北京：二手房交易量锐减 卖方主动降价

导语： 主要是购房需求减少。上个月，北京二手房市场成交8483套，连续第6个月跌破1万套。多家中介机构的测算数据显示，今年全年北京二手房成交量或将维持在13万套左右的低位，相比去年27万套的成交量被“腰斩”的可能性极大。市场冷清的氛围下，二手房成交价也正在回归今年年初、去年年底的水平。成交量连续半年跌破万套在业内看来，1万套的月成交量堪称北京二手房市场的“分水岭”。市场上庞大的中介机构，以及不计其数的经纪人都靠成交量而活——如今连续6个月跌破1万套，市场很难养活这么多人了。数据显示，北京二手房今年前11个月已经成交125992套。按照目前市场低迷的态势预计，今年全年的二手房成交量将在13万套左右。“2017年全年北京二手房交易量与去年全年27万套的网签量相比，跌幅将超过50%。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。从另一份数据看，市场交易的节奏依然缓慢。伟业我爱我家市场研究院的信息显示，11月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为15.1次，环比10月增加0.95次；每位成交客户的平均看房次数为5.62次，较10月增加0.77次。全年来看，这两个数据目前均已达到全年最高值。“3·17新政”之后，北京二手房市场预期出现扭转，市场逐步从卖方市场转向买方市场，每套成交房源在成交前都要经历多次比较，抢房、恐慌性购房的现象消失。胡景晖分析，目前入市的基本都是刚需人群，市场基本面也没有改变，购房者依然很谨慎，交易需求缓慢平稳释放，房价依旧保持了稳中有降的势头。年底房价或将回归年初水平在今年3月开启的“最严调控季”中，北京的调控力度堪称“全国最严”。中介人士也道出了目前市场的真实状态：“3·17新政”后，购房需求减少，看房量下降，业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落，虽然11月份的房价跌幅有所收窄，但房价持续回落的趋势依旧。中原地产首席分析师张大伟分析，北京整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在，6个月累计跌幅已经超过15%，部分区域房源价格降幅接近20%。也正是由于房价实质性回落，使得部分购房人开始结束观望，出手购房。从数据上看，近几个月北京二手房市场实际的合同签订量和网签量有小幅增长，但依旧处于低谷，成交量在七八千套左右。胡景晖预计，年底北京二手房价预计将回归到今年年初、去年年底的水平。经过9个多月的楼市调控，一季度房价的大幅上涨，基本在5月份以来的房价回落中被消化掉。商贷支付比创年内最低虽然近几个月成交量依然维持在七八千套左右，但购房人的支付方式结构已经发生转变。来自伟业我爱我家的数据显示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例为31.9%，商贷支付的比例为22.1%，市管公积金支付的比例为26.1%。“使用商贷的人群比例已经从最初的过半降到了22%，创下了年内最低值。”胡景晖说，全款购房占比在6月份达到45%以后也是逐月减少，目前已减至三成。他分析，自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后，二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。剩下的购房者中，经济实力尚可的选择全款购买，经济实力较差、有公积金的就选择公积金，还有的选择通过其它方式筹措资金。总之，商业贷款在北京的二手房交易中已经不再是主要支付方式。经历政策调控和市场盘整之后，目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求，市场需求以首次置业的和需要换房的人群为主。虽然交易量处于低位，交易节奏也比较缓慢，但市场更加健康、平稳，高杠杆投资购房积累的风险大幅降低。看来无风不起浪，凡事都有原因的。