商品房楼层的选择与什么有关系贷款购买如何办理

准备买房子，如何办理按揭贷款？需要什么材料？　　注意事项：　　首先确定开发商是否具备开发的资格，以及开发许可证，是否有验收合格证明，　　并警惕以下七个陷阱：　　均价——房展会上消费者往往会被较低的均价吸引，可自己看中的房子，户型朝向都比较一般，也比均价高出许多。原来开发商打出的均价并不是这个项目所有楼的整体均价，而是其中价格最低和价格最高的房子的中间价。　　楼层——售楼人员会介绍说高层楼房中九到十一层是好位置。然而其实这一高度正好属于扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿。　　绿化率——开发商会宣传某小区绿化率高以吸引注重环境的购房者。但绿化率很多时候都存在虚构的成分。　　房屋面积——房屋的宣传面积与实测面积可能有出入。有的开发商会在测绘过程中做手脚，相差一两个平方米是经常出现的。　　房型——如果开发商在某楼盘的广告中单独印了某个房型，这个房型很可能是有问题卖不掉的。　　物业——有的楼盘广告会宣称物业将由外资单位管理。通常开发商只会买外国物业公司的一个名字——物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万元以上的楼盘服务，其他的其实都由本地公司来管理。　　设计公司——不要相信某楼盘的建筑设计公司是美国或加拿大的。国家规定外资设计单位不能单独进行楼盘的建筑设计，须外加一个国内公司来共同设计。弄个外国名字只是满足部分消费者的崇洋心理。　　当避免了以上现象的发生之后，可以签定购房合同，需要约定的有以下几个方面：　　一：写清房屋所处地点，楼层，楼号，单元，门牌号，朝向，各房间布局，并约定如果违约对方将给什么补偿　　二：写清建筑面积，共摊面积，（一般的最大不能超过30%）　　三：定金多少，如果违约要赔偿多少？（一般是两倍加利息）　　四：如果开发商逾期交房，需要做什么赔偿，或者解除合同　　五：办理手续时一定要当事人在场，以免开发商作出欺骗举动。　　六：需要办理贷款的，要先约定首付比例，以及以后的还款方式　　七：最好是找个律师，做全程陪购，（我买的时候就是这样弄的，省下很多麻烦，他们很多事情就给带办了）　　五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。　　办理按揭贷款需要提供的资料：　　1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。　　2、购房协议书正本。　　3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。　　4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。　　5、开发商的收款帐号1份。

如何办理房屋贷款？

首先看你使用什么贷款方式了，公积金贷款利率低，自由还款比较方便．商业贷款可以多贷点，公积金贷款最高只能贷款40万30年．（如果你的个人资信比较高．就是说你的学历＼工资＼职称都高可以评贷款等级．最高可以贷52万）还有如果你40万不够可以选择公积金贷款＋商业贷款＝组合贷款．你的问题补充里说现在房子属于开发商，只要开发商具备5证，能给你提供首付发票和房屋的购房合同．房子就可以贷款．不管是什么贷款都需要提供购房人和配偶的身份证＼户口本＼结婚证＼还有银行的还款存折．商业贷款还需要公司的收入证明＼营业执照副本复印件．（加盖公章）需要说明的是有的开发商嫌公积金贷款麻烦，都主张你用商业贷款．如自己办理公积金贷款直接去购房所在地区的公积金管理中心办理．商业贷款去直接去银行就可以了．如有不明白的再补充．我随时关注！

贷款买房如何办理房产证需要什么手续和程序

如果想节约资金，购房者可以按照程序自行办理产权证；为节省时间和精力，也可以委托开发商或代理公司办理。使用银行按揭贷款的情况下，如果银行在住房按揭贷款合同中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”、“需委托开发商代办产权证”条款，则只能委托开发商或代理公司办理。 即使委托开发商或代理公司办理产权证，购房者仍可以选择是由开发商或代理公司代收代交契税、公共 维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理产权证申请手续，契税和公共维修基金等税费仍由购房者自己缴纳，这将对应不同的办理流程。 因此在选择之前，购房者一定要看住房按揭贷款合同是否有相关规定。另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理产权证。如果是 一次性付款，或贷款已经还清，则购房者完全可以自行办理。按揭贷款有两钟形式：其一是新房贷款，这种按揭贷款得在开发商办完产权本做完抵押登记后就可以预约贷款银行拿房本了。按揭贷款银行不是扣押房产证而是他项产权证，是土地证的一部分，一个正常的房子拥有房产证和土地证两证，他项权证是土地证的一部分，即按揭贷款房产证在个人手里，而土地证是要给银行保管的。其二是二手房贷款，此贷款在过户后10个工作日内做完抵押登记后就可以领取了。按揭贷款房产证领取流程1、按揭购房的房产证一般按照房屋买卖合同规定由发展商负责办理；2、房产证办出来后，原件通常押在银行：3、等借款人还清银行贷款后就可以从银行拿回房产证；4、拿证的时候还要让银行解除抵押登记。

贷款买新楼的贷款手续是售楼处带着办理吗?

