限购限贷扩围二三线城市 预计房地产市场短期降温

最新限购政策，楼市要变天了吗进入2016年，楼市正迅速发生着一些“化学变化”。一线城市房地产市场持续“高烧”，如深圳房价不断创下新高，上海350多套每套都价值千万的房源一日之内被疯抢一空。在这些房价疯长的大城市，我觉得完全没有必要跟风抢购。与之形成鲜明对比的是，三、四线城市仍有大量商品房闲置，去库存的声音不断。今年楼市将何去何从？何时购房会是最佳时机？2月28日，《中国住房发展报告》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、教授倪鹏飞做客由羊城晚报主办、越秀集团独家冠名、暨南大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，剖析了住房市场健康发展所面临的问题和挑战，预测分析2016年第二季度宏观经济形势与房地产走势。倪鹏飞认为，在需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下，房地产市场结构性过剩会长期延续，今年房价总体还有可能下跌。同时预计房地产的多层次分化趋势将加深，一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大。个别四、五线城市消化库存要10年“2013年是中国房地产的重要转折年。”倪鹏飞说。过去房地产价格下降是由于政府的调控，但2014年房地产价格下降则是市场自动的调整。进入2015年，房地产业最重大的变化是房地产投资呈俯冲式下降，对GDP的贡献几乎为零。数据显示，商品房投资增速从2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量价却大幅上升。去年房地产的销售额达11.24亿元，接近2013年的11.57亿元，一线城市的价格上涨十分显著。“通常销售上升，价格平稳，投资增加。结果销售、价格都上去了，投资却没有上来。”倪鹏飞称，“若没有年初政府采取的措施，投资下降会更大。”之所以出现这种情况，他认为根本原因是金融因素。“去年房地产销售情况好、价格上升快，其原因是银行支持个人抵押贷款，加上优惠政策的共同作用，带动了住房需求，从而带动了价格。”然而，银行一方面支持老百姓贷款，另一方面，由于企业不良贷款比例上升，加上金融机构对房地产悲观预期，在对企业贷款上却十分谨慎。小企业甚至一律不贷款，三、四线的也基本不贷，只贷给一线城市的大企业、大品牌。2015年与2014年相比银行开发贷款下降4%，这直接导致房地产开工、施工、竣工面积的大幅下滑。“银行是从房地产企业的资金、市场状况来决定限制或降低对房地产企业贷款的，这反映出银行对整个房地产形势感觉悲观，对房地产企业贷款也更加谨慎。销售增长可以带动后端产业发展，但这个量较为有限。”他认为，去年住房形势总体超出预期——投资急剧下滑，房价显著上升。受到2009年房地产刺激政策以及2013年房地产市场高涨的影响，现房和期房（在建商品房）库存大量积压。倪鹏飞的团队对此作了一个评估，在合理的库存周期之外的、待售商品房库存周期，现房是18个月，期房是24个月。从全国平均来看，一线城市和部分二线城市不存在积压问题，但四、五线城市的库存消化周期较长，个别甚至长达十年。由此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构性过剩已不是短期问题，而是一个长期过程。“很多地方消化不了这么多库存，因为那里的人口在减少而不是增加，但房子还在建。”区域和城市房价分化将继续加深去年房地产业还呈现了另一个重要趋势，那就是在相同的宏观环境下，同一个政策在区域间和城市间也出现很不同的市场反应，比如去年的楼市政策对东部、中部商品房销售有明显促进，而西部和东北明显下滑。“区域分化最主要还是需求问题。”倪鹏飞指出，东部和中部地区正在实现一体化，在向好发展，然而东北、西部地区人口减少、产业萎缩，因此无论需求和供给都会大幅下降。他认为这种局势还会持续一段时间，“2016年，东西区域差异不会有太大逆转。”从城市来看，倪教授认为，一、二、三线城市的分化也较明显。“过去是要涨都涨，只不过是涨幅大小问题，但现在是一线城市上涨，二线城市有涨有跌，三、四、五线城市下降较多。”他举例说，根据中国指数研究院的数据，一、二线城市的一手住宅成交均价接近或超过3万的城市有三个：北京约为2.7万，比去年同比增长8.1%；深圳最高，约3.4万，保守估计增长33.37%；上海约3.2万，同比增长17%。另外，广州、杭州、南京三个城市房价非常接近，一手住宅成交均价约1.5万。不同“线”城市政策要差别对待倪鹏飞认为，基于预计一、二线城市人口还会继续增加，未来房价还会继续分化，这意味着一线城市处于高位的房价还有可能更高。和强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工面积在下降，导致供小于求。

