面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑

买房的时候 在售楼处我们最该问些什么？在常州买房，有没有一种情况：当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，你是否会问及一些自己不懂的内容？比如交付时间、所缴纳的税费、甚至后期遇到问题该找谁对接……在这里，小编请你务必要保持冷静的头脑。因为，这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。一、销售方式您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。二、具体价格您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，塔楼是在15%～20%之间。三、入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。四、入住条件入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。五、车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。（以上回答发布于2016-12-01，当前相关购房政策请以实际为准）全面及时的楼盘信息，点击查看

买房必看 内行人从来不问售楼员的9大问题

当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。他们都经过专业的培训，深谙扬长避短之道，因此与销售员交流一定要问对问题。“菜鸟”和“内行”提出的问题不同，得到的待遇也大不相同!笔者为大家扮演“菜鸟”和“内行”两种角色，测试不同提问方式带来的不同效果，教大家怎么菜鸟变内行!很多售楼员对自己楼盘的优势和远景大肆宣传，缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，千万不要让他发现你是个“菜鸟”，否则你将可能处于被坑或被忽悠的被动局面，起码最真实、最划算的信息你可能会错过!笔者来到某楼盘的营销中心进行测试，下面从几个常见问题入手，为大家分析菜鸟和内行的提问方式，教大家“会问也要会看”，防止被售楼员“带沟里”去了。菜鸟问面积 内行问公摊在售楼处询问房屋的面积时，菜鸟的问法直截了当：房子有多大?而内行则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积?建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法，“房子的公摊是多少?”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。菜鸟问价格 内行问差价菜鸟一般询问看中房子的价格，而内行会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。笔者在三家营销中心发现，售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听。笔者首先佯装“菜鸟”购房者，询问均价过后，发现获取的信息不够。再表明想要居住20-30的楼层意愿，并且叫售楼员计算不同楼层需付的价格，然后趁机偷瞄售楼员手上的价格表并进行询问，果然得到售楼员“不同楼层价格相差几十元，越高越贵”的答案。菜鸟问使用年限 内行问拿地时间菜鸟们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年，但是内行们要问的更深一点，例如“土地是否被囤积?囤积了多少年?”了解实际拥有的土地使用年限。例如笔者来到某楼盘，售楼员为笔者介绍该楼盘的各项优势，但一经询问，才发现是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，这样的房子要买可要慎重一点。菜鸟问配套规划 内行私下考察购房者一般看中一套房子，会问周围的配套规划，这点菜鸟内行都一样。售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。菜鸟一般局限在听售楼员“浅谈则止”，内行则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。对于一些现有配套内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么内行人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。菜鸟问物业费 内行问物业归属菜鸟一般会问物业管理费多少?售楼员可能直接跟你说※※元/㎡每月。但是内行则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价?”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的?”这点很重要。一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。菜鸟看户型图 内行看总平面图菜鸟一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。内行一般拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。菜鸟看样板间 内行看毛坯房购房者各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，其实这里面也有内情!笔者听以前是售楼部的同事爆料，“样板间一般都做的好看，如果连样板间都看不上眼，还指望你买他的房子啊”。一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。但是内行会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。菜鸟看沙盘图 内行看规划图菜鸟看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。内行要看就看设计规划图(报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种)。你想知道具体的规划，那么一定要看规划图!在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。菜鸟多看楼盘 内行“挑起战争”菜鸟也知道“货比三家”多看看几个楼盘，但是内行却知道怎么挑起他们之间的“战争”，获取更多内情。例如笔者在某盘，售楼员介绍该楼盘是学区房，落户后可对口某小学，另一盘上不了。而当笔者再去另一个盘，针对这一点说时，这盘的售楼员则表示“那个小学不算什么，要比就比师资，我们会在区域内建幼儿园和公立小学，师资力量很雄厚”。又例如笔者打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元/㎡每月，这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜”。心得：其实各楼盘之间都有竞争，对于这些“爆料”不能全信，但购房者一定要操着一颗“踩盘”的心，对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。但是大家问完之后一定要私下去核实，看是否有一定道理，这样才能为将来买房提供参考。其实买房有很多学问，除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，购房者还需要问一些深的问题，例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件，内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。最后提醒大家，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。因此菜鸟们逆袭起来吧，售楼处巧提问千万别“怂”，今天你不努力做功课，明天就有可能买到坑爹房!尽快成为内行，至少成为伪内行，才能尽量避免被忽悠。（以上回答发布于2017-11-15，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