办理按揭买房贷款的流程：1、选择房产；2、确认开发商建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得；3、办理按揭贷款申请；4、签订购房合同。经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书；5、购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》；6、签订楼宇按揭合同。明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务；7、办理抵押登记、保险。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险；8、开立专门还款账户；9、并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款；10、借款人按合同规定定期还款。

购买商品房要注意什么?

　　审查 购房的必要准备　　一、审查房地产开发企业的开发资质　　二、审查房地产开发企业的经营范围　　三、审查五证：1、国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品房预售许可证书。　　四、审查所要购买的房屋是否已作抵押。　　签约 重中之重 谨防陷阱　　一、慎签认购书　　大多数开发商是以签定认购书为一促销手段。买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别.<<合同法>与<<担保法>>规定定金的数额不的超过合同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金.关于订金只是一种预付款的性质.如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金应该退还.因此在约定定金或约定订金不与返还的情况下购房者有可能处于不立的状态,如果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒绝与开发商签定《商品房买卖合同>>接受定金或订金不返还的违约处罚条款.因此,提醒购房者慎签<<房屋认购协议书>>.注意定金或订金的区别并审查有无其他约定.　　二、填写《商品房买卖合同》文本空白处的应该注意事项　　第一、关于合同双方当事人的空白事项应该填写完整，清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经过公证的该代理人是未成年人的证明文件。　　第二、合同中关于应该填写的相关许可证书即1、国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品房预售许可证书。等内容应该与原来审查的证书的内容时间文号相一致。　　第三、应该弄清建筑面积、使用面积、套内建筑面积、的概念以及相互关系。　　第四、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入住时正常开通外，其他的电话、燃气、网络、等如有可能也可以写明。　　第五、合同的附件不容忽视　　合同的附件是合同的有效组成部分应该认真仔细审查。　　付款 明明白白掏钱　　选择一次性付款可能会得到开发商一定的优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时买房者就处于被动了.最好是分期付款.按照商品房建设进度来给开发商支付款项.直至商品房验收合格后才支付尾款最好.　　按揭 贷款　　一、按揭的含义　　我们现在一般说按揭是指个人买房抵押贷款，按揭作为担保的法律关系为：在期房的预售合同中购房者先支付部分房款给卖方，其余部分由买方通过银行贷款支付给卖方，在房产证办理完毕之前由卖方通过协议将买方房产的期权让与给银行来作为偿还贷款的担保。待房产证办理完毕后，卖方解除担保，买方将依合同取得的期权让与给银行作为贷款的担保。买方还完所有贷款及利息后可将期权收回。取得房产证.如果买房在贷款期内没有偿还贷款.银行有优先处理楼房并得到优先赔偿.　　二、按揭的条件　　各银行都要求按揭贷款的对象应该是具有完全民事行为能力的自然人。同时具备以下条件：1、具有城镇长住户口和有效证件。2、有稳定的职业和收入。信用良好，有按期还款本息的能力。不享受购房补贴的，不低于购买住房款20%作为首付购房款。享受购房补贴的，一个人承担部分的20%作为购房首付款。3、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有完全能够偿还贷款的个人或单位作为保证。4、具有购房协议并有银行认可的基本价。　　在按揭时一般需要以下材料1、身份证（户口本或其他有效的身份证明）2、银行认可的相关部门出具的贷款人的收入证明和偿债能力证明。3、符合规定的购房合同或协议书。4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押质押的证明和抵押物估价证明。5、保证人同意保证的书面证明和保证人的资信证明文件。　　收房纠纷多多　　主要有如下纠纷1、延期交房2、房屋质量问题3、小区基础设施房屋配套设施不齐全运转不正常。4、承诺的规划与事实不一致。　　房屋产权证　　一、房屋产权证书的重要性　　房屋所有权证是受国家保护的唯一合法证书。取得所有权证书的人有依法出租、抵押、使用、收益的权利。任何人不得侵犯。　　二、开发商有义务协助办理产权证书　　退房　　可以退房的几种情况1、延期交房三个月以上2、开发商证照不全，这种情况合同自始无效。3、开发商任意改变合同约定的设计。4、无法获得贷款5、开发商的原因无法办理产权证6、房屋面积误差超过3％7、开发商不能提供竣工备案表，或者房屋质量不合格，导致合同目的没有实现。8、签约后开发商将房屋抵押或卖给第三人。　　购房者买房前可能有几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会增值保值；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等。因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。购房者如需了解房地产开发企业的资质状况，可登陆市建委网站查阅。购买预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件；所选购的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。　　认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题；再看认购书条款的具体内容。　　认购书的内容一般包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。例如，关于认购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。　　购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的商品房价款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。　　收楼时：（一）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。（二）实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。（三）工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。（四）检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在"0"的位置，用水通道是否畅通等等。　　依据合同关于产权登记的约定办理。委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用三十日内申请办理房地产权属登记。提交办证所需的必备材料，包括房地产买卖申请审核表、房地产权证明书、购房人身份证明，买卖合同、购房发票，各单位面积分户册，测绘图等，办理《权属证明书》过程最长60个工作日。