2017楼市下半年会如何变化？

房地产市场年中观察又到一年年中时，与往年不一样，今年上半年的房地产市场经历了全面的不断加压的调控。房地产市场整体上降温明显，但又有分化。从销售上看，一二线明显降温，但三四线仍表现积极。土地市场方面，因为去年销售火爆，房企资金较为充足，因此拿地积极性仍不低。房企融资政策的收紧使得房企海外发债增多，整体上融资额同比仍有所下降。对房企和整个房地产市场而言，下半年是关键时期，在房企资金流趋紧的情况下，价格松动或可期。导读21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消，甚至有人认为，限售将成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域出现降价。一二线城市的房地产调控，从未像今年这样严厉。不仅前几轮调控常用的限购限价升级，限售也成为新的手段。截至目前，已有超过38个城市出台了限售政策。而在一线、环一线城市和热点二线城市，限价得到了史无前例的严厉执行。“一线城市新房越来越难卖了，按照之前的定价计划，根本拿不到预售证。”不止一位开发商销售总监这么说。北京3·17新政之后，三个月多过去，楼市成交发生了明显分化。二季度和6月份的销售数据显示，一二线城市楼市成交明显下滑，与三四线形成反差。而随着三四线库存的消化，其成交也在放缓，拖累整体成交下行。21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消，甚至有人认为，限售将成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域出现降价。一二线降温今年3月份之后，在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市，调控政策都已收紧且步步进逼，一旦市场有涨价苗头，政策立刻“打补丁”。进入5、6月，开发商的日子越来越不好过。中国指数研究院数据显示，6月各线代表城市成交量普遍回落。一线城市成交量同比均下降，北京下降最明显，除深圳外其余三个城市环比均下降；二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄，同比降幅扩大，降幅均超过15%。其中，南京、武汉、成都、惠州等热点城市在调控政策影响下，降幅较为明显。整个上半年，楼市出现先扬后抑的趋势。大部分热点城市成交面积明显下调，比如南京、福州、上海、深圳分别下调61%、60%、40%、57%。以风向标北京为例，中原地产数据显示，上半年新建商品房住宅签约套数为13469套，同比下降43.7%。全国范围内，虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右，但从成交结构看，一二线占比明显减少，三四线贡献了更大的份额；进入二季度以来，三四线城市继续高位运行，但一二线城市已经出现了环比下行，楼市整体成交涨幅放缓。市场的分化和整体降温趋势，也导致企业之间分化非常明显。比如5、6月份，深耕三四线的碧桂园和恒大地产持续跑赢大市，根据克而瑞数据，碧桂园上半年销售逾2800亿，超过了万科的2772亿；恒大6月份创下了611亿的房企月度销售第三高，仅次于今年3月份万科的636亿、碧桂园的634亿。而多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调，如泰禾集团、阳光城等，对于这些房企来说，预计2017年全年市场很难乐观。政策不会放松2017年上半年，是中国楼市调控发布最密集的时间，调控开启了“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商”，这对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。其中，目前对开发商影响最大的政策是限价，尤其是在一线、热点二线和环一线城市。在北京，严格执行限价政策大大抑制了市场成交，使开发商的现金流更为紧张。多位业内人士证实，今年北京新获得预售证的项目很难超过8万元/平方米，即使如定位高端的龙湖景粼原著等均未超过8万元。上海近期也对项目预售许可进行了严格控制，市中心单价 10 万元以上的项目预售证很难放行，甚至价格报批都不予受理。而在深圳，近期开盘的几个豪宅均未涨价，最低价甚至低于去年。如华侨城天鹅堡均价12万元/平方米，最低价8.4万元/平方米，因此受到市场热捧。二线和环一线城市也严格执行限价。6月29日，长沙发文强调，长沙市商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。6月2日廊坊限购新政，要求“把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”。由于大部分开发商在过去两三年都拿了一二线城市的高价地，在目前的限价政策下，这些高价地无法获得预期的预售价格。而一些开发商存在幻想，认为当前的严厉调控政策在年底会放松。持这种观点的人目前仍然不少。“如果说调控政策的出发点是‘房子是用来住的，不是炒的’，要达到这个目标，政策就不会放松，同时会加快长效机制的制定，以时间换空间。”深圳一位大型房企董事长说。另一位上海的大型开发商人士则认为，如果长效机制短期内无法达到，当前的限制性调控政策将可能是长期的。“影响调控政策背后的两大核心因素，一个是金融风险，要确保不出现大的金融、流动性风险；一个是人口规划，当一个城市人口达到2000万之后，很多问题会出现，控制人口就成为常用的策略。这两个因素不变，当前的调控措施就会是长期的。”一位房地产业内资深人士说。深圳市房地产中介协会指出，目前热点城市调控政策整体进入平稳期，打补丁式调控仍将在各地出现，其中“限售”是各地打补丁调控政策的重点。中原地产进一步认为，后续限价政策可能会继续收紧，大部分热点城市预计都将比对2016年10月价格执行限价政策。房价下调压力加大“现在开发商不拿预售证是在僵持，下半年很多公司会撑不住，否则会面临流动性风险。”一位深圳投资客判断，下半年新房市场将更有机会。21世纪经济报道记者注意到，在对购房者影响最大的信贷方面，在一线城市贷款利率折扣均上调的背景下，二线城市已跟随上调购房者贷款利率。融360统计数据显示，目前全国500余家银行上调首套房利率折扣。重庆、福州、苏州、厦门等城市均上调房贷利率。杭州各大银行在6月基本全面执行基准利率。中国指数研究院指出，银行对购房者的资金收紧将致使房市销售量下降、价格回调，企业也将面临利润率走低、资金周转周期延长，库存增多的局面。从房企自身来看，进入6月份以来，房企融资环境也在逐步收紧， 2017年一季度房地产开发贷同比涨幅放缓，降至6.9%。随着销量的下滑，房企资金压力将逐步显现。易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前环一线城市如燕郊、固安等城市，以及二线城市如合肥等地，已经开始出现房价下跌，二手房市场降价抛盘的现象，他预计这种趋势还将在更多类似城市上演。事实上，在很多一二线城市，限价之下的新开盘项目，已经相当于降价。近期典型的就是郑州融创象湖壹号，新开盘高层房源均价为1万元/平方米左右，相比周边的市场价格，有20%的降幅。中原预计，2017年四季度房地产销售数据的涨幅很可能会降低到个位数，一二线普遍进入调控政策抑制下的降温周期。深圳市房地产中介协会也判断，6 月热点城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降温，投资客离场的迹象明显，房屋正逐渐回归居住属性，未来整体价格下行调整的可能性较大。

