想换房的话有没有节约税费的办法

想换房，如何规避交第二套房的房税需要按时缴纳契税契税缴纳规定如下：商品房契税需要在备案日期后90日内交纳。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

以房换房相关房产过户税费是怎么样规定的呢

需要交纳以下税费： 1.营业税：税率5.55% 卖方缴纳； 2. 个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳； 3.印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收； 4. 契税：基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳；

想换房，一般要走什么流程？

换房涉及两个动作：旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说，想换房必须先卖房以腾出购房资质，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入，当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例：一、家庭名下有两套住宅，如何换房？家庭名下有两套住宅，及其他例如京籍单身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，属于购房资质处于占用中的情况，换房需“先卖再买”。1.为什么只能“先卖再买”？按照北京的限购政策，京籍已婚家庭名下，最多只有拥有两套住宅。所以，如果业主想换房，必须先出售一套，腾出购房资质，才能再购入新房。2.什么时候才算“腾出购房资质”？对于京籍家庭，只有家庭名下无房或者只有一套住宅的，才能通过购房资质审核。即，对于名下有两套住宅的家庭，只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天，才能通过资质审核，进入“买新”流程。3. “先卖再买”的流程大致怎样？（以卖旧全款，买新全款为例）家庭名下已有两套住宅，需先卖腾资质后才能再买分步解析：先卖1.房源核验：到建委进行房源核验，可以委托中介，也可以自行核验。2.收定金/签约：与买家达成意向，收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议》等。3.网签：与买方一起到建委或经纪公司，办理网上签约4.缴税：到当地地税部门办理缴税，税费由买方承担，城区不同或需提前预约5.过户：与买方一起到当地不动产登记中心办理过户，城区不同或需提前预约6.拿尾款。过完户后，按照与买方资金监管约定的时间，拿到尾款。再买7.资质审核。资质审核最早应该在旧房过户手续完成后两到三天申请，否则可能会被核定为名下两套住宅，不能通过资质审核。8．付定金/签约。与卖家达成交易意向后，付定金，签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议等》。9.网签：与卖家一起，到经纪公司或者建委，办理网上签约手续。10.缴税：根据所购房子性质、年限、是否首套等，到当地地税部门缴纳税款，全部由买方承担，部分城区需提前预约。11.过户：与卖家一起，到不动产登记中心办理过户手续，部分城区需提前预约。12.拿新房本。温馨提醒：买新房时，资质审核可以在收尾款前进行，但必须在过户动作完成之后。二、家庭名下只有一套住宅，如何换房？对于换房人群，一般没有充足的资金购买第二套，所以需要先收到卖房房款之后，再购入新房。虽如此，但是为了缩短交易周期，一些步骤也是可以买卖同时进行的。适用人群：1.资金不足以购入二套2.以“首套”贷款，省利息（2017年3月17日后，只要全国范围内名下有贷款记录，就算二套。）3.以“满五唯一”享受个人所得税优惠4.以“首套”享受契税优惠换房流程如下：换房流程这样，只要购入新房的网签，在出售旧房过户环节之后，就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套购房”契税优惠。（1）贷款优惠商贷及公积金贷款首二套认定旧房办理完过户之后，如果申请公积金贷款，按照首套政策，最高可贷120万，比二套高出40万，且利率低10%。（2）旧房出售“满五唯一”个税优惠、新购房契税优惠满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠能省多少？举个例子：旧房：原值150万元，出售时网签价200万元（高于核定价），满五年，原契税1.5万。新购房：网签价300万元，85平米，如果旧房过完户后新房再缴税旧房出售时个税省（为买家省个税就相当于可以多卖钱）：（网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%）×20%=5.7万新购房契税省：300万×3%-300万×1%=6万合计：11.7万所以，如果没有充足资金购入第二套，那么不妨先将旧房出售，得到尾款后再买新房，这种换房方式不影响资审网签，缩短交易流程，也更加省钱！三、换房过程中有哪些必须注意？换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，时间节点、违约风险，是两个最为常见的问题，也是经纪人经常面临的问题。1.时间节点名下有没有房，有几套房，需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售，办理完“过户”这个动作之后2到3天，名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。应该怎么做？如果要腾购房资质、享受税费优惠等，一定要将旧房先办理过户，再办理新房网签。2.违约风险很多换房者因为资金不充足，需要用出售旧房的尾款来付首付，购买新房。但是很多情况，由于尾款不能按照约定到账，导致换房者违约。补充协议中关于各种时间的约定补充协议中关于时间节点的约束一旦一个步骤延误，可能涉及后续整个流程的拖延逾期，届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时，对其中的时间条款一定要慎之又慎。对于换房者而言，减少不必要的支出，缩短换房周期，既要牢牢把握首二套的时间认定节点，又要对合同中的时间规定留有余地，将买卖风险降至最小，获得更大的收益。资料来源：北京地税局

