什么是经济适用房 经济适用房上市条件

经济适用房上市的条件国务院2007年制定的《经济适用房管理办法》中，对经适房上市做了明确的规定。第30条 经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。据此文件精神吗，业主取得经济适用房的有限产权，居住满五年后，缴纳交纳土地收益等相关价款后，可以取得完全产权。取得完全产权的经适房，可以同普通商品房一样上市交易或用于出租。

什么是经济适用房？在北京如何申请和上市交易？

我国的经济适用房制度于1998年开始建立。经济适用房分为一类经适房和二类经适房，一类经适房满5年才能出售，要补交综合地价款，2008年4月11日之前补交总价的10%，之后补交差价的70%。二类经适房只要取得房本就可以出售，且出售时，只需交土地出让金。一、什么是经济适用房？1.什么是经济适用房？经济适用住房（以下简称“经适房”）是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅。经适房具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。具体来说，经济适用房包括以下两类：（1）一类经济适用房一类经济适用房指具有社会保障性质的普通住宅，面向社会公开发售。我们平时说的经适房一般指的是一类经适房。其房屋性质可从房产证上分辨。一类经适房房产证内页部分图示：一类经济适用房产证内页部分（2）二类经济适用房二类经济适用房指具有回迁性质或康居、安居性质的房屋，以及按经济适用房管理的其他类房屋。二类经济适用房的房产证上一般标明其房屋性质是“按经济适用房管理”二类经适房房产证部分图示：二类经济适用房房产证首页部分2.经济适用房和商品房有什么区别？经济适用房和商品房的区别主要有：经适房的面积和套型有限制，并且价格受到政府的指导；经适房的上市交易有一定的限制。具体区别表：经济适用房和商品房的区别二、经济适用房政策怎么产生，怎么发展的？1998年，我国停止住房分配，开始了住房商品化改革。当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，正式启动了经济适用房制度。1.我国的经济适用房政策怎么确立的？（1）1991年-1997年：酝酿时期①1991年6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号文件)，提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。②1994年7月18日，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，指出“各地人民政府要十分重视经济适用房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题”。③1995年1月20日，国务院住房制度改革领导小组提出《国家安居工程实施方案》，开始了以安居工程为主要形式的经济适用住房的建设。（2）1998年：经济适用房政策正式确立1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)，进一步明确了“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。”（3）1999年-2005年：经济适用房政策形成时期①2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房明确定义为一种具有社会保障性质的商品房，提出要加强经济适用住房的建设和管理。②2004年5月13日，建设部、发改委、国土资源部、人民银行共同颁布了《经济适用住房管理办法》。《办法》的主要目的在于限制高收人群购买经济适用房的投机行为。③2007年11月19日，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行和税务总局等七部门联合发布了新《经济适用住房管理办法》，规定只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积被限定在60平方米左右。至此，我国经济适用房政策已逐步形成。2.北京的经济适用房政策怎么发展的？北京经济适用房政策的实施始于2007年。2014年7月，有关部门表示在解决现有的轮候家庭后，北京市将不再建设经适房。（1）2007年9月25日，北京市人民政府发布了《北京市经济适用住房管理办法（试行）》，对北京经适房的供应、配售作出整体规定，北京的经适房政策开始落实。（2）2007年11月5日，北京市建委会、统计局、财政局等部门联合发布了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》，对北京市购买经适房的准入标准做了详细说明。并明确具体标准每年会向社会公布。（3）2007年11月13日，北京建委会等部门发布了《北京市经济适用住房购买资格申请审核及配售管理办法》，对购买经适房的申请条件、优先配售、审核程序、审核材料、公示、轮候等制度作出了具体规定。（4）2008年4月8日，北京建委、北京发改委等发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，对经适房上市做出了具体规定。主要内容有：①已购经适房未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请。②已购经适房满5年的，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。③2008年4月8日前签订购房合同的已购经适房,满5年后上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。