38%、-28%、-24%和50%。分析人士表示，四大一线城市环比数据有所增加，主要是政府对有关项目形成有效供给起到了一定的督促作用，从环比数据来看，四个一线城市均有较大幅度的增加，年底成交出现翘尾。但除深圳外的三个一线城市同比为负增长，说明市场与去年相比仍处于降温态势。希望房价可以持续下降！

哪些城市新房价格已低于去年1月？

70城最新房价出炉， 这11城新房价格已低于去年1月。2月25日消息，国家统计局24日发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市新房价格同比由涨转降，北京等11个热点城市新房价格已低于去年同期水平。专家认为，一线城市房价30多个月来首次出现同比负增长，信号意义大，后续一些二三线城市房价也可能同比负增长。15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表。　一线城市新房价格低于去年同期水平2018年首月的楼市依然稳字当头。1月份全国70城新房价格指数环比增幅为0.3%，同比增幅为5.4%，均保持了正增长、幅度变小的态势。严跃进认为，幅度变小说明市场调控效果显现，正不断剔除房价泡沫，类似趋势预计第一季度都会延续；正增长的态势说明当前楼市整体未完全进入降价区间。在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策继续作用下，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。从环比看，有南京、合肥等7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。从同比看，有北京、天津等11个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至3.4个百分点之间，这些城市新建商品住宅销售价格低于上年同期水平。另外就是，除广州外，北京、上海、深圳3个一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降。“过去31个月中，一线城市房价保持了同比正增长的态势，但目前首次出现了负增长，信号意义大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者表示，数据体现了部分一线城市房价已跌至低于2017年初的水平，后续一些二三线城市也存在这样的可能。春节前返乡置业影响 三四线楼市略升温分城市看，70城中新房价格环比下调的城市有13个，持平5个，上涨52个，上涨城市数量有所减少，很大程度上也说明1月份各类城市房价管控积极有效。在安居客首席分析师张波看来，当前楼市两极分化更为明显。“以北京、上海为代表的一线城市成交量继续下滑，而三四线城市却有所升温。”张波说，受返乡置业影响，1月份三四线城市新房和二手房搜索热度环比上升了2.2%，预计这将继续拉动2月楼市两极分化的表现。国家统计局数据显示，一线城市新建住宅销售价格环比下降的同时，二三线城市房价继续上涨，但涨幅有所回落。一线城市新房价格环比由上月持平转为下降；二线城市新房价格环比涨幅比上月回落0.3个百分点；三线城市环比涨幅回落0.1百分点。与此同时，楼市调控并未停歇。据中原地产研究中心统计，截止目前，2018年已超过40个城市与部门发布了相关房地产调控政策，发布的政策内容超过50次。中原地产首席分析师张大伟说，2018年将是房地产长效机制建立的关键年份，在2017年调控基础上，要建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键是要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。

中国未来房地产最保值及最佳投资城市是哪些

上海沪上一位具有 20 多年房地产开发经验的开发商坚定地表达了人们对上海的信心：“如果我们相信中国最终会发展成为世界上最大的经济体，那么上海将会比肩其它国际化大都市，如伦敦、巴黎、纽约和东京。”另一个投资人也表示：“上海是我最喜爱的城市。这里的市场颇具规模，对于境外投资者更具吸引力。这位开发同时提到，“未来 3 年，上海核心区域的开发机会将会进一步减少。增长将会出现在浦东，如浦东南部的临港、奉贤以及金山；会出现在中国的汽车中心安亭，尤其是在电动车方面；还会出现在张江以及漕河泾高科技产业园。北外滩（虹口区）将会与陆家嘴一起形成一个金融圈，从陆家嘴向北跨越黄浦江（到北外滩）更为便利，这一区域将成为陆家嘴的延伸区，”黄浦江沿岸的陆家嘴金融区土地存量非常有限，基本上没有可供开发的土地。北外滩通过两条隧道与陆家嘴相连，并且在过去几年中写字楼项目日渐增多。2014 年的报告中，我们注意到一些受访者比较关心的一个问题：非核心区域如虹桥交通枢纽等地新开发写字楼项目的巨大存量对核心区域现有写字楼租金和入驻率的影响。在过去一年中，写字楼租金和入驻率情况相对稳定，因为非核心区域实际入市的项目数量有限。