政策调控“加料”，二手房成交收窄

北京全年二手房成交预计减半什么原因导致的？ 主要是购房需求减少。上个月，北京二手房市场成交8483套，连续第6个月跌破1万套。多家中介机构的测算数据显示，今年全年北京二手房成交量或将维持在13万套左右的低位，相比去年27万套的成交量被“腰斩”的可能性极大。市场冷清的氛围下，二手房成交价也正在回归今年年初、去年年底的水平。成交量连续半年跌破万套在业内看来，1万套的月成交量堪称北京二手房市场的“分水岭”。市场上庞大的中介机构，以及不计其数的经纪人都靠成交量而活——如今连续6个月跌破1万套，市场很难养活这么多人了。数据显示，北京二手房今年前11个月已经成交125992套。按照目前市场低迷的态势预计，今年全年的二手房成交量将在13万套左右。“2017年全年北京二手房交易量与去年全年27万套的网签量相比，跌幅将超过50%。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。从另一份数据看，市场交易的节奏依然缓慢。伟业我爱我家市场研究院的信息显示，11月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为15.1次，环比10月增加0.95次；每位成交客户的平均看房次数为5.62次，较10月增加0.77次。全年来看，这两个数据目前均已达到全年最高值。“3·17新政”之后，北京二手房市场预期出现扭转，市场逐步从卖方市场转向买方市场，每套成交房源在成交前都要经历多次比较，抢房、恐慌性购房的现象消失。胡景晖分析，目前入市的基本都是刚需人群，市场基本面也没有改变，购房者依然很谨慎，交易需求缓慢平稳释放，房价依旧保持了稳中有降的势头。年底房价或将回归年初水平在今年3月开启的“最严调控季”中，北京的调控力度堪称“全国最严”。中介人士也道出了目前市场的真实状态：“3·17新政”后，购房需求减少，看房量下降，业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落，虽然11月份的房价跌幅有所收窄，但房价持续回落的趋势依旧。中原地产首席分析师张大伟分析，北京整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在，6个月累计跌幅已经超过15%，部分区域房源价格降幅接近20%。也正是由于房价实质性回落，使得部分购房人开始结束观望，出手购房。从数据上看，近几个月北京二手房市场实际的合同签订量和网签量有小幅增长，但依旧处于低谷，成交量在七八千套左右。胡景晖预计，年底北京二手房价预计将回归到今年年初、去年年底的水平。经过9个多月的楼市调控，一季度房价的大幅上涨，基本在5月份以来的房价回落中被消化掉。商贷支付比创年内最低虽然近几个月成交量依然维持在七八千套左右，但购房人的支付方式结构已经发生转变。来自伟业我爱我家的数据显示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例为31.9%，商贷支付的比例为22.1%，市管公积金支付的比例为26.1%。“使用商贷的人群比例已经从最初的过半降到了22%，创下了年内最低值。”胡景晖说，全款购房占比在6月份达到45%以后也是逐月减少，目前已减至三成。他分析，自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后，二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。剩下的购房者中，经济实力尚可的选择全款购买，经济实力较差、有公积金的就选择公积金，还有的选择通过其它方式筹措资金。总之，商业贷款在北京的二手房交易中已经不再是主要支付方式。经历政策调控和市场盘整之后，目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求，市场需求以首次置业的和需要换房的人群为主。虽然交易量处于低位，交易节奏也比较缓慢，但市场更加健康、平稳，高杠杆投资购房积累的风险大幅降低。看来无风不起浪，凡事都有原因的。

2016年中央对楼市有什么新政策

1.降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右。2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。5.调整普通住宅标准。6.鼓励人才购房政策。7.将户籍制度与购买房产直接结合。8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。

