北京二手住宅网签下滑 市场已出现明显降温

导语： 北京二手房网签量继续萎缩 创三年新低在“317”新政及一系列楼市政策调控下，自今年第二季度开始，北京二手房市场出现大幅降温，交易量跌至低谷，网签量持续下滑，交易价格也逐步止涨。到第三季度，北京二手房网签量已降至三年最低，交易均价也出现三年以来首次下滑。据伟业我爱我家集团市场研究院最新统计显示，截至9月23日，2017年第三季度北京二手住宅共网签20626套，环比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，创下2015年以来的季度最低交易量。2015年至今，北京二手住宅季度交易量的最高点出现在2016年三季度，达到78526套。随後，北京二手住宅交易量开始逐季下滑，四个季度分别环比下降25.6%、12.7%、28.2%、43.7%，到今年第三季度时已累计下降超七成。以2015年“330”新政为起点，全国楼市自2015年第二季度开始复蘇升温，2016年达到顶点。2016年“十一”国庆节前後，全国二十余个城市掀起调控风暴，开始大幅收紧楼市政策、加码调控，全国楼市进入新一轮的调控期。从季度网签量走势来看，北京作为全国楼市的风向标，网签量的变化与政策的变动几乎完全同步：2015年第二季度上涨，2016年第三季度达到顶点，其後一路下滑。与交易量对楼市政策的灵敏度相比，北京二手住宅的成交价格对楼市政策的反应速度则相对缓慢。伟业我爱我家集团数据显示，2015年第一季度後，北京二手房价持续上涨，但2015年的走势还相对平缓，涨幅不大，涨势较慢。进入2016年後，房价的涨势明显加快，涨幅扩大，2016年“930”新政後上涨还在持续，今年第一季度达到顶点，第二季度则止涨持平，第三季度开始下跌，跌幅为5%。与交易量的回落相比，房价的回落相对滞後。由於“317”新政及後续政策力度非常大，今年5月开始，北京二手房价已开始下跌，到第三季度则出现明显回落，市场降温趋势十分明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第三季度，北京二手住宅交易中，全款支付交易最多，占34.3%，较第二季度减少6.3个百分点；其次是商业贷款支付，占27.4%，较第二季度减少9.2个百分点；再次为市管公积金支付，占23.4%，较第二季度提高7.8个百分点；其他支付方式占14.9%，较第二季度提高7.7个百分点。此前，商业贷款一直是北京二手住宅交易最主要的支付方式，最低占比都在四成以上。2016年第三季度，也就是北京二手住宅交易最高点时，商业贷款占比也达到最高点，超过六成。从2017年第二季度开始，全款支付开始占据最高比例，第三季度时全款、商业贷款的比例都在缩小，市管公积金及其他支付方式的占比则在扩大。由於北京加大住房贷款的调控力度，提高房贷首付比例，尤其是大幅提高二套房、非普通住宅首付比例，再加上银行逐步取消利率优惠等系列政策，使用商业贷款的二手房交易占比已经降至三年来最低，全款反而成为占比最高的支付方式。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北京作为中国房地产市场发展最为成熟的城市之一，楼市政策一直走在历次调整的最前沿，北京二手房市场的变化也一直反映著中国楼市的变化。从2015年至今，北京二手房市场的波动一直与楼市调控的变化相互契合。未来北京楼市政策仍将维持严控，北京二手房市场也将继续保持低温状态。