非核心区域绝大多数项目都是在近两三年前开建的，目前仍处于在建阶段。但是，在未来的几个月甚至几年中，将有大量新项目入市，供应量将会非常可观。一位在核心与非核心区域均拥有大量写字楼的开发商认为：“核心区域的情况应该是不错的，非核心区域面临着压力，因为多数新入市写字楼都在非核心区域。”非核心区域的供应总量是非常清楚的 — 尽管一些项目可能会出现延迟竣工的现象 — 但未来的市场需求不清晰。非核心区域的写字楼市场将会如何表现，很大程度上取决于未来几年中有多少需求可以实现。积极因素包括项目一期开业的位于虹桥交通枢纽附近的全球最大的会展中心，其总建筑面积约为 147 万平方米；还有日渐成熟的高铁站与上海虹桥国际机场相连，使得这一地区成为通往长三角地区以及东北亚主要门户城市最便捷的区域。另一位开发商认为虹桥交通枢纽“有望成为长三角地区的CBD（中央商务区）深圳去年，推动深圳排名上升的主要原因是中央政府决定将前海区设定为经济特区，并给予大量优惠政策。深圳的写字楼市场空置率经历了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一线城市中，深圳的办公楼市场表现最佳。一位研究分析师表示，在今后几年中，每年新增写字楼面积将达到100万到200万平方米，较近年来每年50 万平方米的新增供应水平有大幅上升。新增面积主要来自福田区和南山区的后海和前海地区。但是，由于需求强劲，他并不认为租金会降低。一位投资者预计，深圳将会很快超过广州，成为广东省最大的写字楼市场。深圳的住宅市场相对稳定，价格指数年同比增长0.7%，是唯一出现增长的一线城市。一位受访者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可开发土地的供应。2015 年 4 月，深圳新住宅供应量同比下降11%，也是唯一供应量下跌的一线城市。其结果是深圳的新建住宅库存消化周期在一线城市中最低 — 仅为 8.2 个月，有出现新建住宅短缺的可能性。一位调查分析师表示，在过去一年中，深圳旧居民区的再开发步伐有所放缓，这也会影响未来新住宅的供应，尤其是在核心区域。深圳的零售物业和办公楼市场则受益于较低的历史投资水平。政府的统计数据显示，2010 年到 2013 年间，深圳的办公楼和零售物业投资位列第 21，居于南京（第 20 位）和哈尔滨（第 22位）之间。深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，这一点对于住宅市场尤为有利。与北京、上海和广州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，深圳的常住人口接近 1060 万，其中 770 万，也就是 73% 的常住人口是外来移民；而上海的外来移民占比为40%；北京 37%；广州则是 35%。与其他一线城市不同的是，深圳的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣布这一地区为经济特区之前，深圳只是一个小渔村，当地人口数量很少。深圳是中国私募股权产业和 IT 产业的发祥地，华为技术公司就诞生于此。这座城市聚集了大量的企业家和熟练的高科技产业工人，他们都得益于快速发展的 IT 产业。深圳与香港接壤，而香港的房价居全球最高之列，深圳与香港的不断整合将有助于深圳住宅市场的发展。百度推出石器时代页游啦，带你回忆青春，还没玩过石器时代的out啦！！！ 暴击！暴击！我还以为游戏大招喃，原来是萌宠的名字哈哈。北京很多受访者都对北京有深刻的见解，尤其是涉及这座城市的宜居性和城市规划。其中一位开发商谈到：“北京不适于居住。交通规划很糟糕。北京和上海不同，郊区市场不活跃。”而另一位开发商则表示：“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞。”今年，北京的城市宜居性评分仍近于垫底 — 位列第 31。尽管居住环境较差，北京仍然是被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。北京的一位房地产开发商解释说：“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。房地产市场仍然由就业机会驱动。”今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，办公楼平均月租金保持平稳，2015 年 4 月，办公楼平均月租金为 382 元人民币 / 平方米，比上海高出 40%。2015 年 4 月，北京办公楼的空置率仍然维持在 5.4% 的较低水平，在一线城市以及主要的二线城市中最低。需求主要来自 IT 产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事 IT 行业的公司。她还补充说，中国大陆排行前十的IT公司中有 8 家总部设在北京。办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致愈来愈多的购物中心转型成为办公楼。