（5）2013年4月14日，北京市住建委发布新版《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》，自2013年4月19日起，北京市取消单独申请两限房、经适房、廉租房及公租房的审批，统一改为“保障性住房”。（6）2014年7月24日，北京市人大常委会对市政府提交的《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》进行一审。表示在解决现有的轮候家庭后，北京市将不再建设经适房和限价房。之后北京的基本住房保障将主要通过条例规定的配租型、配售型保障房和租赁补贴三种形式来解决。三、北京经济适用房怎么申请？1.申请条件是什么？北京经济适用住房房源由政府统一调配到各区，审核通过的申请家庭只能在户籍所在区登记轮候，不能跨区域购买经适房。申请条件如下：（1）申请人户籍登记在本区，取得本市户籍满3年。申请人需要年满18周岁。（2）申请人曾离婚，离婚年限原则上应满三年。（3）单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。且5年内没有出售或者转让过房产。（4）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭总资产净值符合规定的标准。北京经适房优先配售对象：划拨经济适用住房建设用地涉及的被拆迁家庭、重要工程建设涉及的被拆迁家庭、旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭以及家庭成员中含有60周岁以上(含60周岁)老人、严重残疾人员、患有大病人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭。2.申请准入标准是什么？按照《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》（京建住〔2007〕1129号），北京各区经适房申请在家庭收入、住房、资产方面有严格的准入标准。北京城六区经济适用房家庭收入、住房、资产准入标准3.申请流程是什么？申请经济适用房的流程如下：（1）申请人本人持身份证、家庭户口簿，到社区居委会领取、填写《经济适用房申购表》。（2）购买人持家庭成员所在单位或户籍所在地街道办事处出具的收入证明材料、住房证明，及其它证明材料，向区建委提出申请(有单位的由单位对家庭收入、家庭成员、住房状况等进行初审并签章;无单位的由户口所在地街道(镇)进行初审并签章)。（3）区建委在5个工作日内完成初审。（4）符合条件的，由单位、街道(镇)负责在申请人社区住地进行为期7天的公示，单位、街道(镇)签署公示反馈意见。（5）无投诉或经核实情况真实的，区建委签署审核意见，报市建委备案。（6）符合条件者，凭区建委开具的《经济适用房申购资格认定通知单》，与开发商签订经济适用房购房合同。四、北京已购经济适用房的买卖政策是什么？经济适用住房购房人只拥有有限产权，一类经济适用住房不得直接上市交易，但是如果购房人有特殊且正当的原因需转让住房的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续)，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。1.二手经济适用房上市的条件是什么？一类经济适用房的上市需：契税票填发日期或房产证登记日期满5年，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明。二类经济适用房的上市:不受时间限制，拿到房产证即可上市。2.买二手房经济适用房要交多少税费？买二手房经适房买家需交契税、增值税、个人所得税，此外，因为经济适用房的土地性质是划拨,是由国家将土地使用权无偿提供给经济适用房购房者使用,牺牲了该部分土地的收益。所以经适房买卖中，买一类经适房还需缴纳综合地价款，买二类经适房需缴纳土地出让金。买二手房一类经适房需缴纳的税费表：买二手房一类经适房税费速算表例如，东三环百环花园一套90平米经济适用房，业主于2010年以200万购买，业主家庭名下唯一住房，现在以300万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少？A.增值税，满两年，免征。B.契税，二套房，税率为3%。契税=（网签价-增值税）×3%=9万元C.个人所得税，满五唯一，免征。D.综合地价款（300-200）×70%=70万元总税费：70+9=79万元买二手房二类经适房需缴纳的税费表：买二手房二类经适房税费速算表例如，东三环都城心屿一套86平回迁房，原业主于2013年以200万价格购买，现在转手以400万卖出，网签价300万，核定价为289万，业主名下没有其他住房，买家名下没有房产，第一次购房，无贷款，那么这套房子涉及多少税费？A.契税：300×1%=3万元（第一次购房，面积90平米以下）B.增值税：0元（房子满2年）C.个人所得税：（300-200-200×1%-300×10%）×20%=13.6万元D.土地出让金：300×3%=9万元总税费：13.6+3+9=25.6万元经济适用房制度于1998年开始建立，目的是为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费。随着市场经济的发展，经济适用房制度也在不断发展，目前，北京已停止建设经济适用房。资料来源：《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》《经济适用住房管理办法》《北京市经济适用住房管理办法（试行）》《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》《北京市经济适用住房购买资格申请审核及配售管理办法》该内容仅在北京适用。