买房时应该注意些什么啊。

一、核算家庭收入 1.对选购次新房的年轻人士来说，购房前需要做好所有的支出预算，除用作交付首期的楼款外，还需预留房屋维修基金等费用，如需要马上入住，装修房子、置办家具等也是一笔不少的费用。 2.购买二手房时，买房人要约定清楚卖房人对所出卖房屋的保修义务和出现重大质量问题时购房人的退房权利及卖房人相应的赔偿责任。同时，买房不能忽视对二手房的房屋质量检查：要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝。 3.对于一些买房的关键性问题也要弄清楚，如交易流程、房屋产权、交易税费等，需要看清合同规定的各项条款才能签字，而在交楼环节上的一些细节问题也要多加留意，注意水、电、煤气、有线电视等相关费用。 4.由于电话、煤气过户等手续和需准备的相应资料较为繁琐，因此，买卖双方还可以填写委托书，要求房地产中介公司代为办理相关手续。 二、确定购房目标 决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。 那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前厦门众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？ 买房的第一步：明确购房目的 ——无数遍地问自己：为什么要买房？ ——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？ 买房的资金准备——您准备用多少钱买房？ 一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。 更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？ 房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。 三、到售楼处看什么 当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。 提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。 一、销售方式 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。 二、具体价格 您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，塔楼是在15%～20%之间。 三、入住时间 是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 五、车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。 四、验看五证二书 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 五、销售过招 多听多看 到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断对方的介绍并马上进行洽谈；另外多看模型、样板房、说明书，充分了解产品。 沉默是金 购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出，这样可以始终处于比较有利的位置。 敢于说“不” 优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答对你都不是很有利，因此购房者要学会说“不”。 六、实地考察 购房者应进行以下一系列考察： 1、配套设施的考察 住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。 (1)基础设施按规范要求 (2)居住区功能的综合性 (3)商业网点设施的配套 (4)现场看楼宇环境 2、社区环境的考察 环境越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目无不在宣称自己的环境适合于居住。其实，一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境。 (1)住在城里方便但不安静 (2)郊区住宅适合休闲 (3)城郊结合部升值潜力可观 (4)谨慎选择社区周边小环境 (5)考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度 3、小区环境绿化的考察 根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察： (1)小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。 (2)要有足够的绿化面积 (3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用 (4)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散布、运动、健身的需要。 4、物业管理的考察 (1)购房者应了解未来的物业管理公司 (2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么 (3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度 (4)物业管理收费问题 5、采光条件的考察 6、对开发商的考察 (1)背景调查购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。 (2)现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察 (3)态度分析购房者可以对购房过程种所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优劣。 七、选择户型 目前影响消费者购房的一个很重要的因素是房型， 什么是好房型？参考上述知识你不妨根据下面的一些原则自己判断 一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能；动静有别。 公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。 私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。 辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。 评价房型时，可考虑以下几个方面： 1．活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。 2．尽量减少在活动区内墙上开门；使完整墙面更多。 3. 相互联系方便。 4．房屋位置合理，进门有小门厅过渡。 5．厅最好朝南向或景观向。 6．厅平面避免不可利用的锐角室向。 7．大厅与分户门之内室设门斗过渡性空间。 8. 在厅内墙上忌到处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。 9．厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。 10．居室、主卧室远离电梯间或楼梯。 11．厨房间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。 12．食寝分离、居寝分离。 13．入口处最好有玄关。 14．餐厅与起居室空间上相互贯通；形成自然通风。 15．卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。 最好不要暗房，尤其是公共卫生间。

购房者在营销中心最应该问哪些问题

当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，而且深谙扬长避短之道，因此您在与销售员交流时务必小心谨慎，同时，以下列出的问题务必要求销售员给与明确答复。一、销售方式您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。二、具体价格您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层至8层，户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%至8%，塔楼是在15%至20%之间。三、入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。四、入住条件入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。五、车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。（以上回答发布于2017-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

买房应该注意哪些方面

买房不能只靠那颗“心”，准备工作那是不可缺少的。所以到底买房前应该准备做些啥呢？yuqiancyh1、预估购房费用算好了可用数额之外，你需要做的就是预估一下自己在买房到入住这一整个周期内所需花费的总费用。购房费用可不仅仅是首付款、总价那么简单。之后的月供、交房的费用甚至装修款都必须考虑在内。千万不能满打满算，认为只要能付得起首付款就可以做出购房决定了，这样后期往往会出现因手头资金不足延期收房，收房后没钱装修等窘境。2、核算家庭收入买房的目的是为了迎来更好的生活，但如果为了买房耗尽全部资产，只会增加压力，影响幸福感。所以在买房之前，首先得弄清自己的存款究竟有多少？可支配在买房这件事上的数额有多少？3、预估购房后的家庭收支状况在预估好总费用之后，也不能目光短浅，以现在的收入考虑未来几年甚至几十年的生活。但也不能过于浮夸，完全不考虑现实的困难。所以这个时候你应该做的是考量一下家庭未来的收支状况，确定贷款方式、还款方式等。千万不要认为这点无所谓，家庭还款能力是一定要估算的。因为之后每月的收入一定要能够保障除了月供之外的正常生活开支，这样才能避免陷入“买得起养不起”的尴尬局面。4、确定买房范围买房范围的筛选需要购房者选择适合自己的楼盘，也就是购房量力而行。面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小户型房子或是新开盘的小户型。此外，由于年轻人的工作流动性大，所以考虑一个交通方便的地方是很有必要的，这样即使因为工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。5、了解房源当你选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。因为一般来说，销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，楼盘的缺陷和不足往往一笔带过。因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下列出的问题还要务必要求销售员给与明确答复。需要提醒大家的是，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。6、明确房产所有人现在大部分夫妻买房都需要父母赞助，而且大多是会选择双方共同还贷。所以在买房前双方一定要达成协议，针对房产证名字、出资比例等达成一致。这样才能避免之后产生纠纷。