营改增后个人二手住房交易税收政策会有哪些变化

对于营改增后的二手房交易税收问题，可以归纳为“两不变、一下降”。“两不变”，一是指申报纳税的流程不变。纳税人5月1日以后发生二手房交易，仍然到原地税部门办理缴税、开票等各项手续。二是指享受税收优惠不变。我省个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。“一下降”，是指除免税交易外，其他二手房交易按5%征收率简易计税，虽然与营业税税率一致，但由于增值税在计算时需要将原含税价格换算为不含税价，税基收窄，纳税人缴纳税款减少。例如一套200万的房产，营改增前应缴税款是10万元，营改增后则为只需缴200/(1+5%)*5%=9.52万元，减税0.48万元。

求助，昨天北京房产新政对购卖双方的影响

1，对买方客户的影响：本次调控政策对刚需客户而言，首付无影响，仅贷款年份缩短，月供有小幅增加。对于换房客户而言，首付比例出现明显增加，绝大部分换房先卖后买客户为二套（除非之前那套全款购置），这一方面带来在途交易无法按合同执行，需要增加首付支出；另一方面，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对减少，后期成交量将会出现大幅下滑，成交均价的涨幅也有望出现收窄。对于投资客户而言，杠杆的使用空间明显缩小，对这部分需求将形成较大影响。2，对卖房业主的影响：市场短期成交会收窄，房子成交周期会拉长。目前市场客户和业主心态会回归理性。由于前期的二手房存量销控较多，现在优质房源会陆续出现。

怎样看待房地产一二手联动，它未来的发展趋势又是怎样

北京二手房市场有所降温5月份创下半年高点之后，6月份和7月份，北京二手住宅市场有所降温。7月份之后，北京二手住宅单日签约量基本都在800套以下。不仅北京二手住宅市场交易量一直难以回到去年同期水平，从一线城市和20个典型城市的二手房市场整体交易情况来看，上半年都处在低迷期。二手房成交量分析据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》最新统计数据显示，2018年上半年，20城二手房累计成交约63.5万套，同比下降20%，降幅较前5个月收窄3个百分点。从成交量能度的角度来看，一线城市最低迷，4个一线城市中有3个量能度为负值。2018年上半年成交量虽然较2017年下半年有所回升，但仍略低于近6年平均水平，并明显低于本轮周期最高位2016年的水平，可见市场仍处于下行趋势中。二手房成交能度强弱分析分城市来看，大连、苏州、金华和南昌4城成交量能度相对较强;广州、成都和厦门的成交量能度相对较弱。在二手房成交能度较强城市中，以苏州为例，在2016年“9·30政策”之后成交量出现明显萎缩。但由于城市基本面较强，加上新房供给偏少，经过一年多的低位盘整后，刚需逐渐释放，二手房成交量出现回升。后续来看，苏州成交量将逐渐回归至合理水平，但恐难出现大幅反弹。此外，三线城市金华目前市场交易活跃，但今年2月份以来同比增幅已经出现下跌，预计下半年将逐渐走弱。在二手房成交能度较弱城市中，以一线城市广州为例，房地产市场受到多次调控，其二手房市场自2017年9月份以来一直处于比较冷淡的状态，月度成交量基本都低于2012年以来的平均成交量。后续来看，在当前调控政策贯穿全年的背景下，预计成交量仍将处于较弱的水平。另外，以二线城市成都为例，多次调控后，年初以来成交量已经出现回落。随着调控效果的释放，6月份成交量迅速下滑，环比下降近40%。后续来看，预计下半年调控将继续发酵，成交量将出现较明显的降温。预计下半年二手房成交量下降空间有限根据历史走势来看，成交量价格曲线走势滞后于成交量曲线。2018年5月份，20城二手房均价同比涨幅有所扩大，各地也相继出台了不同程度的调控政策，预计后续价格将重新收窄，二手住宅价格“同比曲线”可能在三季度进入负区间。后续来看，随着全国整体信贷环境的收紧和“因城施策”不断细化，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下，但考虑到刚需支撑，下降空间有限。