一类经济适用房和二类经济适用房有什么区别？

一类经济适用房满5年后才可以上市出售，二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类和二类经济适用房都需要缴纳契税、增值税、个税，且计算方式相同，都是根据是否首套购房、房屋面积、网签价以及是否满五唯一等因素确定。最明显的不同之处是一类经济适用房需要缴纳综合地价款，二类经济适用房需要缴纳土地出让金。一、什么是一类经济适用房?一类经济适用住房，也就是我们常说的经济适用房，是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。一类经济适用房房产证内页一类经济适用房满5年后才可以上市出售，且上市前，先由政府决定是否优先回购，政府决定不回购方可出售。买二手房遇到一类经济适用房一定要看清楚房屋是否满五年，要求卖家提供契税票或房产证，看时间是否满五年。二.什么是二类经济适用房？二类经济适用房，一般是指回迁性质或康居、安居性质的房屋，在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”。二类经济适用房房产证首页这类房屋上市交易不受是否满五年限制，拿到房产证就可以上市交易。 三、交的税有什么不一样？买二手房缴税的时候，计税依据（也就是常说的税基）通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。1.一类经济适用房计算方法保存下面这张税费速算表，然后看一个例子。一类经济适用房税费速算表一套90平米经济适用房，业主于2010年以200万购买，业主家庭名下唯一住房，现在以300万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少？A.增值税，满两年，免征。B.契税，二套房，税率为3%。契税=（网签价-增值税）×3%=9万元C.个人所得税，满五唯一，免征。D.综合地价款（300-200）×70%=70万元总税费：70+9=79万元2.二类经济适用房计算方法保存下面这张税费速算表，然后来看一个例子。二类经济适用房税费速算表一套86平回迁房，原业主于2013年以200万价格购买，现在转手卖出，网签价300万，核定价为289万，业主名下没有其他住房，买家名下没有房产，首套购房，无贷款，那么这套房子涉及多少税费？A.契税：300×1%=3万元（首套房，面积90平米以下）B.增值税：0元（房子满2年）C.个人所得税：（300-200-200×1%-300×10%）×20%=13.6万元D.土地出让金：300×3%=9万元总税费：13.6+3+9=25.6万元一类经济适用房和二类经济适用房最明显的区别就是上市交易的条件，买二手房的时候需要特别注意，否则买到还不能上市交易的一类经济适用房，就没办法办理过户了。资料来源：北京市住建委、北京市地税局该内容仅在北京适用

经济适用房要上市交易需满足什么条件

国家一直有政策，已经购买经济适用房的家庭不能再购买其他住房。你可以在你的经济适用房取得房产证5年以后，向房管局缴纳土地收益金，将你的经济适用房变成全产权的商品房，你就可以自由买卖了，也就不用受经济适用房相关政策的约束了。经济适用房的出卖分为两种：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。　②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 以上是经济适用房的出卖政策。

经济适用房5年内不得上市交易是什么意思？

　在北京，按《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和2008年4月8日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中的规定“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易”。在司法实践中，有不少不到5年、不符合上市交易条件的经济适用房也被交易，并引发纠纷诉到法院，这种情况下，买卖合同是否有效?如何处理?以北京的司法实践来看，一般分以下几种情况判断和处理：1、 原则上，就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同，一方起诉到法院主张买卖合同无效的，可认定买卖合同无效。2、交易的已购经济适用住房是在2008年4月11日之前签订的买卖合同，双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续，或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的，可认定该合同有效。(2008年4月11日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间)3、出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。如果经过诉讼确认该类买卖合同无效，会给双方带来什么后果呢?按合同法等相关法律的规定，通常，合同无效，应该是双方各自返还，对合同无效负有责任的，应赔偿对方相应损失。到法院主张已购经济适用房买卖合同无效的，一般都是卖方，原因很简单，就是房价的不断上涨，让很多经济适用房的卖方觉得亏了。针对这一特点，如果买卖合同被出卖方诉到法院确认无效，买方有权要求得到一定的损失赔偿。法院在认定买受人所受损失数额时会综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，最终予以确定。所以，在卖方主张合同无效后，买方适当维权，卖方应该也无法取得预期的房屋收回的利益。　 对于不符合上市交易的经济适用房的买卖，本来就属于买卖双方规避经济适用房政策的一种违规行为，对双方而言，都是有风险的，而且经济适用房的相关政策，也一直在不断调整中，将来肯定会越来越严格，从律师的角度看，如果不符合交易条件，还是不要交易为好。