全国房地产市场总体趋于平稳了吗？

据报道，12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，多数城市已低于去年同期价格水平；二三线城市房价环比略有上涨。报道称，当前，全国房地产市场总体平稳。传统热点城市在调控政策之下降温明显，一些二三四线城市则稳中微涨，数据显示，70个大中城市中一线和三线城市房价同比涨幅继续回落。对于房地产调控可能会对经济造成一些影响的担忧，专家表示，整体来看，一方面，热点城市（主要城市）的房价上涨局面得到了控制，另一方面，商品房成交、投资保持一定增长，说明房地产市场当前运行总体是比较平稳的，调控取得了成效，风险也得到了初步控制。回顾2017年，房地产市场调控政策密集发布，众多城市出台调控政策，未来将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，住建部等进行了价格联合检查，发展住房租赁市场，住房租赁在很多城市得以快速启动发展。希望房地产市场可以更加的平稳！

限购限贷政策对房价有什么作用

限购限贷政策最主要的目的是平稳房价，遏制投资性购房，使房价回归合理一线城市的限购，实为推动二线城市的发展；房价上涨是中国城市化进程的一个必然产物，城市人口的逐渐增多，城市住房日益紧张，尤其是对经济商品房的需求不断加大，根据价值规律，住房的供应不能满足需求时自然会导致价格的上涨！ 一、一线城市的限购，实为推动二线城市的发展 近年来，中国的房价一路高歌猛进，一线城市表现得尤为突出。因此，很多人认为中国的房地产出现了泡沫，其实不然。原因有三： 第一、房价上涨是中国城市化进程的一个必然产物，城市人口的逐渐增多，城市住房日益紧张，尤其是对经济商品房的需求不断加大，根据价值规律，住房的供应不能满足需求时自然会导致价格的上涨； 第二、自从政府开始对土地的使用权进行拍卖后，往往是多家房地产商竞相拍卖，使得最后成交的土地价格往往远远高于起拍价，这就导致开发商的土地成本已经很高，再加上别的成本，给予成本决定价格，自后的房价自然上升。 第三、中国老百姓的消费习惯也决定了这一趋势。中国人对家尤为看重，拥有了家，心里就有了归属感，生活就有稳定感。所以，人们很多时候喜欢买房而不是去租房。因此，中长期考虑，房价是必涨无疑，起码在未来20来年内必涨。从中长期的投资角度讲，现在房价稍有下跌或者稳定，正是买房的时候，现在物价高涨，国家不停地印钱，钱不断地贬值，只有房产才能保值、增值，而且风险和投资回报率来看要比炒股票来的安全和稳定。 或许，有人会说，既然没有泡沫，国家为什么要调控，为什么要在一线城市限购、限贷？国家这样做的出发点是： 第一、为了安抚人心。房价的不断上涨，难免有些人愤愤不平，甚至做出一些过激的行为。国家为了社会秩序的稳定，为了平息民怨，所以打出了“调控”的噱头，而不是下猛药“打压”房价。从2006年开始，国家已经着手调控房价，但为何越调房价越高，明眼人都知道国家不是真的希望房价降，因为中国房价的背后有很大的利益因素。中国经济能保持10多年的高速发展，房地产是第一“功臣”，国家的税收绝大部分来自于房地产。楼市的旺盛，能带动一系列产业的发展，如：钢铁，水泥、家电、煤炭，装潢业等等，目前，出口不振，消费疲软，国家经济的“三辆马车”已经失去两辆，所以，国家要保持经济的平稳发展，必须依靠房地产的拉动。如果房价急降，国家税收巨减，银行坏账增多，一系列产业萎缩，大批农民工失业，这必会引起社会的更大动荡，甚至影响国家政治的安全，这些都不是国家领导想看到的，所以他们不会真的希望房价降。 第二、一线城市的限购，实为推动二三线城市的发展。