北京的一位研究分析师介绍说：“在北京，把零售物业转型为写字楼的例子比比皆是。”可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，这片围绕着北大和清华校园的区域被誉为“中国硅谷”。很多以前用于电子产品批发的大楼正在转型为办公楼。到2017年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到250万平方米，另一位分析师透露。不过，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅包括较高的自用比率，而且竣工时间可能后延，再加上开发商以及许多顶级金融机构的财务状况非常良好。他还表示北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使愈来愈多的租客选择前往非核心区域落户，例如丰台和丽泽商务区。广州一线城市中，几位受访者认为广州的城市等级应该位于另外三座城市之下。一位在广州投资房地产的投资者表示：“即便我们在广州进行了投资，我也并不十分喜欢这座城市。广州的定位非常尴尬。广州从未得到任何政府支持，不过这一形势现在有所好转。”另一位投资者则认为他们在广州投资的零售物业表现不佳，在过去几年中，项目的租金涨幅有限。另一位投资者的观点则较为乐观，他认为：“广州与武汉的经济发展都很强劲，而地价却相对较低，位置也不错。那里的地产更具吸引力。这两座城市具有更多的创新精神，不过项目执行风险也比较高。一些 IT 公司也选择将总部设在那里。”受访者们还特别强调了珠江新城南部的琶洲，政府将促进那里的IT 产业发展。广州的办公楼租金基本保持平稳，2015 年第一季度平均月租金为 163 元人民币 / 平方米，仅相当于北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度办公楼空置率为 6.7%。在广州附近一座城市开发项目的一位开发商表示：“广州正在优化其经济结构，迁出了一些低端制造企业。”他还盛赞了该市的城市规划，认为道路系统设计得非常好。一位广州研究分析师看好广州办公楼市场的长期表现。他认为珠江新城已经发展成熟，许多项目的入驻率都接近 100%。另外，他也提到附近的广州国际金融城的发展速度比之前的预期要慢一些。在已建成的零售商业区内，零售物业市场基本保持平稳。但是，一位研究分析师认为来自线上零售商的竞争使得经营廉价电子产品和其他消费品的沿街商铺的销售额出现下滑。广州的住宅市场基本呈健康发展态势。2015 年 4 月，广州新建住宅存量消化周期为11.6 个月，同比增长 23%。南京2013年，南京的投资和开发前景排名分别列第九和第11位，此后，这座城市一路攀登，跃居第五，并有坐稳趋势。南京的投资前景评分较去年提高了2.3%，这也让它坐稳了第五的位置；不过开发前景的评分略微下降了 1.2%，使它的开发前景排名由第四跌落至第五位。受访者认为南京的投资前景“一般”，但发展前景“良好”。江苏省是中国大陆最富裕的省份之一，作为江苏省的省会城市，南京无疑已经跃升为长三角地区四大经济强市之一，其他三座城市分别为上海、杭州及苏州。今年，许多受访者普遍对南京持积极态度。一位熟悉南京的开发商认为：“选择城市的关键标准是看大学以及在校大学生的数量，还有新兴产业方面的投资。南京、西安、武汉和成都都是具有这种优势的城市。”他还表示南京计划将于2015 年下半年开始开发江北新区 — 一个类似陆家嘴的开发区。另一位开发商认为：“南京具备很好的城市肌理，有望成为一个非常有前途的城市。在中国历史上，许多朝代都选择南京作为首都。南京近些年来表现不俗，同时也在推进民营经济的发展。此外，政府也在着力提升环境质量。南京具有成为第5个一线城市的潜力。而且，南京的城市规划做得很好，政府的思想也更为开放。”谈到南京，许多受访者就会把南京和毗邻上海的竞争对手苏州做比较。苏州很早就开始发展经济，直到现在，南京在 IT 以及高附加值制造业方面仍然落后于苏州。但是南京具有更强的高等教育基础，而苏州则缺乏享有盛誉的高校。南京作为江苏省的省会城市，而且位于江苏省中心位置，这两个因素被认为是投资南京办公楼市场的积极因素。总部或区域办事处设在上海的公司，通常更愿意将办公室设在南京，而不是苏州。一位熟悉南京的开发商则以更为谨慎的态度看待南京的办公楼市场。他表示，在南京租用写字楼的跨国公司或国内公司的规模往往要比落户上海的公司小很多，常见的租用总面积一般都在 500-1000 平方米。南京的办公楼市场以散售为主，一位研究分析师认为。京沪高铁的贯通也让南京受益匪浅。该市的新建住宅存量消化周期仅有有8.5个月，位于消化周期最短的城市之列。杭州 2015年，受访者对杭州的投资前景评分提高了 6.3%，开发前景评分略升0.5%。在投资前景排行榜上，杭州站稳了第10的位置；而在开发前景排行榜上，杭州则由第11位上升至第10 位。杭州的投资和开发前景评级均为“一般”。很多受访者认为，人们之所以对杭州失去了热情是因为这里的市场波动性比较大。