让房子回归居住属性

导语： 房产与生俱来带有投资品属性和消费品属性。如果投资品属性大家看重比较多，天平会向左倾斜。通常对于消费品来说，大家如果去菜市场买菜发现价格越高需求会下降，但是对于房产来说，看到房价涨了会预计可能未来房价涨得更快，你的收益率上升的情况下，你的投资就会上涨，所以需求反而会增长，这是投资品和消费品这两种属性的区别。而“房子是用来‘住’的，不是用来‘炒’的”，这句话强调居住属性，是不是意味着可以完全消除投资属性？基本上做不到。一辈子租房子，看重的只是消费品属性。而一旦拥有了房产，就自动同时具备了享受消费服务的好处，也享受价值分成的好处，除非你没有投资收益权。这次房地产调控的目标是什么呢？是既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。为此，会议报告当中，提出了调控的5种手段。一是金融手段。宏观上要管住货币，要实行稳健的货币政策和积极的财政政策；信贷方面，对于购房者要支持合理的居住购房的需求，但是要严格控制信贷向投资投机性的购房。这意味着，限购的调控手段可能普遍化，尤其针对在房价上涨过快的二线城市。二是明确地提出“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地”。根据这一点，简单的预期是大概在今年一线城市和部分二线城市的供地有所增长，供给增长了，地价增速会放缓。三是财税方面，并未提出房产税，短期内很难出台。但是，可能会有助于提高一些地方政府的财政收入，减少尤其是经济发展困难地区对于土地财政的依赖。四是投入方面，解决三四线城市地产库存过多的问题。手段上来说提出了三点，一是把去地产库存和促进人口城镇化结合起来。二是提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通的成本，其实就是降低人员的流通的成本。三是要提高三四线城市的教育医疗等公共服务水平，增强对于农业人口的吸引力。第五是立法，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化的租赁企业的发展；加快住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介行为。对于其他国家来说，中国的住房拥有率很高的。如果可以减少空置率，可以部分减缓资源错配带来不良的后果。房价的成因供给方面跟国家土地制度有关系。讨论城市的土地供给，主要讨论地价。地价多贵呢？2014年财政部统计出让收入4.3万亿，全国地方政府的预算收入只有7.6万亿，超过了地方政府预算收入的一半。如果供给增多，地价低房价就低，政府有没有可能增加土地供给？这个不好说。最近上海增加了土地供给，金山新增加了28万平方米新增土地，立马就把金山的房价打下去了。土地并不是被创造出来的，土地是一直都有的，所以房价的上升并不意味着新的价值的创造，而只是财富的转移。从收入分配角度看，房价的上涨是购买者向投资者的财富转移，由年轻人向中老年人的财富转移，是由新城镇人口向老城镇人口的财富转移。这种上涨有一系列负面作用，比如说期待不劳而获、不愿意努力工作，等等。关于未来的房价走势，我想还是要警惕房价风险。不存在只涨不跌的商品，无论是美国的经济危机起源于房地产市场，还是香港等发达国家和地区都有房价暴跌的经历。没有任何理由相信是一个特例。背后有一系列原因：首先，长期来看是潜在GDP增速会放缓，不可能还像过去维持8%到10%；其次是人口结构的老化，2050年两个工作年龄人口就要养活一个65岁的老人；此外，微观来说，居民和企业杠杆率都在上升，尤其是企业；而且，海外投资机会会增长等等。短期内跨国投资还有限制，经济低迷的时候资本重新再配置，从衰落的部门转移到增速收益更高的部门，所以短期内会有一部分资金向房地产转移。所以说，短期内面粉还在涨面包不可能跌，中长期还是要看经济的判断。