“大城市限购、小城市受益。”中国是一党执政的国家，党说发展那里，那里就会突飞猛进地发展！比如深圳的版图就这么大，房地产市场已经达到了极度饱和状态，想要继续高速地发展，就要外延！！在深圳实行限购，是为了打击炒房客的投机倒把，但更重要的是把深圳的巨额资金引向毗邻的城市：东莞、惠州，从而更有效地促进深、莞、惠一体化，缩小珠三角地区之间的贫富差距，缓和单纯依靠一线城市经济发展所带来的经济风险，达到国家“让一部人及一部分地区先富起来，通过先富带动后富，从而达到共同富裕”的初衷。

多地上调房贷利率楼市降温效果明显吗？

据报道，在“房子是住的不是炒的”这一定位下，2017年全国房地产市场投机炒作现象已经大为减少。回顾一年多来，国家层面对房地产的方方面面调控进行了部署。不过最近，多地银行再次上调首套房贷款利率，有些银行更将这一利率上调至基准利率的20%-30%。随着政策的收紧，过去房贷利率打折的时光已经越来越远。近一年以来，北京、广州等多个城市已经经过了多轮房贷利率调整。而春节过后，部分银行首套房贷款利率再次上调，少部分银行更将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%。由于房贷收紧，中原地产上海静安板块负责人俞佳俊透露很多客户无法通过预审环节，审批时间大大延长，“基本上通不过的概率在10%到30%之内，银行审批至少要5周时间，对比以前，跨度蛮长，之前是14个工作日。”一线城市中，北京的首套房贷款利率也在不断变化，不过在中原地产首席分析师张大伟看来，上浮20%-30%的情况仍是个案，“从现在主流的北京市场看，首套房的执行利率大概在基准利率上浮10%，即4.9再乘以1.1倍，大概是5.39，也出现了一些个案，有一些可能之前有过预期或者其他理财方面的问题，有可能上浮20%-30%。”利率上调就意味着，买房者每月还款也会随之增长。如果以100万元贷款作为基础算一笔账，首套房贷款利率上浮10%，那么每100万元贷款每月就要多还1200元左右，更别说上浮20%-30%了。张大伟说：“从目前市场看，主流按照5.39计算，因为贷款只能贷25年，所以按照100万贷款额度计算，月供是6075元左右。每100万贷款月供额度每月增加1200左右。”政策收紧势必想给此前“高烧不退”的房地产市场降温，从数据看，降温效果已经显现。从24日国家统计局发布的1月份70个大中城市新建商品住宅的价格指数看：1月全国房价平稳运行，热点城市继续降温是主基调。无论是从环比还是同比数据看，一线城市新建商品住宅销售价格都出现了下降，二三线城市的房价涨幅回落，不过部分三四线城市仍在升温过程中。张大伟表示，这是一个量变到质变的过程，他预计今年房地产市场仍将延续2017年的调整趋势，此前大热的区域降温或将更加明显。此前，住房和城乡建设部也曾明确，2018年要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；坚持调控力度不放松，并且要保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性。住房和城乡建设部副部长易军提出，切实提高房地产市场调控政策的协同性，加强部门之间的协调沟通，综合运用市场、经济、法律和必要的行政手段，促进房地产市场平稳健康发展。可以看出，“平稳”二字仍然是2018年房地产市场的关键词，对此张大伟解释，楼市调控的目的并非将房价打得一文不值，而是要让市场回归平稳健康；而从楼市政策角度看，包括最近几个月，各地政策相对比较平稳，都是针对租赁方面的政策修补。