新政下如何换房有技巧

      先卖房、再买房，还是反之？该怎么样挑选比较？有哪些税费和政策相关？央行新政之下，如何换房是一件颇具技巧性的事。 　　不同情况分开看 　　新政出台将“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，银行办理贷款时，不再考虑购房者曾经的房贷记录。因此我们可以看到，本次央行“限贷”松绑新政最大的受益者就是那些因为被限贷且无法支付高昂贷款利率从而难以实现购房计划的购房者。而现在随着央行新政的逐步落地，这些购房者只要不被限购，就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。 　　不过，针对不同购房者的不同情况，仍需要具体情况具体分析，区别对待。 　　1.有房有贷有资金： 　　对于手头资金宽裕的购房者来说，原本购买二套房，贷款需要执行1.1 倍的高额利率。现在若还清贷款又可以继续享受基准利率，那么不妨考虑将手头一部分用于投资的、或是闲置的资金将原本的贷款还清，然后再申请优惠利率的房贷购买新房。如此一来，就能节省一大笔利息支出。 　　2.有房无贷无资金： 　　对于贷款已全部还清，但手头资金有限的购房者来说，想要换房就最好是走先卖、后买的改善型路线，这就需要购房者一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后，由于自己无房，原本的贷款记录也不再追溯，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠利率，达到自己的改善性需求。 　　3.有房无贷有资金： 　　对于贷款已还清、手头资金也较多的购房者来说，考虑到当前楼市环境因素可能不急于卖房，那么也可以通过新政享受优惠利率，在保留原有一套房的基础上，购买二套房。原有的房产则可等待今后更好的时机再考虑卖出。 　　4.多套房无贷款： 　　对于贷款已还清、但名下有多套房产的购房者来说，首要是让自己重新获得购房资格，不再被限购，然后才能享受新政优惠。通常，我们可以通过卖出多余房产、房产证减名字等做法来操作。 　　先卖后买更省力 　　那么究竟是先买、后卖好，还是先卖、后买好呢？其实，对于已有两套房及以上住宅、已经还清贷款的人来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是当前最行之有效的换房手段。如今“认贷不认房”的政策使得卖旧买新可以做到有效规避制约，同时，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产，如小换大、旧换新、数套并一套等。 　　不过，需要留意的是，出售房产过程中有可能会面临承担房产营业税、个税等成本，像上海(楼盘)所规定的“个人将购买不足5 年的住房转手交易的，全额征收营业税”。因此对于换房家庭来说，还存在一个选择的问题。按照一般的思路，应出售免税而且升值潜力较小的物业；如果只能二选一，则选择最有利的方面。总之，要依照相关规定先作一个初步的预算来进行取舍。 　　另外，如果暂时手头还有贷款尚未还清，想要享受新政优惠就要先将手头的贷款全部还清才行。不过，这就需要购房者根据自身情况来仔细算上一笔总账了。毕竟，前几年购房者在购房时往往能更多地获得8.5 折这样的优惠利率，而当前新政后则未必能真正达到这样的利率水准。因此，如果为了在新政下“达标”，而把过去更优利率的贷款提前还清，则根据不同的年限、利率、总价，可能反倒未必划算了。所以，购房者也不要盲目地因为新政而急着还贷。 　　先买后卖可减名 　　考虑到当前楼市相对冷清，如果购房者资金充裕或有着其他方面的考虑，也可以在保留原有房产的同时去买新房，等到将来市场较热时再将多余房产卖出。至于限贷的问题，则可以采取变更产权证名字的方式来进行解决。 　　不少家庭的房产是与父母等亲属共有的，产权证上写有多个名字，这时，就可以选择去掉产权证上自己的名字，使得自己家庭名下的房产3 套变2 套、2 套变1 套，从而再次获得购房资格。不过，不管是加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。 　　另一种做法则是赠与。按照目前规定，父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠与的方式转让，各地规定的赠与所需税费虽不尽相同，但都比份额买卖要来得划算。其所需公证费用、契税也按照受益额占房屋评估价值的比例来计算。不过，前提条件也是被赠与方要有购房资格。 　　总之，就是以顺利获得“房票”为大前提，再结合多种方式选取最经济、最便利、最适合自身的渠道去将名下的房产“做减法”。应该说，根据各自的家庭情况，合理地进行转让和置换，比较和计算具体操作的费用差异，才能选出最经济有效的方式。然而也要注意，不能一味贪图小利而采取借用他人名义购房或假离婚等伴随许多风险和麻烦的方式，以免得不偿失。  （以上回答发布于2014-10-30，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

怎样理解以地换房和以房换地的行为？如何对之征收营业税？

以土地换房产再将房产卖给个人的业务。依据国税函[1995] 156号文件规定， 假设：房产公司将1000平方米房屋抵给甲，由于不动产所有权发生了转让，应按1000平方米同期同类商品房的售价计算销售不动产营业税。 甲公司以土地换房产，应按“转让无形资产”税目征税，其计税依据为1000平方米房屋的市场价（与房地产开发公司计税依据相同）。甲公司再将该房产卖给法人代表个人，应按售价减去成本价之间的差额纳税。 成本价为房地产开发企业的同类售价，即开票金额。若售价与成本价相等，则甲公司不征营业税。