但是，由于浙江是中国最富庶的省份之一，作为浙江省的省会城市，许多人认为杭州的地产市场将会从强劲的经济增长中获益良多。对新建住宅供应过剩的担忧似乎有所缓解。新建住宅存量消化周期同比下降 34% 至13 个月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有两个项目的住宅开发商介绍说，今年受中央政府放宽信贷政策的影响，杭州的住宅价格正在缓慢增长，销售量则出现了大幅攀升。尽管由于需求有限，去年杭州政府大幅减少了土地出让数量，但他看到了开发商的现金状况有所改善，因此重新拾起了拿地的兴趣。一位在杭州有项目的开发商表示：“我们的项目位于杭州郊外。杭州核心区域增长有限，未来的增长会出现在郊外。”一位投资了杭州商业地产的投资者表示：“杭州的办公楼市场不及广州。钱江新城仍处于早期开发阶段，对甲级办公楼的实际需求较低。今后5-10 年间，租金会出现上涨。”一位研究分析师指出为了提高入驻率，钱江新城办公楼的业主们要求的租金相对较低，以期吸引核心区域的办公楼租户。

专家说2018楼市一线城市会涨价吗？

专家预测，2018年不同城市房价的走势会有明显差异。其中，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。二线城市内部市场表现将会继续分化，强二线城市预计今年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。此外，三四线城市市场将会迎来降温——2017年，随着各地房地产调控政策密集出台，房价结束快速上涨，房地产开发投资进一步放缓。在“房住不炒”精神的指引下，2018年的房地产市场将何去何从？在日前举办的2018年房地产市场展望暨RealData数据产品发布会上，链家研究院院长杨现领表示，2017年或将成为房市“超级繁荣期”的尾巴，中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定态势，回归价值将是2018年房地产市场的核心标志。“预计2018年新房投资增速将进一步下滑。”杨现领认为，除了货币信贷政策的收紧之外，新房投资增速的进一步下滑还表现在棚改货币化的支撑力量弱化以及房地产企业融资渠道严格受限、融资成本上升等方面。棚改由过去年均600万套减少到500万套，对销售的拉动作用逐步减弱。具体来看，2018年不同城市的走势会有明显差异。其中，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和前期需求积累，市场将会小幅回暖，预计2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但房价总体将保持平稳。二线城市内部市场表现将会继续分化。2017年弱二线城市(大连、长沙、西安等)和调控政策虽严厉但“补涨”的城市(杭州、成都等)表现较好，但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调，预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的强二线城市(厦门、天津、南京等)调控后市场出现大幅降温，其2018年市场走向与一线城市类似，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。过去一年，在一线城市房价受严控之时，三四线城市房价的大涨成为楼市的新焦点。链家研究院年度市场报告《2018年房地产市场和行业展望》认为，2017年三四线城市市场“繁荣”的部分原因，是一二线城市调控溢出效应所致。目前，由于大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线城市的成交难以持续，2018年三四线城市市场将会迎来降温。“在没有加杠杆的情况下，房地产的驱动力将回归基本面。”杨现领表示，经济增长较快、产业结构合理、基础设施完善的城市价值将会更加凸显，在整体降温的环境中市场仍然能够保持较好态势。一些人口流出、经济增长放缓、依靠加杠杆涨起来的城市将会迎来下跌。真正宜居的地段或区域房价仍然得到强有力的支撑。以北京为例，在经历了2017年严厉的“317调控”后，在房价下跌中仍有一些区域房价逆势上涨，这些区域多位于交通、产业、商业等配套完善的中心城区，市中心发展起步早，教育、医疗、交通等配套完备。目前，我国商品房在住房供应体系里占绝对主体地位，房价基本由市场决定。党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这实际上是要增加非市场化供给，主要是有限产权的共有产权房、“两限房”等。“共有产权房是‘双轨制’的一个尝试，共有产权房较低的价格有利于保障刚需，同时后期交易是制度内的封闭运行，也可以降低共有产权房的投资属性，其价格和商品房价格是两条线。这一制度一方面有利于缓解政府供地缺乏激励的问题，形成有效供给，另一方面对于稳定市场预期也有积极作用。”杨现领说。房子只会涨不会跌，毕竟人多了。